6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen yerlerde orta hasar ve üzeri hasarlı yapıların yıkıldığı yerde yeniden yapılması için, 6306'dan ayrı, kendi başına bir rejim kurulmuştur: 7452 sayılı Kanunun Ek Madde 1'i.
Bu rejim, 6306'nın bilinen kurallarına benzer görünse de kritik noktalarda ondan ayrılır: değer tespitini idare değil SPK'ya kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşları yapar, sözleşmeleri ruhsat vermeye yetkili idare feshedir ve ulaşılamayan malikin hissesi geçici olarak Hazine adına tescil edilir.
Aşağıdaki değerlendirme kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Kapsam ve mantık
Ek Madde 1, 2023'te 7456 sayılı Kanunla eklenmiştir ve kapsamını kendisi çizer: 6/2/2023 tarihinde meydana gelen depremlerden etkilenen yerlerde, 7269 sayılı Kanun kapsamında orta hasar ve üzeri hasarlı olarak tespit edilen yapıların yerinde yeniden yapımına yönelik iş ve işlemler.
İki sınır dikkat çeker: rejim hasar tespitine bağlıdır ve yerinde yeniden yapımla sınırlıdır. Yeni yerleşim alanı belirlenmesi 7452'nin 2 nci maddesine tabidir; o rejimin ayrıntısı için deprem bölgesinde ayrı imar rejimi: 7452 sayılı Kanun yazısına bakılabilir.
🔴 Mevcut sözleşmeler idarece feshediliyor
Rejimin ilk adımı, parselde daha önce imzalanmış inşaat sözleşmelerinin tasfiyesidir.
Uygulama yapılacak parsellerde daha önce imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğunun alacağı karara istinaden ruhsat vermeye yetkili idarece fesih edilir.
Fesih sonrasında tapu siciline şerh edilmiş sözleşmeler, malikler veya idarenin talebi üzerine sicilden terkin edilir. Feshedilen sözleşmelere ilişkin anlaşmazlıklar müteahhitler ile malikler arasında özel hukuk hükümlerine göre çözülür.
Bu, 6306'daki iki fesih rejiminden de farklıdır:
| 6306 m.6/A | 6306 m.6/14 | 7452 ek m.1/2 | |
|---|---|---|---|
| Sebep | Alan ilanı | Müteahhidin işi bırakması | Yerinde yeniden yapım uygulaması |
| Nasıl | Kanunen feshedilmiş sayılır | Salt çoğunluk + Başkanlık tespiti + 30 gün ihtar | Salt çoğunluk kararı üzerine idarece fesih |
| İhtar | Yok | Var | Yok |
7452 rejiminde ihtar aşaması bulunmaz; salt çoğunluk kararı ve idarenin fesih işlemi yeterlidir. Karşılaştırma için Bağcılar'da dönüşüm ve müteahhidin işi bırakması ve resen dönüşüm ve kendiliğinden düşen sözleşmeler yazılarına bakılabilir.
Kat mülkiyeti resen terkin, şerhler hisselerde devam
Üçüncü fıkra, mülkiyet düzenini 6306 m.6/1 ile neredeyse aynı biçimde kurar: uygulama yapılacak taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın ruhsat vermeye yetkili idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.
Sicildeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine engel değildir ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında, bu haklar ve şerhler yalnız yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
🔴 Değer tespiti SPK lisanslı kuruluşta
En belirgin ayrılık burada. 6306 m.6/7'de değer tespiti Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. 7452 ek m.1/4 ise farklı bir merci gösterir:
Maliklere ait taşınmazların önceki vasfına göre değeri ile inşa edilecek yeni yapıların değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir.
Yeni uygulamadaki bağımsız bölümlerin paylaşımı, değerleme kuruluşunca tespit edilen değerler gözetilerek yapılır ve maliklere isabet eden bağımsız bölümlerin dağılımına ilişkin cetvel, malikler ile müteahhit arasında düzenlenen yapım sözleşmesinin ekinde yer alır.
| 6306 | 7452 ek m.1 | |
|---|---|---|
| Değeri kim tespit eder | Başkanlık, TOKİ veya İdare | SPK'ya kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşu |
| Paylaşımın dayanağı | Hak sahipliği ve nisap kararları | Değerleme cetveli, yapım sözleşmesi ekinde |
| Bedelde idari indirim | m.6/4: CB kararıyla rayiç değerin altına inilebilir | Öngörülmemiştir |
Malik açısından bu, değerlemenin bağımsız ve lisanslı bir kuruluşça yapılması demektir; şirket açısından ise paylaşım oranının sözleşme müzakeresiyle değil cetvelle belirlenmesi anlamına gelir.
Ulaşılamayan malik: hisse Hazine adına tescil
Beşinci fıkra, çok paydaşlı parsellerde sürecin kilitlenmesini önleyen sert bir çözüm getirir.
Yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemleri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi ile diğer kurumlar nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm işler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınacak karara istinaden yapılır. Parselde yıktırılmayıp korunması gereken yapı varsa karar, yıktırılan yapıların maliklerinin salt çoğunluğu ile alınır.
🔴 Anlaşma sağlanamayan ve kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri, ruhsat vermeye yetkili idarenin talebine istinaden, yapım işi tamamlanıp malikleri adına tescil edilinceye kadar geçici olarak tapuda Hazine adına tescil olunur.
Tebligat da özel usule bağlanmıştır: bu madde kapsamında maliklere yapılacak tebligatlar e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıklarda on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve bu, 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre yapılan tebligat yerine geçer.
Hibe, kredi ve seksen dört ay
Altıncı fıkra, finansmanı düzenler ve 6306'dan farklı bir araç kullanır: hibe.
- Yeni yapıların bulunduğu parsellerin maliki olan gerçek veya tüzel kişilere hibe ve talep hâlinde yapım kredisi verilir; usul ve esaslar Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir.
- Maliklere bir konut ve bir iş yeri için hibe verilir.
- 🔴 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara hibe ve kredi verilmez.
- Hazine adına tescil olunan hisseler bakımından yapım maliyeti Hazine tarafından karşılanır.
- Hibe ve kredi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bütçesine bu amaçla konulacak ödeneklerle karşılanır.
2026'da 7579 sayılı Kanunla eklenen cümle, hibe ve kredilere güçlü bir koruma getirmiştir: bu hibe ve krediler alacağın devrine, temlikine ve takasa konu edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, hak sahibi ya da müteahhidin borçlarından dolayı hiçbir suretle haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz ve iflas masasına dâhil edilemez.
Muafiyetler de geniştir: bu madde uyarınca yapılacak iş ve işlemler, 7269 m.42 kapsamında muaf olunan vergi, resim ve harçlara ilave olarak; yeni yapıların inşa sürecinde belediyelerce alınan her türlü ücret ve harçtan, veraset ve intikal vergisinden, kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretlerden ve bu kapsamda kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
Borçlandırma. Malik, dağıtım cetveline göre kendisine düşen bağımsız bölümü kabul ederse, yapım için harcanan toplam bedelden hibe olarak yapılan yardım düşülür; kalan yapım maliyeti, Hazinece karşılandığı tarih ile teslim tarihi arasındaki süre dikkate alınarak TÜFE oranında güncellenir ve malikler güncellenen borç üzerinden 84 ay vade ile borçlandırılır.
Bağımsız bölümü teslim almazsa ne olur
Yedinci fıkra, kabul etmeyen malikin durumunu düzenler ve sonucu ağırdır.
Yapım işinin tamamlanmasından sonra — 7269 kapsamında anahtar teslimi yapılanlar hariç — Hazine adına tescil olunan hisselerin maliklerine, cetvele göre belirlenen bağımsız bölümlerini teslim almaları için tebligat yapılır. Tebligatta belirtilen süre içinde teslim alınmazsa:
- malikin o bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona erer;
- taşınmazın önceki vasfına göre belirlenen değeri güncellenir ve buna hibe yardımı ilave edilerek bulunan tutar, malik adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır;
- tapu kaydındaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler bedel üzerinde devam ettirilir; tapudaki haklar ve şerhler idarenin talebi üzerine resen terkin edilir;
- bağımsız bölümler Hazine tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına bedelsiz devredilir; Başkanlık bunları rayiç bedel üzerinden, 2886 sayılı Kanundan istisna tutarak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına gelir kaydedilmek üzere satmaya veya 6306 kapsamındaki uygulamalarda değerlendirmeye yetkilidir.
Yani teslim almama, hakkın bedele dönüşmesi ve bağımsız bölümün kamuya geçmesi sonucunu doğurur.
Müteahhit işi bırakırsa
Sekizinci fıkra, 6306 m.6/14 ile aynı eşikleri kullanır ama usulü kısaltır: yapı ruhsatı alınmasına rağmen müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış veya iş durdurulmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğu karar alabilir. Bu karara istinaden ruhsat vermeye yetkili idarece yapılacak inceleme sonunda durum tespit edilirse, sözleşmelerin ilgililerin muvafakati aranmaksızın feshine karar verilir.
Fesihten sonra şerhler terkin edilir; fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler, ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır.
Kırsal alanda bin metrekare sınırı
Dokuzuncu fıkra, köy ve kırsal alanlara özgü bir kolaylık ve bir sınır getirir. Mera Kanunu kapsamındaki yerlerde köy yerleşik alanı içinde veya dışında kalan alanlarda yapıları hasar gören hak sahipleri ile Hazine mülkiyetindeki veya tespit harici alanlarda yapıları hasar gören hak sahiplerinin, yapılarının yıkıldığı yerde inşası kaydıyla; tevhit, ifraz, alan düzeltme, ihdas, terk, tahsis değişikliği ve idari yoldan tescil işlemleri, yetkili idarece diğer kanunlardaki şart ve kısıtlamalara bağlı olmaksızın resen yapılır veya yaptırılır.
🔑 Oluşturulan parsellerin yüzölçümü en fazla 1.000 metrekare olacak şekilde belirlenir.
Hangi rejim hangi durumda işler
Deprem bölgesindeki bir parsel için üç kanun aynı anda gündeme gelebilir. Ayrım, yapının hasar durumuna ve yapılacak işe göre kurulur.
| Durum | İşleyen rejim | Anahtar sonuç |
|---|---|---|
| Yeni yerleşim veya iskân alanı belirlenmesi | 7452 m.2 | Bakanlıkça resen belirleme; 3194'ün askı ve itiraz hükümleri uygulanmaz |
| Orta hasar ve üzeri yapının yıkıldığı yerde yeniden yapımı | 7452 ek m.1 | Sözleşmeler idarece feshedilir; değerleme SPK lisanslı kuruluşta; 84 ay borçlandırma |
| Hasar tespiti, hak sahipliği ve afete maruz bölge | 7269 | Hasar sınıfı ve hak sahipliği bu Kanuna göre belirlenir |
| Riskli yapı tespiti üzerinden dönüşüm | 6306 | Paydaşların salt çoğunluğu; değer tespiti idarede; m.7 istisnaları |
🔑 İki kanunun kesiştiği bir nokta özellikle karışır: 7452 ek m.1 kapsamındaki hibe ve kredi, 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara verilmez. Buna karşılık 7452 geçici m.2, borçlandırma bedelinde indirimden hem 7269 hem 6306 kapsamında hak sahibi kabul edilenlerin yararlanmasına imkân tanır. Yani hak sahipliği statüsü, hangi destekten yararlanılacağını doğrudan belirler.
Ayrıca 6306 m.9/1'in ikinci cümlesi hâlâ yürürlüktedir: "Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel teşkil etmez." İki rejim birbirini dışlamaz; hangisinin fiilen işlediği, idarenin başlattığı sürece göre belirlenir. Afete maruz bölge rejiminin işleyişi için afete maruz bölge: yapı yasağı, hasar tespiti ve DASK yazısına bakılabilir.
Pratik sonuç: bölgede bir parselin durumu sorgulanırken önce hasar tespit sınıfı, sonra hangi kanun kapsamında bir işlem başlatıldığı öğrenilmelidir. Rejim, taşınmazın niteliğinden değil başlatılan süreçten doğar.
Malik ve şirket için kontrol listesi
- Hasar sınıfını doğrulayın. Rejim yalnız orta hasar ve üzeri tespitli yapılar içindir.
- Mevcut sözleşmenizin akıbetini sorun. Salt çoğunluk kararı üzerine idarece feshedilebilir.
- Değerleme raporunu isteyin. Değer tespiti SPK'ya kayıtlı lisanslı kuruluşça yapılır.
- Dağıtım cetvelini yapım sözleşmesinin ekinde arayın.
- Tebligatı e-Devlet'ten takip edin; muhtarlıkta on beş günlük ilan tebligat yerine geçer.
- Hibe hakkınızı kontrol edin: bir konut ve bir iş yeri; 7269 hak sahiplerine verilmez.
- 84 aylık borçlandırmayı ve TÜFE güncellemesini hesaba katın.
- Teslim süresini kaçırmayın. Süre geçerse bağımsız bölüm üzerindeki hak sona erer, yerine bedel geçer.
