Bağcılar, Resmî Gazete arşivine göre İstanbul'da dokuz riskli alan kararı ile Gaziosmanpaşa, Fatih ve Zeytinburnu'ndan sonra gelen ilçedir. Yoğun apartman stoku ve kat karşılığı modelinin yaygınlığı, ilçeyi 6306'nın en az bilinen ama ticari olarak en sert hükümlerinden birinin doğal sahnesi yapar: müteahhit işi bırakırsa sözleşme ne olur?
Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve 6306 sayılı Kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Bağcılar'da yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 17.05.2013 | 28650 | 2013/4689 | Göztepe, Kemalpaşa, Demirkapı ve Evren mahalleleri |
| 31.08.2013 | 28751 | 2013/5223 | Çınar, İnönü, Sancaktepe, Yavuzselim ve Merkez mahalleleri |
| 12.11.2016 | 29886 | 2016/9392 | Merkez, Sancaktepe, İnönü, Çınar ve Yavuzselim mahalleleri |
| 20.01.2018 | 30307 | 2017/11146 | Bağlar Mahallesi |
| 02.05.2018 | 30409 | 2018/11641 | Güneşli Mahallesi |
| 25.06.2018 | 30459 | 2018/11928 | Mahmutbey Mahallesi |
| 21.04.2020 | 31106 | 2447 | Yenimahalle Mahallesi |
| 02.06.2020 | 31143 | 2597 | Fatih Mahallesi |
| 02.12.2020 | 31322 | 3249 | Göztepe Mahallesi |
Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir; örneğin beş mahalleyi kapsayan 2016/9392 sayılı Karar ve Fatih Mahallesi kararı (2597).
İki tekrar dikkat çeker. Merkez–Sancaktepe–İnönü–Çınar–Yavuzselim beşlisi hem 2013'te hem 2016'da karara konu olmuştur. Göztepe Mahallesi ise 2013'te dört mahallelik bir kararın içinde, 2020'de ise tek başına ilan edilmiştir. Bir alan kararının etkisini yitirmesi için yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı gerektiğinden ve Bağcılar'da böyle bir karar bulunmadığından, her iki karar da kendi ekli krokisiyle ayaktadır.
Ayrıca ilçedeki dokuz kararın üçü 2020'de yayımlanmıştır; bu, Bağcılar'ı alan ilanı bakımından hâlâ hareketli olan az sayıdaki İstanbul ilçesinden biri yapar.
Kararların zaman çizgisi
| Yıl | Karar | Not |
|---|---|---|
| 2013 | 2 | İlk dalga; çok mahalleli geniş kararlar |
| 2016 | 1 | 2013'teki beş mahallelik küme için ikinci karar |
| 2018 | 3 | Bağlar, Güneşli, Mahmutbey — tek mahalle ölçeğinde |
| 2020 | 3 | Yenimahalle, Fatih, Göztepe — Cumhurbaşkanı kararı formatında |
Ölçek zamanla küçülmüştür: 2013'te dört ve beş mahalleyi birlikte kapsayan kararlar alınırken, 2018 ve 2020'de tek mahalle ölçeğine inilmiştir. Bu, alan ilanının araştırma ve teklif sürecinin mahalle bazına indiğini gösterir.
2020'deki üç karar ayrıca bir başka farkı taşır: 2018'den itibaren riskli alan ilanı yetkisi Cumhurbaşkanına geçtiğinden bu kararlar "2020/…" değil, "Karar Sayısı: 2447" gibi düz numaralarla yayımlanmıştır. Bu, Resmî Gazete'de arama yaparken doğrudan sonuç değiştirir.
🔴 Feshin çözmediği düğüm: devredilmiş hisseler
m.6/14 feshi kurar ama sonrasını kurmaz. Fıkra, fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler, ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümlerinin uygulanacağını söyleyerek meseleyi 6306'nın dışına çıkarır.
Uygulamada en ağır kalem budur. Kat karşılığı modelinde müteahhide çoğu zaman başlangıçta arsa payı devredilir. Sözleşme resen feshedildiğinde bu paylar kendiliğinden malike dönmez; iadesi, genel hükümlere göre ayrı bir uyuşmazlığın konusudur. Kanun feshin kendisini kolaylaştırırken, mülkiyetin geri alınmasını kolaylaştırmaz.
Sözleşme aşamasında alınabilecek önlemler bu boşluğa göre kurgulanır:
- Hisse devrini aşamalandırın. Devri imza anına değil, inşaat seviyelerine bağlayın.
- İade kaydı koyun. Feshin doğması hâlinde devredilen payların iade edileceğini ve iade borcunun muacceliyetini açıkça yazın.
- Teminat isteyin. İade borcunu güvenceye alan bir teminat, genel hükümlere dayalı tahsil sürecini kısaltır.
- Şerhi ayrı takip edin. Sözleşme şerhinin terkini m.6/14'te düzenlenmiştir; hisse devrinin geri alınması ayrıdır, karıştırılmamalıdır.
- Kira yardımını ayrı kalem tutun. Geri istenemeyeceği kanunla sabit olduğundan, bunu iade hesabına dâhil eden bir sözleşme hükmü beklenti yaratır ama sonuç doğurmaz.
Alıcı tarafında da aynı düğüm görünür: dönüşüm sürecindeki bir parselde arsa payının kimde olduğu, alan statüsünden daha belirleyici olabilir. Tapuda okunacak kayıtların sırası için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
🔴 Müteahhit işi bırakırsa: 6306 m.6/14
2019'da 7181 sayılı Kanunla 6306'nın 6 ncı maddesine eklenen on dördüncü fıkra, kat karşılığı modelinin en büyük riskini — inşaatın yarıda kalmasını — doğrudan düzenler.
Şartlar birlikte aranır. Fıkra, Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle:
- bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olması, veya
- yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi
hâlinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabileceğini söyler.
Fesih nasıl işler: üç aşama
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | Maliklerin salt çoğunluğu ile fesih kararı ve Başkanlığa başvuru | — |
| 2 | Başkanlıkça tespit: işe başlanıp başlanmadığı veya yeterli ekip-ekipmanla devam edilip edilmediği | — |
| 3 | Tespit üzerine müteahhide ihtar: işe başla veya devam et | otuz gün |
| 4 | İhtara rağmen başlanmazsa, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır | sürenin bittiği tarih |
Geçmişte geçen süre de sayılır. 7181 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 4, fıkranın yürürlüğünden önce belirlenmiş riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli tespit edilmiş yapıların bulunduğu parsellerde, bir yıllık ve altı aylık sürelerin hesabında maddenin yürürlüğe girmesinden önce geçen sürelerin de dikkate alınacağını söyler. Yani 2019 öncesinde başlamış ve yarım kalmış işlerde saat sıfırdan başlamaz.
Buradaki üç teknik nokta, sözleşme hukukunun genel rejiminden ayrılır.
Fesih kararı oybirliği gerektirmez. Sözleşmeyi imzalarken oy birliği veya salt çoğunluk aranmışken, feshi istemek için maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Karara katılmayan malik de sonuçtan etkilenir.
Fesih için ayrı bir bildirim gerekmez. Otuz günlük ihtar süresinin bitiminde sözleşmeler, ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Bu, klasik temerrüt ve fesih ihbarı rejiminden farklıdır.
Şerhler terkin edilir. Fesih sonrasında taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Yani malikin tapuyu temizlemek için ayrı bir dava açması gerekmez.
Feshin mali sonuçları
Fıkra, feshin ardından ne olacağını da iki cümleyle çizer ve bu iki cümle taraflar için ters yönde çalışır.
Genel hükümler devreye girer. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Yani müteahhidin yaptığı imalatın ve kendisine devredilmiş hisselerin akıbeti, 6306 tarafından değil borçlar hukuku ve eser sözleşmesi rejimi tarafından çözülür.
Kira yardımı geri istenemez. Fıkranın son cümlesi açıktır: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu, malik lehine kesin bir kuraldır ve sözleşmeye konulacak aksi bir hükümle aşılabilecek nitelikte değildir.
| Kalem | Fesihten sonra | Dayanak |
|---|---|---|
| Yapılmış imalat | Genel hukuk hükümleri | 6306 m.6/14 |
| Devrolunan hisseler | Genel hukuk hükümleri | 6306 m.6/14 |
| Yapılan ödemeler | Genel hukuk hükümleri | 6306 m.6/14 |
| Kira yardımı | Geri istenemez | 6306 m.6/14 |
| Tapudaki sözleşme şerhi | Talep üzerine terkin | 6306 m.6/14 |
Bunun m.6/A rejimiyle karıştırılmaması gerekir: orada sözleşmeler alan ilanıyla kanunen düşer, burada ise müteahhidin edimini yerine getirmemesi üzerine. İki rejimin farkı için resen dönüşüm ve kendiliğinden düşen sözleşmeler yazısına bakılabilir.
Anlaşma çıkmazsa: otuz gün ve beşte bir kuralı
Fesih, sürecin tek çıkmazı değildir. Bina yıkıldıktan sonra malikler arasında anlaşma sağlanamazsa m.6/2 devreye girer ve kamulaştırma yolunu açar.
Otuz günlük pencere. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa; gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir.
🔑 İlk taksit beşte bir. Bu maddenin en az bilinen ayrıntısı buradadır: Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, o fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Yani bedel peşin değil, taksitli ve ilk ödemesi düşük bir rejime bağlanmıştır.
Malik belirsizse süreç durmaz. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş taşınmazların kamulaştırma işlemleri de aynı hükümlere tabidir. Başkanlık, TOKİ veya İdare; mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Malik ölmüşse tapu sicilinde idari müracaat veya dava yoluyla kayıt düzeltme de isteyebilir.
Yatırımcı açısından çıkarım nettir: çok paydaşlı ve mirasçısı belirsiz parsellerde, malikin belirsizliği süreci durdurmaz. Kamulaştırma ve bedel rejiminin genel çerçevesi için acele kamulaştırma: yedi günde el konur, dava hakkı otuz gün ve gider tarafı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazılarına bakılabilir.
🔑 Uygulama kuruluşları: 2023'te gelen ikinci lisans rejimi
7471 sayılı Kanunla 2023'te eklenen on beşinci fıkra, çoğu malikin farkında olmadığı bir aktör tanımlar. Kanun kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında, Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilir.
Bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi mecburidir. Kuruluşların taşıması gereken şartlar, personel sayısı ve niteliği, çalışma usul ve esasları Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikle belirlenir; Başkanlık bu kuruluşların faaliyetlerini denetlemeye yetkilidir.
Bunun riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşlarla karıştırılmaması gerekir. İki ayrı lisans rejimi vardır:
| Tespit kuruluşu (m.3) | Uygulama kuruluşu (m.6/15) | |
|---|---|---|
| İş | Riskli yapı tespiti | Uygulama, karar alınması ve yürütme |
| Zorunlu kadro | — | İnşaat/harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı, hukukçu |
| Yaptırım | m.3/8: uyarı → idari para cezası → lisans iptali | Başkanlık denetim yetkisi |
Çok paydaşlı Bağcılar parsellerinde bu ayrım pratik önem taşır: karar alma sürecini yürüten kuruluşun hangi lisansa sahip olduğu sorulmalıdır.
Yatırımcı ve malik için kontrol listesi
- Bir yıllık ve altı aylık süreleri takvimleyin. m.6/14'ün eşiği bunlar; süre dolmadan resen fesih yolu açılmaz.
- Gecikmenin "müteahhitten kaynaklanan" olduğunu belgeleyin. Fıkra bu nitelemeyi açıkça arar.
- Şantiyedeki ekip ve ekipman durumunu kayıt altına alın; Başkanlık tespiti bu ölçüte göre yapılır.
- Fesih kararını salt çoğunlukla alın ve Başkanlığa başvurun; tespit istenmeden ihtar süreci başlamaz.
- Otuz günlük ihtar süresini izleyin; sürenin bitimi feshin kendiliğinden doğduğu andır.
- Tapudaki sözleşme şerhinin terkinini talep edin.
- Kira yardımı ödemelerinin geri istenemeyeceğini sözleşme müzakerelerinde bilin.
- Alan statüsü ve tapu kayıtlarının tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir; nisap kuralları için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına.
