Resmî Gazete verileri, iki depremin hukuken çok farklı yürüdüğünü gösteriyor.
24 Ocak 2020 Sivrice depremi sonrası Elazığ'da, aynı yıl içinde beş riskli alan kararı yayımlandı — ilki depremden altı hafta sonra. Malatya'da da 2020'de dört karar çıktı.
6 Şubat 2023 depremlerinden sonra ise Kahramanmaraş'ta hiç yeni riskli alan kararı yayımlanmadı; Hatay'da bir, Adıyaman'da bir uygulama kararı çıktı. Oysa yıkım kıyaslanamayacak ölçüde büyüktü.
Sebep, dönüşümün durması değil rejimin değişmesidir: 2023'ten sonra yapılaşma 6306 üzerinden değil, 7452 sayılı Kanun üzerinden yürütüldü. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
İki depremin karar tablosu
| İl | Deprem sonrası riskli alan kararları |
|---|---|
| Elazığ (2020) | 04.03.2020 Abdullah Paşa (2192) · 04.03.2020 Mustafa Paşa (2194) · 12.03.2020 Rüstem Paşa (2268) · 26.03.2020 Abdullah Paşa (2304) · 09.05.2020 Sivrice Gölbaşı (2499) |
| Malatya (2020) | 15.04.2020 Yeşilyurt (2409) · 28.06.2020 Battalgazi (2670) · 28.07.2020 Pütürge (2804) · 27.08.2020 Doğanyol (2878) |
| Hatay (2023) | 05.04.2023 Antakya (7033) |
| Adıyaman (2023) | 13.04.2023 Besni — uygulama kararı (7059) |
| Kahramanmaraş (2023) | Yok — son karar 2013 tarihli |
Elazığ'da dokuz riskli alan kaydının beşi 2020'nin ilk beş ayına aittir. 2023'te ise 6306'nın alan ilanı aracı fiilen devreye girmemiştir.
🔴 Neden farklı: 7452 sayılı Kanun
8 Şubat 2023 tarihli ve 6785 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla ilan edilen olağanüstü hâl kapsamındaki illerde yerleşme ve yapılaşma için ayrı bir kanun çıkarıldı: 5 Nisan 2023 kabul tarihli, 10 Nisan 2023 tarihli ve 32159 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7452 sayılı Kanun — Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanun.
Kanunun 2 nci maddesi, 6/2/2023 depremleri dolayısıyla genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde iskân alanlarının nasıl belirleneceğini düzenler:
Afetten etkilenenlerin geçici veya kesin iskân alanları; fay hattına mesafesi, zeminin elverişliliği, yerleşim merkezine yakınlığı gibi kriterler gözetilerek, AFAD'ın yeni yerleşim yerlerinin tespitine ilişkin görev ve yetkileri saklı kalmak kaydıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca resen belirlenerek ilgili kurumlara bildirilir.
"Resen" kelimesi belirleyicidir. 6306'da riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararını, yenileme alanı belediye meclisi teklifini gerektirirken, burada belirleme doğrudan Bakanlıktadır.
Orman ve zeytinlik: iptal edilen hüküm, yeniden ve sınırlı
Burada hukuk tarihinin ilginç bir dönüşü vardır. 6306'nın 2012 tarihli ilk metnindeki 9 uncu maddenin ikinci fıkrası, uygulamanın zaruri kılması hâlinde 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu ve benzeri kanunların hükümlerinin uygulanmayacağını söylüyordu. Bu fıkra Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş ve yerine yenisi konmamıştır. İptallerin tam listesi için Anayasa Mahkemesi 6306'da neleri iptal etti yazısına bakılabilir.
7452, aynı sonucu genel değil, yer ve olay bakımından sınırlı biçimde kurar. m.2/1 uyarınca iskân alanı belirlenirken gereklilik hâlinde:
- 4342 sayılı Mera Kanunu ile 6831 sayılı Orman Kanununun ek 16 ncı maddesinde belirtilen alanlar,
- yerleşme ve yapılaşma için zorunluluk bulunan ekli (1) sayılı kroki ve koordinat listesinde yer alan orman vasıflı alanlar, zeytinlik ile zeytinlik sahaları
da kullanılabilir; bu alanlarda 3573 m.20 hükümleri uygulanmaz.
2023'te 7456 sayılı Kanunla eklenen cümleyle, yer seçimi tamamlanmamış köylerde ve kırsal özellik gösteren alanlarda, zorunluluk ve uygun başka yer bulunamaması hâlinde hak sahibi başına 1.000 metrekareyi geçmemek üzere ilave orman vasıflı alan kullanılabilir.
Denge hükümleri de vardır. Orman vasıflı alan kullanılırsa, bu alanın iki katından az olmamak üzere Hazine taşınmazı, orman tesis edilmek üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilir. Ayrıca bu alanlar yalnız afetzedelerin ihtiyacı için kullanılır; ihtiyaç fazlası taşınmazlar, imar planlarının kesinleşmesini müteakiben en geç bir yıl içinde önceki vasfına göre tescil edilir.
Muhdesat bedeli de korunmuştur: alanlar içinde kalan taşınmazlar üzerindeki binaların asgari levazım bedeli ile ağaçların ve sair muhdesatların bedeli, 2942 m.19'daki sınırlamaya tabi olmaksızın muhdesat sahiplerine ödenir.
🔴 Askı, ilan ve itiraz hükümleri uygulanmıyor
Kanunun yatırımcı ve malik açısından en sert hükmü dördüncü fıkradadır.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Uygulamanın dayanağı | Plan ve imar uygulamaları beklenmeksizin, jeolojik ve zemin etüt raporu doğrultusunda Bakanlıkça onaylanacak vaziyet planı ve yapı ruhsatı |
| Plan ve parselasyonda | 3194 sayılı İmar Kanununun askı, ilan ve itirazlara ilişkin hükümleri uygulanmaz |
| Mülkiyet ve imar hakkı | Kısmen veya tamamen başka bir alana aktarılabilir; takas ve trampaya konu edilebilir |
| Mali rejim | Plan, parselasyon, ruhsat, aktarım, takas ve trampa işlemleri ile bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar damga vergisi, resim, harç ve harcamalara katılma paylarından müstesnadır; ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz |
Askı ve itiraz hükümlerinin uygulanmaması, genel imar rejiminden en belirgin ayrılıştır: plana itiraz için tanınan olağan pencere bu alanlarda işlemez. Genel rejim için imar planına itiraz: askı, süre ve beş yıllık sınır yazısına bakılabilir.
Buna karşılık mali rejim son derece geniştir: 6306'daki istisna maddede sayılan işlem ve taraflarla sınırlıyken, burada işlemlerin tamamı harç, resim, damga vergisi ve her türlü ücretten muaf tutulmuştur.
İki rejim yan yana
| Konu | 6306 (riskli alan) | 7452 (afet bölgesi) |
|---|---|---|
| Alanı kim belirler | Cumhurbaşkanı (riskli alan) | Bakanlık, resen (iskân alanı) |
| Resmî Gazete | Karar yayımlanır | Belirleme ilgili kurumlara bildirilir |
| İmar planı usulü | Genel rejim + m.6/6'daki 15 gün ilan, 5 gün itiraz | 3194'ün askı, ilan, itiraz hükümleri uygulanmaz |
| Orman ve zeytinlik | Muafiyet iptal edildi (m.9/2) | Kullanılabilir, karşılığında iki katı tahsis |
| İmar hakkı aktarımı | m.6/5'te Başkanlık yetkisi | Açıkça mümkün, takas ve trampaya konu edilebilir |
| Mali rejim | m.7'de sayılan işlemlerde istisna | Plan, ruhsat, aktarım ve trampa işlemlerinin tamamı harç, resim, damga ve ücretten müstesna |
| Mevcut izin ve tahsisler | Genel hükümler | Mera, orman, turizm tahsisleri ve maden ruhsatları resen iptal veya fesih |
Tablo, 7452'nin 6306'dan daha hızlı ama daha az itiraz edilebilir bir rejim kurduğunu gösteriyor. Anayasa Mahkemesinin 6306'da iptal ettiği muafiyetler, burada belirli bir afet olayına ve belirli illere bağlanarak yeniden düzenlenmiştir.
🔴 31 Aralık 2026: yüzde yetmiş dörtlük indirim penceresi
Kanuna 2 Nisan 2026 tarihli ve 7577 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 2, hak sahipleri için süreli ve yüksek oranlı bir mali imkân getirmiştir.
6/2/2023 depremleri nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde yürütülen ulusal ve uluslararası projeler kapsamında üretilen konut ve iş yerlerine ilişkin borçlandırma bedelleri, 7269 veya 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi kabul edilenlerce 31/12/2026 tarihine kadar defaten ödenirse:
| Kalem | İndirim |
|---|---|
| En fazla bir konut için | %74 |
| En fazla bir iş yeri için | %48 |
Fıkra ayrıca, 6306 kapsamındaki alanlarda 7269 kapsamında hak sahibi olanlara verilecek konut ve iş yerlerinin borçlandırmalarının 6306'nın ilgili hükümlerine göre yapılacağını söyler; yani iki kanunun hak sahipliği rejimleri bu noktada birleştirilmiştir.
Organize sanayi bölgeleri için ayrı bir kapı vardır: 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun geçici 17 nci maddesi kapsamında belirlenen talep sahipleri, iş yerlerine ilişkin borçlandırma bedellerini teslim tarihinden itibaren en geç altı ay içinde defaten öderse aynı iş yeri indirim oranından yararlanır. Maddenin yürürlük tarihinden önce teslim edilen iş yerlerinde bu altı aylık süre, maddenin yürürlük tarihinden itibaren başlar.
Bu, bölgede iş yeri sahibi olan şirketler için doğrudan bir nakit kararıdır: peşin ödeme, borç bakiyesinde yaklaşık yarı oranında bir azalma anlamına gelebilir. Süre 31 Aralık 2026'da dolmaktadır.
Fiyat artışına karşı on kat ceza — süresi doldu
Kanuna 2023'te 7491 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 1, afet bölgesinde fiyat istismarına karşı ağırlaştırılmış bir yaptırım öngörmüştü: 31/12/2025 tarihine kadar, kapsamı yapı malzemeleri ve yapım işleriyle sınırlı olmak üzere, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasına aykırılık tespit edilirse, Haksız Fiyat Değerlendirme Kurulunca verilecek idari para cezası on katı olarak uygulanacaktı.
Hükmün süresi 31 Aralık 2025'te dolmuştur; bugün genel ceza rejimi işlemektedir. Bu, deprem bölgesindeki mevzuatın süreli hükümlerle kurulduğunu gösteren tipik bir örnektir: bir kaynakta okunan yaptırımın hâlâ yürürlükte olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Mevcut izin ve ruhsatların akıbeti
Beşinci ve altıncı fıkralar, iskân alanı ilan edilen yerlerdeki mevcut hakları doğrudan sona erdirir.
Resen iptal veya fesih (m.2/5). Bakanlıkça belirlenen geçici veya kesin iskân alanlarında:
- 4342 sayılı Kanun gereğince verilen izinler,
- 6831 sayılı Kanun gereğince verilen izinler,
- Orman Genel Müdürlüğünce 2886 sayılı Kanun gereğince kiraya verilen mesire yerleri, orman parkları ve taşınmazlara ilişkin kiralama sözleşmeleri,
- 4342 kapsamında tahsis amacı değiştirilip henüz Hazine adına tescil edilmemiş alanların tahsis amacı değişiklikleri,
- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 8 inci maddesi kapsamında verilen tahsis alanları
ilgisine göre resen iptal edilmiş veya feshedilmiş sayılır.
Maden ruhsatları (m.2/6). 3213 sayılı Maden Kanununun 30 uncu maddesinin üçüncü fıkrası kapsamındaki ara ve uç ürün üretme şartlı ihalelere ilişkin ruhsatlar hariç olmak üzere, iskân alanına denk gelen maden ruhsat sahalarının girişimli kısmı, Bakanlığın kararıyla karar tarihinden itibaren ruhsat sahasından resen taksir edilmiş sayılır. İskân alanı ruhsatın tamamını kapsıyorsa maden ruhsatı resen iptal edilmiş sayılır.
Bu iki fıkra, bölgede turizm tahsisi, orman kirası veya maden ruhsatı bulunan şirketler için doğrudan bir varlık riskidir: hak, idari bir belirleme kararıyla ve ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın sona erebilir.
Tescil ve kamulaştırma
Vasıf değişikliği (m.2/2). Belirlenen alanlarda vasıf değişikliği gereken yerlerin resen vasıf değişikliği yapılır ve bu yerler Hazine adına tescil olunur.
Tespit dışı yerler (m.2/3). Genel hayata etkili afet bölgesinde, dava süreci devam edenler ile kesinleşen ancak henüz tapuya tescil edilmemiş olanlar hariç, tespit dışı bırakılan yerler, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22 nci maddesi kapsamında Bakanlığın talebine istinaden ilgili kurumların görüşleri alınmaksızın Hazine adına idari yoldan tescil edilir.
Kamulaştırma (m.2/7). Birinci fıkrada belirtilen alanlarda, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan uygulamaya dâhil edilecekler ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar için Bakanlıkça ilgisine göre devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilir; kamulaştırma işlemleri Bakanlık veya TOKİ tarafından yürütülür.
Acele kamulaştırmanın genel süre ve bedel rejimi için acele kamulaştırma: yedi günde el konur, dava hakkı otuz gün yazısına bakılabilir.
Yatırımcı ve malik için kontrol listesi
- Bölgede doğru kanunu arayın. 2023 sonrası yapılaşma için 6306 taraması yanıltıcıdır.
- İskân alanı belirlemesini Bakanlıktan sorgulayın; karar resen alınır ve Resmî Gazete'de alan ilanı gibi yayımlanmaz.
- Orman, mera, zeytinlik ve turizm tahsisi haklarınız varsa resen iptal riskini değerlendirin.
- Maden ruhsatınız varsa girişimli kısmın taksir edilme ihtimalini hesaba katın.
- Askı ve itiraz beklemeyin. 3194'ün bu hükümleri uygulanmaz.
- İmar hakkı aktarımını bir seçenek olarak masaya koyun; kanun takas ve trampaya izin verir.
- Muhdesat bedelini ayrıca talep edin; 2942 m.19 sınırlaması uygulanmaz.
