Kira uyuşmazlıklarında iki ayrı soru sürekli birbirine karıştırılır: kira ne kadar artabilir ve artışın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı. Birincisi Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde, ikincisi 345. maddesindedir; ve ikincisi kaçırıldığında, davayı kazanmak bir yıl gecikmeli sonuç verir.
Bu yazı üç eşiği ayırıyor: yıllık artış tavanı, beşinci yıl sonrası rejim, ve davanın zamanlaması.
Yıllık tavan: TÜFE on iki aylık ortalama
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası kuralı koyar:
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
İki ayrıntı önemlidir. Ölçüt yıllık enflasyon değil, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır — bunlar farklı sayılardır. Ve tavan, sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile geçerlidir: sözleşme hükmü tavanı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.
İkinci fıkra, taraflar anlaşmamışsa aynı tavanı hâkime taşır: kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir.
Beşinci yıl: tavan kalkar, emsal kira girer
Asıl kırılma 344. maddenin üçüncü fıkrasındadır ve mal sahibi bakımından bu maddenin en değerli cümlesidir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
Farkı görmek için iki fıkrayı yan yana koymak gerekir. Birinci ve ikinci fıkralarda TÜFE bir tavandır — aşılamaz. Üçüncü fıkrada ise TÜFE, hâkimin dikkate alacağı üç ölçütten biridir; yanına kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri eklenir ve bir üst sınır olarak yazılmaz.
Uygulamadaki sonucu şudur: uzun süredir devam eden ve piyasanın çok altında kalmış kiralarda, beşinci yılın sonu bu farkın kapatılabileceği ilk andır. "Beş yıllık kiracının kirası ne kadar artar" sorusunun cevabı bir orana değil, emsal kira bedeli araştırmasına bağlıdır.
Aynı fıkra ekler: her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir — yani beşinci yıl "sıfırlanır", sonraki yıllarda tekrar TÜFE tavanı işler.
Dördüncü fıkra, yabancı para kirasını ayrı tutar: kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak Kanun'un "aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138. maddesi saklıdır.
Zamanlama: davanın kendisi değil, otuz günlük kural belirleyici
345. madde, ilk cümlesiyle rahatlatır, ikinci cümlesiyle sıkıştırır:
"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
>
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
Yani dava her zaman açılabilir ama sonucun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı iki koşuldan birine bağlıdır:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olacak; veya
- Kiraya veren aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapmış olacak ve dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak.
Bu ikisinden biri yoksa, mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından değil, sonraki dönemden işlemeye başlar. Pratik karşılığı: bir yıllık fark kaybedilir.
Üçüncü fıkra bir kolaylık daha getirir: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur. Yani sözleşmede artış kaydı bulunması, ayrıca ihtar çekme yükünü ortadan kaldırır.
| Durum | Ölçüt | Sonuç |
|---|---|---|
| Yenilenen dönem, ilk beş yıl içinde | TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı tavan | Anlaşma tavanı aşamaz (m.344/1) |
| Anlaşma yok, ilk beş yıl içinde | Aynı tavan + kiralananın durumu | Hâkim hakkaniyete göre belirler (m.344/2) |
| Beş yıldan sonra / her beş yıl sonunda | TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira | Tavan değil, üç ölçütlü değerlendirme (m.344/3) |
| Yabancı para kirası | Beş yıl geçmedikçe değişiklik yok | TBK m.138 saklı (m.344/4) |
| Dava zamanlaması | 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | Bedel yeni dönem başından bağlar (m.345) |
Kiracı aleyhine getirilemeyecek yükler
346. madde, sözleşme serbestisine sert bir sınır çeker:
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
Uygulamada sık rastlanan iki kayıt bu maddeyle doğrudan geçersizdir: gecikme cezası şartı ve "bir taksit ödenmezse tüm yıl muaccel olur" hükmü. Sözleşmede yazılı olmaları, geçerli oldukları anlamına gelmez.
On yıllık uzama ve sözleşmenin sona ermesi
347. madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sona ermeyi düzenler ve mal sahibi bakımından tabloyu netleştirir:
- Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
- Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.
- Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir.
348. madde biçimi bağlar: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
Türkiye'de taşınmazı olan yabancı yatırımcılar bakımından tahliye sürecinin kendine özgü yönleri için Türkiye'de kiracısı olan yabancı yatırımcının tahliye davası açması yazımıza, taşınmaz yatırımının genel hukuki çerçevesi için gayrimenkul yatırımı ve Türkiye gayrimenkul sayfalarına bakılabilir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi ve varsa ekleri, kira başlangıç tarihi ve kaçıncı yılda olunduğu, ödenen güncel kira ve son artışların dayanağı, çekilmiş ihtarnameler, ve varsa çevredeki emsal kira bilgileri.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: sözleşmenin beşinci yıl rejimine girip girmediği, artış tavanının hangi orandan hesaplanması gerektiği, davanın hangi tarihe kadar açılması hâlinde bedelin yeni dönem başından geçerli olacağı, sözleşmedeki artış kaydının ihtar yükünü kaldırıp kaldırmadığı, ve sözleşmede geçersiz sayılacak kayıtların bulunup bulunmadığı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil takvim çıkarmaktır: otuz günlük pencere kaçırıldığında, kazanılan dava bir yıl gecikmeli sonuç verir.
Sınırımızı açıkça yazalım: mahkemenin belirleyeceği kira bedelini önceden taahhüt etmiyoruz. Beşinci yıl sonrasında bedel, emsal kira araştırması ve kiralananın durumu üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
