Paylı mülkiyette bir paydaş payını dışarıya satarsa, diğer paydaşlar o payı aynı koşullarla alabilir. Bu, önalım (şufa) hakkıdır ve Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde tek cümleyle kurulur.
Hakkın kendisi sade, süresi ise 25 Aralık 2025'ten beri farklıdır. 7571 sayılı Kanun, TMK m.733'teki dış süreyi iki yıldan bir yıla indirdi ve m.734'teki bedel yatırma rejimini yeniden yazdı. İki değişikliğin geçiş kuralları birbirinin tersidir — ve bu, bugün elinde dosya olan herkesi doğrudan ilgilendirir.
Hak nasıl doğar
m.732: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
Üç unsur birlikte aranır: paylı mülkiyet, bir payın satışı, ve alıcının üçüncü kişi olması. Paydaşlar arasındaki satış bu tanımın dışındadır.
Süre: üç ay, ve artık bir yıl
m.733/4: "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."
🔴 Bu fıkradaki "iki yıl" ibaresi, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle "bir yıl" şeklinde değiştirilmiştir. Kanun 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.
Bu, ikincil kaynaklar bakımından bir tuzak alanı yaratır: Aralık 2025'ten önce yazılmış hemen her makale, blog yazısı ve dilekçe örneği iki yıl demektedir. Bugün o rakama güvenerek hesap yapmak, hakkın düşmesi anlamına gelebilir.
Bildirim usulü (m.733/3): "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir." Üç aylık süre bu bildirimle işlemeye başlar; bildirim yapılmadıysa süre üç aylık kolundan işlemez, ancak dış süre her hâlde işler.
| Süre | Başlangıç | Kaynak |
|---|---|---|
| 3 ay | Satışın hak sahibine bildirildiği tarih (noter aracılığıyla) | m.733/3-4 |
| 1 yıl (eski: 2 yıl) | Satış tarihi — bildirim olmasa dahi | m.733/4, 7571/35 ile değişik |
Hangi satışlarda önalım kullanılamaz
m.733/1, 7571 ile değiştirilmiş hâliyle şudur:
"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."
Değişiklikten önce hüküm yalnız cebrî artırma satışlarını dışarıda bırakıyordu; 7571 buna 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışları ekledi. İcra ihalesiyle alınan bir payda önalım işlemez — icra ihalesine karşı gidilecek yol farklıdır ve kendi kısa süresi vardır; bunun için ihalenin feshi yazımıza bakınız. (İlginç biçimde, İİK m.134'ü değiştiren de aynı 7571 sayılı Kanun'dur.)
Feragat ve vazgeçme (m.733/2): önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Buna karşılık belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
İki kurumu karıştırmamak gerekir: genel feragat resmî şekil + şerh ister; tek bir satışa özgü vazgeçme yazılı şekilde yeterlidir.
Dava alıcıya karşı açılır — ve bedel artık kesin süreyle yatırılır
m.734/1: "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır." Davalı satıcı paydaş değil, payı satın alan üçüncü kişidir.
m.734/2, 7571'in 36. maddesiyle tamamen yeniden yazılmıştır:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
Bu fıkranın pratik sonuçları belirgindir:
- Yatırılacak tutar rayiç bedel üzerinden belirlenir ve buna alıcıya düşen tapu giderleri eklenir.
- Bedel kesin süre içinde ve nakden yatırılmalıdır.
- Yatırılmazsa dava esastan kaybedilmese bile tescile karar verilemez — yani sonuç alınamaz.
- Yatırılan para nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla ilgilisine ödenir.
Önalım davası bu hâliyle, açıldıktan sonra ödeme gücünün hazır tutulmasını gerektiren bir davadır. Rayiç bedelin gecikmeksizin belirlenmesi, kesin sürenin dava içinde erken gelebileceği anlamına gelir.
İki değişiklik, iki farklı geçiş kuralı
7571 sayılı Kanun, TMK'ya bir de Geçici Madde 1 ekledi (m.37). Bu madde, iki değişikliği birbirinden ayırır:
Geçici m.1/1 — m.733 değişiklikleri (süre ve 2886 istisnası):
"…bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."
Geçici m.1/2 — m.734 değişikliği (rayiç bedel ve kesin süre):
"…bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
| Değişiklik | Ölçüt | Sonuç |
|---|---|---|
| m.733 (2 yıl → 1 yıl, 2886 istisnası) | Satış tarihi | Yürürlükten önceki satışlarda eski hükümler (iki yıl) devam eder |
| m.734 (rayiç bedel, kesin süre, nema) | Dava tarihi | Yürürlükten önce açılmış derdest davalara da uygulanır |
🔑 Ayrım şudur: süre kuralı satışa, bedel kuralı davaya bağlanmıştır. Yani eski bir satış için iki yıllık süreden yararlanan bir hak sahibi, davasını açtığında m.734'ün yeni bedel yatırma rejimine tabi olur. Aynı dosyada eski süre ve yeni usul birlikte işleyebilir.
Geçici maddenin sınırı, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihtir; 7571 sayılı Kanun 25/12/2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Sınıra çok yakın bir satış veya dava söz konusuysa, tarih dosya bazında ayrıca karşılaştırılmalıdır.
Sözleşmeden doğan önalım
m.735: tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
⏱ Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Ayrıca m.735/3: yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. Yani m.733 ve m.734'ün usul ve süre rejimi buraya da taşınır.
Önalım davasında arabuluculuk zorunlu mu
Bu soru sık sorulur ve cevabı kanunun kapalı listesindedir. 6325 sayılı Kanun m.18/B (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir), dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dört uyuşmazlık bakımından dava şartı sayar:
- (a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun'a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- (b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
- (c) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- (ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Önalım davası bu dört bentte sayılmamıştır. Listede yer alan (b) bendi ortaklığın giderilmesi davasına ilişkindir; önalım ise TMK m.734 uyarınca alıcıya karşı açılan ve payın davacı adına tesciline yönelen ayrı bir davadır.
Ayrım pratikte önemlidir, çünkü aynı paylı mülkiyet ilişkisinden her iki dava da doğabilir: ortaklığın giderilmesi arabuluculuk dava şartına tabidir, önalım m.18/B listesinde değildir. Ortaklığın giderilmesi tarafındaki usul için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakınız.
⚠ m.18/B/2-3: arabuluculukta anlaşma hâlinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. m.18/B/5 (7531, 2024) uyarınca taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinde, şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir ve resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır.
Paylı mülkiyetin miras yoluyla doğduğu hâllerde payın kime ait olduğu ayrı bir sorundur; mirasta muvazaa iddiası için muris muvazaası yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve pay durumu, satışın yapıldığı tarih, size noter aracılığıyla bildirim yapıldıysa bildirim ve tebliğ tarihi, satış bedeli ve varsa resmî senet, tapu kütüğünde önalımdan feragat şerhi bulunup bulunmadığı, ve payın icra ihalesi veya 2886 sayılı Kanun kapsamında satılıp satılmadığı.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: satış tarihinin 7571 sınırının hangi tarafında kaldığı ve buna göre dış sürenin bir yıl mı iki yıl mı olduğu, noter bildirimi yapıldıysa üç aylık sürenin hangi günde dolduğu, satışın m.733/1 kapsamında önalım dışı bir satış olup olmadığı, kütükteki feragat şerhi veya yazılı vazgeçme nedeniyle hakkın düşüp düşmediği, ve dava açılması hâlinde m.734 uyarınca hazır tutulması gereken tutarın kalemleri (rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderleri).
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tarih karşılaştırmasıdır; önalım hak düşürücü süreye tabidir ve süre dolduğunda hak, sebebi ne olursa olsun düşer.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, bedelin kesin süre içinde yatırılmaması hâlinde tescile karar verilemeyeceğini açıkça yazmaktadır; yani davanın kazanılması, bedelin zamanında ve tam olarak yatırılmasına bağlıdır.
