İmar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi, çoğu malikin sandığı gibi yapıyı kalıcı olarak yasal hâle getiren bir ruhsat değildir. İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi iki cümleyle bunu zaten söyler: belge yapı sahibinin beyanına göre düzenlenir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Bu iki cümle, hem belgenin gücünü hem sınırını açıklar. Bir taşınmaz alırken ya da satarken sorulması gereken soru "Yapı Kayıt Belgesi var mı" değildir; "beyan neye dayanıyor ve bu yapı kapsam dışı bir kategoride mi" sorusudur.
Belge nasıl doğdu: üç tarih
Geçici Madde 16/1 (11/5/2018 tarihli 7143 sayılı Kanun'la eklenmiştir) çerçeveyi kurar. Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla:
- yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması,
- 31/10/2018 tarihine kadar Bakanlığa (veya yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara) başvurulması,
- maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi
hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.
🔑 Ve maddenin devamı, bu yazının merkezindeki cümledir:
"Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir."
Yani sistem, başvuru anında bir denetim yapmaz; beyanı kaydeder. Belgenin dayanağı idarenin tespiti değil, malikin bildirimidir. Beyan gerçeği yansıtmıyorsa, belgenin dayanağı da baştan sakattır.
Kayıt bedeli (fıkra 2): arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınır.
Belge ne sağlar
Yıkım kararları ve para cezaları (fıkra 4): Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
⚖ Bu fıkradaki bir ibare, Anayasa Mahkemesi'nin 24/9/2020 tarihli ve E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir ve kanun metninde iptal kaydıyla yer almaktadır.
Abonelikler (fıkra 3): belge yapının kullanım amacına yöneliktir. Belge alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Bağlantının "geçici" niteliği maddenin kendi ifadesidir.
Kat mülkiyeti (fıkra 5): yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda; Yapı Kayıt Belgesi, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. ⚠ Bu durumda ikinci fıkradaki bedelin iki katı ödenir.
Fıkra 6: beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanun'un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Belge ne sağlamaz: süreli bir koruma
Fıkra 10 koruma süresini açıkça sınırlar:
"Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır."
Yani belge, yapıya kalıcı bir imar statüsü kazandırmaz. Yapı yenilendiğinde veya alan kentsel dönüşüme girdiğinde koruma sona erer ve o anda yürürlükte olan imar mevzuatı devreye girer.
⚖ Bu fıkradaki bir cümle, Anayasa Mahkemesi'nin 23/7/2024 tarihli ve E.2023/74, K.2024/141 sayılı kararı ile iptal edilmiştir ve metinde iptal kaydıyla görünmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinin kendi karar ve çoğunluk kuralları için kentsel dönüşümde salt çoğunluk yazımıza bakınız.
Hangi yapılar hiç yararlanamaz
Fıkra 9 iki kategoriyi kapsam dışında bırakır:
"Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz."
Birinci kategori uygulamada en sık karşılaşılandır: başkasının özel mülkiyetindeki taşınmaz üzerine yapılmış bir yapı, imar barışından yararlanamaz. Böyle bir yapı için beyan üzerine belge düzenlenmiş olması, yapının kapsama girdiği anlamına gelmez — madde bu yapıları yararlandırmaz.
Fıkra 11 — alan istisnaları. Madde hükümleri şu alanlarda uygulanmaz:
- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan,
- İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar,
- 6546 sayılı Kanun m.2/1-e'de belirlenmiş Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 31/12/2017'den sonra yapılmış yapı | Kapsam dışı (fıkra 1) |
| Başvuru 31/10/2018'den sonra / bedel 31/12/2018'e kadar ödenmemiş | Şart gerçekleşmemiş (fıkra 1) |
| Üçüncü kişinin özel mülkiyetindeki taşınmazda yapı | Yararlandırılmaz (fıkra 9) |
| Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazide yapı | Yararlandırılmaz (fıkra 9) |
| Boğaziçi sahil şeridi/öngörünüm, tarihi yarımada, Gelibolu Tarihi Alan | Madde uygulanmaz (fıkra 11) |
| Yapının yenilenmesi veya kentsel dönüşüm | Belgenin geçerliliği sona erer (fıkra 10) |
Hazine veya belediye taşınmazı üzerindeki yapılar
Fıkra 7 — Hazine taşınmazı: Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmişse, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
Ödeme koşulları (8/4/2022 tarihli 7394 sayılı Kanun'la eklenmiştir): satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda bedelin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan beş yıla kadar taksitlendirilir ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.
🔑 Ecrimisil kuralı aynı fıkradadır (4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanun'la eklenmiştir): satışa konu edilen kısımlardan Yapı Kayıt Belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir — ancak bu tutardan fazlası iade edilmez.
Aynı fıkra ayrıca, 2981 sayılı Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınmış ve buna esas arsa bedelleri ödenmişse, bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmayacağını belirtir.
Fıkra 8 — belediye taşınmazı: yapı belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmişse, belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
İptal riski nereden gelir
Geçici Madde 16, ayrıntılı bir iptal usulü düzenlemez; son fıkrası uyarınca "bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir." Bu nedenle iptal işlemlerinin idari usulü ikincil düzenlemede yer alır ve dosya bazında o düzenlemeye bakılması gerekir.
Ancak riskin kaynağı kanun metninde açıkça görülür ve üç başlıkta toplanır:
1. Beyan. Sistem, mülkiyet durumu ile yapı sınıf ve grubunu yapı sahibinin beyanına göre kaydeder (fıkra 1). Beyanla gerçek durum arasındaki fark — yapının tarihi, sınıfı, grubu, alanı veya arsanın mülkiyeti — belgenin dayanağını doğrudan etkiler. Kayıt bedeli de bu beyana bağlı olarak hesaplandığından (fıkra 2), yanlış beyan aynı zamanda eksik ödeme sonucunu doğurur.
2. Kapsam dışılık. Fıkra 9'daki iki kategori ile fıkra 11'deki alan istisnaları, belgenin verilmiş olmasından bağımsızdır. Kanun bu yapıları yararlandırmaz; belge düzenlenmiş olması bu sonucu değiştirmez.
3. Süre sınırı. Fıkra 10 uyarınca belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Burada teknik anlamda bir "iptal" değil, koruma süresinin dolması söz konusudur; sonuç malik açısından benzerdir.
İptal hâlinde fıkra 4'ün sağladığı koruma ortadan kalkar: yıkım kararları ve idari para cezaları bakımından belgenin doğurduğu iptal sonucu dayanaksız kalır. İmar planına ve idari işlemlere karşı açılacak davaların usulü için imar planına itiraz ve iptal davası yazımıza bakınız.
Alım satımda neden önemli
Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir taşınmaz satın alınırken belgenin varlığı tek başına bir güvence değildir. Belgeye hangi beyanla ulaşıldığı, yapının fıkra 9 veya fıkra 11 kapsamına girip girmediği, ve taşınmazın kentsel dönüşüm alanında olup olmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.
Ayrıca fıkra 5 uyarınca kat mülkiyetine geçilmişse, bunun maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki şartlarıyla yapılıp yapılmadığı ve iki katı bedelin ödenip ödenmediği kontrol edilmelidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: Yapı Kayıt Belgesi, başvuru sırasında yapılan beyanın içeriği ve kayıt bedeli ödeme belgesi, tapu kaydı ve arsanın mülkiyet durumu, yapının yapım tarihini gösteren veriler, varsa yıkım kararı veya idari para cezası evrakı, taşınmazın kentsel dönüşüm alanı içinde olup olmadığına dair bilgi, ve belge iptal edilmişse iptal işlemi ile tebliğ tarihi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: beyanla gerçek durum arasında belgenin dayanağını etkileyen bir fark bulunup bulunmadığı, yapının fıkra 9'daki iki kapsam dışı kategoriden birine veya fıkra 11'deki alan istisnalarına girip girmediği, kat mülkiyetine geçilmişse fıkra 5 şartlarının sağlanıp sağlanmadığı, Hazine veya belediye taşınmazı söz konusuysa satın alma ve ecrimisil mahsubu rejiminin durumu, ve iptal işlemi varsa dava süresi ile birlikte hangi hukuki sebeplerin ileri sürülebileceği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil beyan ile gerçek durumun karşılaştırılmasıdır; belgenin dayanağı beyandır ve dosyanın kaderi çoğu zaman orada belirlenir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, belgenin yeniden yapım veya kentsel dönüşüme kadar geçerli olduğunu ve iki yapı kategorisinin madde hükümlerinden yararlandırılmayacağını açıkça yazmaktadır; bu sınırlar sözleşmeyle veya idari başvuruyla aşılabilir nitelikte değildir.
