Fatih, İstanbul'da yenileme alanı rejiminin en yoğun uygulandığı ilçedir: tarihî yarımadanın büyük bölümü, koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil edilmiş bir dokudur ve dönüşüm burada 6306 ile değil, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunla yürür.
2025 ve 2026'da bu tabloda dikkat çekici bir yön değişimi var: üç ayrı kararla alan kapsamı daraltıldı; sonuncusunda ise 2013 tarihli bir yenileme alanı kararı tümüyle yürürlükten kaldırıldı. Aşağıdaki değerlendirme, T.C. Resmî Gazete arşivindeki kararlara dayanır ve 8 Eylül 2026 itibarıyladır.
Fatih'te yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar no | Konu |
|---|---|---|---|
| 13.10.2006 | 26318 | 2006/10961 | Fatih İlçesi sınırlarında ekli listede ada ve parsel numaraları gösterilen alanların yenileme alanı olarak kabulü |
| 29.07.2007 | 26597 | 2007/12429 | 2006/10961 sayılı kararnamenin eki listede değişiklik |
| 05.05.2013 | 28638 | 2013/4599 | Fatih İlçesi sınırlarında bir alanın yenileme alanı ilanı |
| 25.07.2013 | 28718 | 2013/5014 | Yalı Mahallesinde yenileme alanındaki Hazine taşınmazlarının belediyeye bedelsiz devri |
| 24.07.2014 | 29070 | 2014/6581 | Hüsambey Mahallesinde Hazine taşınmazının bedelsiz devri |
| 27.12.2014 | 29218 | 2014/7034 | Beyazıtağa ve Fatma Sultan mahallelerinde taşınmazların bedelsiz devri |
| 25.12.2019 | 30989 | 1904 | Şehsuvarbey Mahallesinde, 2007/12375 sayılı kararla ilan edilen yenileme alanındaki Hazine taşınmazının devri |
| 25.05.2024 | 32556 | 8518 | Küçük Ayasofya Mahallesinde, 2007/12375 kapsamındaki taşınmazın devri |
| 13.11.2025 | 33076 | 10561 | Ayvansaray (Atik Mustafa Paşa) Mahallesindeki alanın 2006/10299 sayılı karar kapsamından çıkarılması |
| 21.11.2025 | 33084 | 10618 | Fatih İlçesindeki taşınmazların 2006/10961 sayılı karar kapsamından çıkarılması |
| 21.11.2025 | 33084 | 10621 | Kazganisadi ve Çarşı mahallelerinde, 2007/12375 ve 2007/12893 kapsamındaki taşınmazların devri |
| 05.09.2026 | 33361 | 11727 | 2013/4599 sayılı yenileme alanı kararının yürürlükten kaldırılması |
En yeni karar için bkz. 5 Eylül 2026 tarihli ve 11727 sayılı Karar; 2013 tarihli kararın kendisi ise RG 5/5/2013-28638 sayısında yayımlanmıştır.
Kararın lafzı: dayanak ve ek
2013/4599 sayılı kararın metni, yenileme alanı kararlarının tipik kalıbını gösteriyor: "İstanbul İli, Fatih İlçesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanın yenileme alanı ilan edilmesi; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 19/3/2013 tarihli ve 1160 sayılı yazısı üzerine, 5366 sayılı … Kanunun 2 nci maddesine göre … 1/4/2013 tarihinde kararlaştırılmıştır."
2006 tarihli ilk karar ise farklı bir teknikle yazılmıştır: orada alan, kroki ve koordinatla değil "ekli listede ada ve parsel numaraları gösterilen" biçimde belirlenmiştir ve teklif İçişleri Bakanlığından gelmiştir. Bu fark, bir parselin kapsamda olup olmadığının kontrol yönteminde de fark yaratır: 2006 kararında ada–parsel listesi, 2013 kararında kroki ve koordinat esas alınır.
🔴 Eminönü kararlarının Fatih'te yaşamaya devam etmesi
Tablodaki 2019, 2024 ve 2025 tarihli devir kararları, Fatih'te ilan edilmiş bir alana değil, Eminönü İlçesi için alınmış kararlara atıf yapıyor: 2007/12375 ve 2007/12893. Eminönü ilçesi 2008'de Fatih'e katıldığı için, o dönemde ilan edilen yenileme alanları bugün Fatih sınırları içinde uygulanıyor.
Bu, tarihî yarımadada alım yapan yatırımcı için doğrudan bir arama sorunudur: parselin kapsamda olup olmadığını yalnız "Fatih" başlıklı kararlarda aramak eksik sonuç verir; Eminönü başlıklı 2006/10501, 2007/12375 ve 2007/12893 sayılı kararlar ile İstanbul kent merkezi başlıklı 2006/10299 sayılı karar da taranmalıdır. İlgili metinler Resmî Gazete'de yayımlanmıştır: 2007/12375 ve 2006/10299.
🔴 2025–2026: kapsam daralıyor
Son üç karar aynı yöne işaret ediyor ve üçü de farklı bir teknik kullanıyor:
| Karar | Teknik | Sonuç |
|---|---|---|
| 10561 (13.11.2025) | Kapsamdan çıkarma | Ayvansaray (Atik Mustafa Paşa) Mahallesindeki alan, 2006/10299 sayılı kararın kapsamı dışına alındı |
| 10618 (21.11.2025) | Kapsamdan çıkarma | Fatih İlçesindeki bazı taşınmazlar, 2006/10961 sayılı kararın kapsamı dışına alındı |
| 11727 (05.09.2026) | Yürürlükten kaldırma | 2013/4599 sayılı yenileme alanı kararının tamamı yürürlükten kaldırıldı |
Aradaki fark hukuken önemlidir. Kapsamdan çıkarma, alan kararını ayakta bırakıp yalnız belirli taşınmazları dışarıda tutar; kararın geri kalanı ve o alandaki diğer parseller bakımından rejim devam eder. Yürürlükten kaldırma ise kararın kendisini ortadan kaldırır; o karara dayanan alan statüsü sona erer.
Yatırımcı açısından sonuçlar da ayrışır:
- Kapsam dışına alınan taşınmaz, artık yenileme projesi hükümlerine tâbi değildir; ancak parselin sit alanı içindeki konumu ve tescil durumu değişmez — koruma mevzuatı yerinde durur.
- Kaldırılan karara dayanan alanda, 5366'nın getirdiği her türlü vergi, resim, harç ve ücret muafiyeti ile 4734'ten muafiyet de dayanaksız kalır. Proje bu muafiyetler üzerine kurgulanmışsa, model yeniden hesaplanmalıdır.
- Devir kararlarıyla belediyeye bedelsiz geçmiş Hazine taşınmazlarında, 5366 m.4'teki beş yıl içinde amaca uygun kullanma şartı işlemeye devam eder; amaca uygun kullanılmayan taşınmaz bedelsiz olarak re'sen Hazine adına tescil edilir.
Bedelsiz devirlerin okunması
Fatih tablosundaki kararların yarıdan fazlası alan ilanı değil, Hazine taşınmazlarının belediyeye bedelsiz devridir: Yalı, Hüsambey, Beyazıtağa, Fatma Sultan, Şehsuvarbey, Küçük Ayasofya, Kazganisadi ve Çarşı mahalleleri.
Bunların dayanağı 5366 m.4'tür: yenileme alanında kalan Hazineye ait taşınmazlar — bir kamu hizmetine tahsisli olanlar, ön izin verilmiş veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş olanlar ile askerî yasak ve güvenlik bölgeleri, sivil ve askerî hava alanları ve mania planları kapsamındaki yerler hariç — Cumhurbaşkanı kararı ile projeyi yürüten belediyeye bedelsiz devredilir ve devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.
İki sınır daha vardır: bu taşınmazlardan elde edilecek gelirin, proje ve uygulama giderleri düşüldükten sonra kalan kısmının yüzde 50'si Hazineye aktarılır; ve devir işlemleri sonuçlanıncaya kadar bu taşınmazlar Hazinece satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izin veya irtifak hakkına konu edilemez.
Bir bölgede arka arkaya devir kararı çıkması, o mahallede projenin uygulama aşamasına geçtiğinin göstergesidir; yatırımcı için bu, alan statüsünden daha somut bir sinyaldir.
Anlaşma sağlanmazsa: kamulaştırma ve bilirkişi kuralı
Tarihî yarımadada parseller küçük ve malik sayısı yüksek olduğu için, projelerin en kritik aşaması mülkiyetin toplanmasıdır. 5366 m.4 bu aşamayı iki kademeli kurmuştur.
Önce anlaşma. Yenileme alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. İdareler, kamulaştırma yerine uygun gördükleri takdirde satın alma, kat karşılığı ve Türk Medeni Kanununda düzenlenen intifa hakkı veya üst hakkı kurulması yoluyla sınırlı ayni hak da tesis edebilir. Kat karşılığı ve üst hakkı modellerinin kanunda açıkça sayılması, kurumsal yatırımcı için müzakere alanını genişletir.
Sonra kamulaştırma. Anlaşma sağlanamayan hâllerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar idarece kamulaştırılabilir ve bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Mülkiyet hanesi açık olan, varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı, davalı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazlar için de aynı hükümlere göre işlem yürütülür; idare veraset ilamı çıkarttırmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
Dava aşaması için de özel bir atıf vardır: bu Kanun kapsamında açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın tesciline ilişkin davalarda 2942 sayılı Kanunun 15 inci maddesi uygulanır. Bu, bilirkişi kurulunun oluşumunu doğrudan belirler: kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik kurul zorunludur ve bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekir. Kurul, gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.
Malik açısından bu, tarihî yapılarda değer tespitinin standart bir emsal karşılaştırmasıyla sınırlı kalmayacağı anlamına gelir; yargılama giderlerinin kimde olduğu ise 2942 m.29'a göre belirlenir — ayrıntı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazısına bakılabilir.
Fatih'te proje kurgulayan şirket için sıra
- Dört ayrı karar ailesini birlikte tarayın: Fatih başlıklı kararlar, Eminönü başlıklı kararlar, İstanbul kent merkezi başlıklı 2006/10299 ve varsa kapsamdan çıkarma kararları.
- Kapsamdan çıkarma ile kaldırmayı ayırt edin. Biri parseli, diğeri kararın tamamını etkiler.
- Ekli listeyi ve krokiyi isteyin. 2006 kararı ada–parsel listesiyle, 2013 kararı kroki ve koordinatla çalışır.
- Koruma kurulu kararını bekleyin. 5366 m.2 uyarınca alan içindeki taşınmazlar, yenileme projelerinin koruma bölge kurulunca karara bağlanmasını müteakip proje hükümlerine tâbi olur.
- Muafiyeti dayanağıyla birlikte modelleyin. 5366 m.3'teki muafiyet, alan statüsü ayakta olduğu sürece işler. Karşılaştırma için sit alanında dönüşüm ve yenileme alanı rejimi ve kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazılarına bakılabilir.
- Tescilli yapıda ayrı yol izleyin. Müdahaleler koruma bölge kurulu kararına bağlıdır; ayrıntı için tescilli taşınmaz alırken 2863'ün getirdiği yükler yazısına bakılabilir.
4734'ten muafiyetin pratik sonucu
Fatih ölçeğindeki projelerde ihale rejimi de belirleyicidir. 5366 m.3 uyarınca yenileme alanlarında yapılacak uygulamalarda her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç olmak üzere 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu hükümlerinden muaftır.
İki nokta önemlidir. Birincisi, muafiyet tam değildir: ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri saklı tutulmuştur; yani yükleniciler bakımından yasaklama riski devam eder. İkincisi, muafiyet alan statüsüne bağlıdır; yenileme alanı kararı kaldırılmış bir alanda yapılacak işler bakımından bu dayanak da ortadan kalkar.
Uygulamanın kimin eliyle yürüyeceği de maddede yazılı: yenileme projeleri ve uygulamaları ilgili belediyeler eliyle yapılır veya kamu kurum ve kuruluşları ya da gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırılarak uygulanır; bu alanlarda TOKİ ile ortak uygulama yapılabileceği gibi TOKİ'ye de uygulama yaptırılabilir. Özel sektörün rolü, kanunun kendi metninde tanınmış durumdadır.
Alıcı için: statü değişirse ne olur
Bir parselin yenileme alanı kapsamından çıkması ya da alan kararının kaldırılması, taşınmazın hukuki durumunu üç noktada değiştirir:
Birincisi, proje hükümlerine tâbilik sona erer. 5366 m.2 uyarınca alan sınırları içindeki taşınmazlar yenileme projesi hükümlerine tâbidir; statü kalkınca bu bağ kopar ve genel imar rejimi işler.
İkincisi, geçici kısıtlama dayanağı düşer. 5366 m.4 uyarınca idare, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konusunda proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir. Alan statüsü yoksa bu yetkinin dayanağı da yoktur.
Üçüncüsü, koruma mevzuatı değişmez. Sit alanı statüsü ve kültür varlığı tescili 2863 sayılı Kanuna dayanır; yenileme alanı kararının kaldırılması bunları etkilemez. Tarihî yarımadada bir parselin "dönüşüme kapalı" ya da "serbest" hâle geldiği sonucu, yalnız alan kararına bakılarak çıkarılamaz.
