Türkiye'de taşınmaz alırken bakılan liste genellikle tapu kaydı, imar durumu ve yapı ruhsatıyla biter. Oysa bir parselin üzerinde, tapu kaydında görünmeyen ama inşaatı tümüyle imkânsız kılabilen bir statü daha vardır: afete maruz bölge. Bu statü 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun'dan doğar ve ilanı ayrı bir idari işlemle yapılır.
Aşağıdaki değerlendirme Kanun'un mevzuat.gov.tr'deki güncel metnine dayanır; 7 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki hâli esas alınmıştır. Metnin son iki esaslı müdahalesi 14/7/2023 tarihli ve 7456 sayılı Kanun'un eklediği geçici madde ile Anayasa Mahkemesi'nin 30/11/2023 tarihli iptal kararıdır; ikisini de ayrı başlıklarda ele alıyoruz.
"Genel hayata etkililik" ve afete maruz bölge ilanı
Kanun m.1, kapsamı deprem, yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ, tasman ve benzeri afetlerle çizer. Ölçüt zararın büyüklüğü değil, zararın genel hayata etkili olup olmadığıdır — ve bu ölçütün unsurları metinde sayılıdır: yıkılan veya oturulmaz hâle gelen bina sayısı, zarar gören yapı ve tesislerin genel hayata etki derecesi, mahallin ekonomik ve sosyal özellikleri, normal hayat düzenindeki aksamalar ve — alışılmadık biçimde — "zararın kamu oyundaki tepkisi". Bir hukuk metninde kamuoyu tepkisinin doğrudan ölçüt sayılması nadirdir; kararın idari takdire ne kadar açık olduğunu gösterir.
İkinci ve asıl önemli kavram m.2'dedir. Afete uğramış veya uğrayabilir bölgeler tespit edilir, şehir ve kasabalarda sınırları imar planına, plan bulunmayan yerlerde harita veya krokilere işlenir ve bu suretle afete maruz bölge olarak Cumhurbaşkanınca kararlaştırılır; sınırlar ilgili valiliklerce mahallinde ilan edilir.
| Afet türü | Tespit eden | Karar / ilan |
|---|---|---|
| Su baskını | Devlet Su İşleri'nin bağlı olduğu Bakanlık | Cumhurbaşkanı kararı, valilikçe mahallinde ilan (m.2/1) |
| Yer sarsıntısı, yer kayması, kaya düşmesi, çığ | Bakanlık | Cumhurbaşkanı kararı, valilikçe mahallinde ilan (m.2/1) |
| Yangın (mahalli şartlar nedeniyle muhtemel sahalar) | Şehir ve kasabalarda belediye meclisleri, köylerde ihtiyar heyetleri | Kaymakam mütalaası + vali tasvibi, ilgili bölgelerde ilan (m.2/2) |
Ayrım pratikte önemlidir: yangın riski için Cumhurbaşkanı kararı aranmaz, karar zinciri tamamen yereldir. Dolayısıyla bir parselin "afete maruz" sayılıp sayılmadığı tek bir merkezî kayıttan değil, ilgili belediye ve valilik kayıtlarından da sorulmalıdır.
Yasaklanmış afet bölgesi: yapı da ikamet de yasak
m.14, m.2'ye göre ilan edilmiş afet bölgeleri içinde daha dar ve daha sert bir kategori kurar. Fen kurullarınca tehlikeli görülen ve sınırları krokilerle tespit olunan yerler yapı ve ikamet için yasaklanmış afet bölgesi sayılır; durum belediyesi olan yerlerde belediyece, köylerde ihtiyar meclislerince hemen ilan edilir.
Yaptırım geriye de işler: yasağa aykırı hareket edilirse mevcut ve yapılmakta olan binalar vali ve kaymakamların emriyle yıktırılır; yıkma parası yıkıntı malzemesinden karşılanır, yetmezse kalan kısım afetler fonundan tamamlanır. Yani yasak ilan edilmeden önce başlanmış bir inşaat, ilan sonrasında korunmaz.
Statü kalıcı da değildir: "Yasaklanmış afet bölgesi sınırları, alınacak tedbirlerle tehlikenin önlenmesi oranında daraltılır veya tamamen kaldırılır." Islah çalışması yapılan bölgelerde sınırın güncel hâlini teyit etmek gerekir; eski bir kroki bugünkü durumu göstermeyebilir.
Afet bölgelerinde yeniden yapılacak, değiştirilecek, büyütülecek veya esaslı tamir görecek resmî ve özel bütün yapılar ayrı teknik şartlara tabidir (m.3). Bu şartlara aykırı yapıların sahiplerine tebligat yapılır ve en çok 3 aylık süre içinde tehlikeli durumun giderilmesi istenir; süre içinde ıslah edilmeyen bina veya bina kısımları belediye encümenlerince ya da il/ilçe idare kurullarınca yıktırılır.
Hasar tespiti: birbirine benzemeyen dört saat
Afet sonrasında işleyen süreler kısa ve birbirinden farklıdır. m.13, tek bir "itiraz süresi" değil, dört ayrı saat çalıştırır:
| İşlem | Süre | Merci |
|---|---|---|
| Yıkılması gereken bina için tehlikenin giderilmesi bildirimi | En çok 3 gün | Mülkiye amiri (m.13/a) |
| Bu bildirime itiraz | 3 gün | Yetkili idare kurulları |
| İtirazın incelenip karara bağlanması | En geç 3 gün | İdare kurulları |
| Fen kurullarının teknik hasar tespit raporlarına itiraz | Mahallî ilan tarihinden 30 gün | İlgili idare (4864/1 ile eklenen fıkra) |
| Hasarsız tespit edilenler veya hiç tespit yapılmayanlar için yargı öncesi zorunlu başvuru | Mahallî ilan tarihinden 30 gün | İlgili idare |
| Islahı mümkün binanın tamir edilmemesi hâlinde yıkım | 1 yıl; itiraz 5 gün içinde incelenir, yerinde görülürse süre 6 ay uzar | İdare kurulları (m.13/b) |
İki nokta özellikle atlanır. Birincisi, hasar tespiti hiç yapılmamış olması da bir başvuru sebebidir; "listede yokum" demek yeterli değildir, otuz gün içinde idareye gidilmesi gerekir. İkincisi, ıslahı mümkün binalara tamir tamamlanana kadar girilmesine ve oturulmasına izin verilemez; bu, kira gelirine dayanan bir yatırım için doğrudan gelir kaybı anlamına gelir.
2023 iptal kararı: hasar tespit raporu artık tek başına dava edilebilir
m.13'ün ilgili fıkrasında, hasar tespit raporlarının "ancak asıl işlemlerle birlikte dava konusu edilebileceği" yazıyordu. Bu ibare Anayasa Mahkemesi'nin 30/11/2023 tarihli ve E.2023/134, K.2023/209 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; iptal, Kanun metnine ekli tabloya göre 16/1/2024 itibarıyla hüküm doğurmuştur.
Sonuç usul bakımından belirleyicidir: iptalden önce malik, hasar tespitini tek başına dava edemiyor, ancak yıkım veya hak sahipliği gibi asıl işlem tesis edildiğinde bu raporu da uyuşmazlığa taşıyabiliyordu. İbare metinden çıktığına göre bu sınırlama artık bulunmamaktadır. 16/1/2024 öncesine dayanan usul anlatımları bu noktada güncelliğini yitirmiştir.
Kıymet takdiri: yedi gün, basit yargılama ve tedbir yasağı
Kamulaştırma ve dağıtıma esas kıymet takdiri üç kişilik bir komisyonca yapılır; komisyon üyeleri hakkında Kanun'un koyduğu kural dikkat çekicidir: "Komisyon üyeleri istinkaf edemezler ve çekimser oy kullanamazlar." Cetveller 10 gün ilan edilir ve takdir edilen kıymete karşı ilan süresinin bitiminden itibaren 7 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir. Dava açıldıktan sonra 8 gün içinde taraflar çağrılır; yargılama basit usule tabidir ve diğer davalara tercihli görülür (m.19).
Yatırımcı açısından asıl hüküm bunun devamındadır:
"Davanın açılması veya temyiz talebi, bu kanuna göre yapılacak işlemleri ve inşaat işlerini hiçbir suretle durduramaz. Bu davalar dolayısiyle, mahkemelerce ihtiyati tedbir kararı verilemez."
Yani bedele itiraz edilebilir ama süreç durdurulamaz; ihtiyati tedbir yolu kanunla kapatılmıştır. Bu, planlamada dava süresini bir "bekleme süresi" olarak öngörmenin işe yaramayacağı anlamına gelir.
Kıymet belgeleri bakımından da bir hak düşürücü süre vardır. Tapuda kaydı bulunmayan, mülkiyeti ihtilaflı veya veraset ilamı ibraz edilmemiş taşınmazlara ait kıymet belgeleri isim yazılmaksızın düzenlenir ve bedelleri bankada muhafaza edilir; "İlan tarihinden itibaren 10 yıl içinde sahibi çıkmıyan kıymet belgeleri hükümsüz addedilir" ve bedeller fon hesabına iade olunur (m.20). Yurt dışında yaşayan malikler ve mirasçılar için bu on yıllık pencere gerçek bir kayıp riskidir.
Hak sahipliği: kimin dışarıda kaldığını bilmek
Devletin konut yaptırma ve kredi verme yükümlülüğü m.29'da düzenlenir ve maddenin asıl işlevi kimin kapsam dışında olduğunu saymaktır:
| Durum | Sonuç (m.29) |
|---|---|
| Kendisine ait olmayan arsa/arazi üzerine ruhsatsız bina yapanlar; yapı yapılması sakıncalı belirlenen yerlerde ruhsatsız yapı sahipleri | Hak sahibi kabul edilmez (3. fıkra) |
| Kendisine veya eşine ait, o yerde aynı cins müstakil hasarsız başka bina veya dairesi olanlar | Bina ve inşaat kredisi verilemez (4. fıkra) |
| Mülkiyeti tüzel kişilere ait yıkık veya hasarlı binalar | Yardım yapılmaz (5. fıkra) |
| Ekonomik ve sosyal hayatı kesintiye uğratan dükkân, fırın gibi binalar | Borçlandırma hükümleri dairesinde inşaat kredisi verilebilir; o yerde hasarsız başka işyeri olanlar yararlanamaz (6. fıkra) |
| Hasarlı bina veya işyeri sigortalı ise | Yapılacak yardımdan sigorta tutarı indirilmez (7. fıkra) |
| Zorunlu deprem sigortası yaptırılmamışsa | Devletin konut kredisi açma ve bina yaptırma yükümlülükleri ortadan kalkar (8. fıkra, 6305/16) |
Beşinci satır kurumsal malikler için kesindir: taşınmaz bir şirketin mülkiyetindeyse 7269 yardımları devreye girmez. Bu, gayrimenkulün gerçek kişi mi tüzel kişi mi adına tutulacağı sorusuna doğrudan bir cevap verir ve vergi planlamasının yanına yazılması gereken bir kalemdir.
Yedinci ve sekizinci satırlar ise birlikte okunduğunda net bir asimetri kurar: zorunlu deprem sigortası varsa yardım azalmaz; yoksa yardım hakkı tamamen düşer. Sigortanın tapu ve tadilatla ilişkisini DASK'ta tescil şartı ve tadilatın tazminata etkisi yazımızda ayrıca ele almıştık.
Paylı ve elbirliği mülkiyetinde ise kural tek binadır: iştirak veya müşterek mülkiyet hâlindeki bina için hissedarlara yine hisseli olmak üzere yalnız bir bina yaptırılır; ancak binada birden fazla aile ikamet ediyorsa her aile Kanun hükümlerinden ayrı ayrı yararlanabilir (m.30).
6 Şubat 2023 rejimi: iki yasağın askıya alınması
14/7/2023 tarihli ve 7456 sayılı Kanun'un 3. maddesiyle eklenen Geçici Madde 27, 6/2/2023 depremleri nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerler için ayrı bir düzen kurar.
Başvuru usulü şöyledir: hak sahipliği başvurusunun yapılacağına dair duyuru, mahallinde mülki idare amirliğince ve AFAD'ın resmî internet sitesinde ilan edilir. İlan tarihinden itibaren iki ay içinde mülki idare amirliklerine veya AFAD'ın belirlediği başvuru merkezlerine yazılı olarak ya da e-Devlet Kapısı üzerinden başvurulur; AFAD gerektiğinde en fazla bir ay ek süre verebilir. Sonuçlar da aynı kanallardan ilan edilir. Hak sahibi kabul edilmeyenler on beş gün içinde itiraz edebilir.
Bu fıkranın en kritik cümlesi tebligata ilişkindir:
"Bu fıkra uyarınca yapılacak ilanlar, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılmış tebligat yerine geçer."
Yani süre, kişiye ulaşan bir tebligatla değil, ilanla işlemeye başlar. Yurt dışında bulunan malik için bu, adresine hiçbir şey gelmeden iki aylık başvuru ve on beş günlük itiraz sürelerinin dolabileceği anlamına gelir.
Geçici m.27 ayrıca iki büyük engeli kaldırır. Yıkık veya ağır hasarlı konut, işyeri ve ahır sahipleri bakımından m.29'un sekizinci fıkrasında belirtilen hususlar aranmaksızın işlem yapılır — yani zorunlu deprem sigortası şartı uygulanmaz — ve aynı maddenin üçüncü fıkrasındaki kısıtlamalar da uygulanmaz; ruhsatsız yapı sahipliği hak sahipliğini engellemez. Orta hasarlı olarak tespit edilen ancak güçlendirilmesi fen ve sanat kurallarına göre elverişli olmadığı için yıktırılan yapılara da — aynı iki fıkra hariç olmak üzere — ağır hasarlı yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
Burada Kanun'un kendi içindeki bir örüntü görünür hâle gelir. Aynı muafiyetler, 2017–2020 arasındaki depremler için Geçici Madde 26'da da yer alır. Yani "zorunlu deprem sigortası yoksa devletin yükümlülüğü düşer" kuralı, yazıldığı durumların büyük bölümünde geçici maddelerle askıya alınmıştır. Genel hükme bakarak risk modellemek, bu geçici maddeleri okumadan eksik kalır.
Yeniden inşa projelerinde vergi ve gümrük istisnası
Geçici m.27 müteahhit ve tedarikçi tarafını da ilgilendiren iki istisna içerir.
Birincisi, 6/2/2023 depremlerinin yol açtığı hasarların giderilmesi amacıyla uluslararası kuruluşlardan sağlanacak dış kredi ve hibelerle finanse edilecek projelerin uygulanması dolayısıyla yapılan işlemler — taşınmaz alım, satım, ipotek ve tapu-kadastro işlemleri; ihale, sözleşme, ruhsatname ve sair işlemler; yapım işleri ve altyapıyla ilgili her türlü belediye işlemleri; bu uygulamadan yararlanacakların verecekleri beyanname ve taahhütnameler ile yapacakları sözleşmeler — "her türlü vergi, resim, katılma payı, ücret ve harçtan müstesnadır". İstisnanın kapsamı finansman kaynağına bağlıdır: dış kredi veya hibe yoksa istisna da yoktur.
İkincisi, ulusal ve uluslararası projeler kapsamındaki prefabrik, konteyner ve benzeri geçici barınma malzemesi, yapı malzemesi, makine, motorlu taşıt, teçhizat ve yedek parça, Ticaret Bakanlığının uygun görüşü alınarak AFAD'ca ithal edilebilir veya ithal ettirilebilir; bu mallar gümrük vergisi ve bununla birlikte alınan her türlü vergi, resim, harç, fon ve diğer mali mükellefiyetten müstesnadır. İthalat yetkisinin AFAD'da toplanmış olması, tedarikçinin doğrudan ithalatçı sıfatıyla değil, bu kanalın içinden konumlanmasını gerektirir.
Bir kolaylık daha m.25'tedir ve genel tapu uygulamasından ayrılır: "Bu kanunun şümulüne giren gayrimenkullerin vergi borçları tapuca tescil muamelesinin yapılmasına mani teşkil etmez." Ayrıca m.24'e göre afet sebebiyle kullanılamayacak hâle gelmiş binalar arsa hükmündedir ve kıymet takdirine dâhil edilmeyen enkaz ile malzeme mal sahibine aittir.
Metnin yaşı ve donmuş göndermeleri
7269, 1959 tarihli bir metindir ve gövdesi büyük ölçüde 1968 değişikliğiyle şekillenmiştir. Bugün karşılığı olmayan kurum adları metnin her yerindedir:
| Metindeki ifade | Bugünkü karşılık |
|---|---|
| "İmar ve İskan Bakanlığı", "İmar ve İskan Vekaleti" | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı |
| "Bayındırlık ve İskân Bakanlığı" | Aynı Bakanlık |
| "Sağlık ve Sosyal Yardım Bakanlığı" | Sağlık Bakanlığı |
| "Türkiye Emlak Kredi Bankası" (m.20) | Bu unvanla bir banka bulunmuyor |
| "Bu Kanunu icraya İcra Vekilleri Heyeti memurdur" (m.53) | Yürütme yetkisi Cumhurbaşkanındadır |
Bu tür ifadeler hükmün uygulanmadığı anlamına gelmez; 2018'de 698 sayılı KHK ile "Bakanlar Kurulu" ibareleri "Cumhurbaşkanı" olarak değiştirilmiş, ancak bakanlık adları güncellenmemiştir. Sonuç şudur: metni lafzıyla okuyup "bu bakanlık yok, hüküm işlemiyor" demek yanlıştır; hangi kurumun yetkili olduğu teşkilat mevzuatından ayrıca tespit edilir.
Son olarak 7269 ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'u karıştırmamak gerekir. İkincisi riskli yapı ve riskli alan üzerinden yürüyen ayrı bir dönüşüm rejimidir; karar yeter sayısı gibi konularda kendi kuralları vardır ve bunları kentsel dönüşümde salt çoğunluk yazımızda incelemiştik. Ruhsatsız yapıların statüsü bakımından ise Yapı Kayıt Belgesi'nin kırılganlığı ayrı bir eksendir.
Bu yazıdaki süre ve statülerin somut bir parselde nasıl göründüğü, ilgili valilik ve belediye kayıtlarından teyit edilmelidir; ilan ve kroki bilgileri merkezî bir tapu şerhi olarak görünmeyebilir.
