İcra ihalesiyle satılan bir taşınmazda üç taraf da aynı anda telaşlanır: borçlu malını kaybetmiştir, alacaklı parayı bekler, alıcı ise mülkiyeti kazandığını düşünüp taşınmaza gitmek ister. Bu üçünün hukuki durumu birbirinden çok farklıdır ve fark, çoğu zaman yedi gün içinde belirlenir.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun, İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesine iki ekleme yaptı. Her ikisi de aynı yöne bakıyor: fesih talebinin önünü daraltmak ve usulüne uymayan talebi dosya üzerinden, kesin olarak kapatmak. Bu yazı, mevcut hâliyle rejimi anlatıyor.
Mülkiyet ihaleyle geçer
Başlangıç noktası, çoğu kişinin sandığından erkendir. m.134/1: icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Aynı yönde m.115/2: artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.
Yani mülkiyet tapuya tescille değil, ihaleyle geçer; tescil bunu izler. Ancak ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceğini icra dairesi kararlaştırır (m.134/1).
Bu aradaki dönem için Kanun alıcıya somut bir imkân verir: alıcının talebi üzerine icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İhtara rağmen yatırılmazsa hakkında m.356 hükmü kıyasen uygulanır. Depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.
Alıcı için pratik sonuç: fesih tartışması sürerken taşınmaz boş yere kullanılmaz; kullanım bedeli birikir ve sonuca göre dağıtılır.
Süre: ihale tarihinden yedi gün
m.134/2: ihalenin feshi, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenebilir.
Süreyi sertleştiren cümle hemen ardından gelir: "İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir."
Bu bir varsayımdır ve aleyhe işler. İhaleye kadarki işlemlerde bir usulsüzlük varsa, ilgilinin bunu en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir; "sonradan fark ettim" savunması bu kategoride süreyi ileri taşımaz.
Fesih sebepleri arasında Kanun ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 281. maddesinde yazılı sebepleri de sayar. TBK m.281, hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesinin sağlanmış olması hâlini düzenler.
🔑 Burada sık yapılan bir karışıklık vardır. TBK m.281 kendi süresini de içerir: iptal sebebini öğrenmekten itibaren on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl. Ancak aynı maddenin ikinci cümlesi "Cebrî artırmalar hakkında özel hükümler saklıdır" der. Yani icra ihalesinde İİK m.134'ün yedi günlük süresi uygulanır; İİK, TBK m.281'den sebebi ödünç alır, süresini değil.
Kimler isteyebilir — ve 2025'te ne değişti
m.134/2 çevreyi kapalı biçimde sayar. İhalenin feshini yalnız şunlar isteyebilir:
- satış isteyen alacaklı,
- borçlu,
- mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer,
- sınırlı ayni hak sahipleri,
- pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler.
Ve bir koşul: yurt içinde bir adres göstermek kaydıyla. Yurt dışında yaşayan borçlu, alacaklı veya ihaleye katılmış yabancı yatırımcı için bu, talebi vermeden önce çözülmesi gereken bir şarttır.
🔴 7571 sayılı Kanun'un getirdiği ilk ekleme (24/12/2025): "Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir."
Değişikliğin ağırlığı iki kelimede: dosya üzerinden (duruşma yapılmadan) ve kesin olarak (kanun yolu kapalı). Çevre dışındaki bir kişinin talebi artık bir yargılamaya dönüşmez; okunur ve kapanır.
Çevre dışındakiler için üç ayrı mali yük
Kanun, sayılan çekirdek ilgililer (satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri) dışında kalan kişiler — pratikte ihaleye pey sürerek katılmış olanlar — için ayrı bir mali rejim kurar.
Nispi harç (m.134/3): bu kişilerin fesih talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılmak zorundadır. Talep kabul edilirse harç başka kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talep reddedilirse alınan harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı fesih isteyenden tahsil edilir.
Teminat (m.134/4): aynı kişiler için, ilgililerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır ve bu, talepte bulunulurken yapılmalıdır.
🔴 7571'in ikinci eklemesi (24/12/2025): teminatın veya harcın yatırılmaması ya da eksik yatırılması hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde ikmal edilmesini, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Süresi içinde ikmal edilmezse mahkeme derhal talebi reddeder.
Değişiklik öncesi tartışmalı olan nokta budur: eksik teminat veya harç artık belirsiz bir süre boyunca tamamlanabilir bir eksiklik değil, iki haftalık kesin süreye bağlı bir yaptırımdır.
Para cezası (m.134/5): icra mahkemesi, talebin reddine karar verirse fesih isteyeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu üç hâlde uygulanır: çevre dışındaki kişilerce talep edilmesi nedeniyle ret, çevre dışındaki kişiler bakımından feragat nedeniyle ret, ve işin esasına girilerek ret.
⚠ m.134/6: konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ'nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.
| Talep eden | Harç | Teminat | Red hâlinde para cezası |
|---|---|---|---|
| Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgili, sınırlı ayni hak sahibi | Nispi harç yok | Yok | Esasa girilerek redde %10'a kadar |
| Pey sürerek ihaleye katılan (çevre dışı) | Nispi, yarısı peşin, redde iade yok | %5 | %10'a kadar |
| Bu çevrenin tamamen dışındaki kişi | — | — | Talep dosya üzerinden kesin reddedilir (7571) |
| Konut finansmanı / TOKİ rehinli alacak takibi | — | — | %20'ye kadar |
Yargılama: yirmi gün, ve bazen duruşmasız
m.134/5: fesih talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.
m.134/7: fesih şikâyeti görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine ya da mahkemeye yapılırsa, evrak üzerinde inceleme yapılarak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilir ve dosya resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderilir. Bu kararlar kesindir.
Ayrıca m.134/son fıkralar: fesih şikâyetinde bulunan ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur. Usulsüzlüğün varlığı tek başına yetmez; o usulsüzlüğün talep edenin menfaatini zedelediği gösterilmelidir.
Tapu idaresine tescil için yapılacak tebligat ise, şikâyet için belirlenen sürenin geçmesinden veya şikâyet edilmişse şikâyeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.
Yedi günün istisnası — ve bir yıllık dış sınır
Kanun üç hâlde süreyi öğrenme tarihine bağlar: satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa, şikâyet müddeti ıttıla tarihinden başlar.
⏱ Ancak dış sınır katıdır: "Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez."
Yani öğrenme ne zaman olursa olsun, ilandan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu yol da kapanır.
Alıcının ödeme yükümlülüğü fesih talebiyle durmaz
Alıcı tarafında en sık yapılan hata buradadır. m.130: ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.
Fesih talebi ödeme süresini durdurmaz. m.115/3: en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
Ödenen bedelin akıbeti de düzenlenmiştir (m.134/8): icra müdürü, ödenen ihale bedelini, fesih şikâyeti sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırır. Şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin karar kesinleşince ihale bedeli nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.
Ve alacaklı tarafını ilgilendiren kural (m.134/9): ihale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir.
Bu son cümle, teslim edilemeyen taşınmazı satın alan alıcı için kanuni bir çıkış yoludur ve fesih talebinden ayrı bir mekanizmadır.
İhaleden önceki kapı: kıymet takdiri
Fesih aşamasına gelmeden önce kapanan bir kapı vardır. m.128/a: kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler.
Bu yolun kendi iç süresi de vardır: şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.
Ayrıca kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. İstisnası, doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hâllerdir. Bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.
Değerin düşük takdir edildiğini düşünen ilgili için hareket anı ihale günü değil, kıymet takdiri raporunun tebliğidir.
İhale hangi bedelin altında yapılamaz
m.115/1: birinci ve ikinci ihale, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Mal en yüksek teklif verene ihale edilir; ancak artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı, ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır.
m.115/5: icra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırma sonuç tutanağını düzenler ve bilgileri aynı gün portalda ilan eder. Tutanakta, ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, ihale edilen kişi, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde bedelin yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmemişse ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.
m.115/6: satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur. Borçlu için son çıkış kapısı budur ve teklif süresinin bitimiyle kapanır.
İcra takibinin başlangıç aşaması ve ödeme emrine itiraz için ödeme emrine itiraz, mal bildirimi ve tecil yazımız ilgilidir. Paylı mülkiyette satış suretiyle ortaklığın giderilmesi de ihaleyle sonuçlanır; bunun usulü için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: ihale tarihi ve artırma sonuç tutanağının ilan tarihi, satış ilanının tebliğ edildiğine dair belge (veya tebliğ edilmediği bilgisi), kıymet takdiri raporu ve tebliğ tarihi, dosyadaki sıfatınız (borçlu, satış isteyen alacaklı, sicilde kayıtlı ilgili, sınırlı ayni hak sahibi, pey süren katılımcı), ve ihale bedeli.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: yedi günlük sürenin hangi tarihte dolduğu, sıfatınızın 134/2'deki kapalı çevrenin içinde olup olmadığı, çevre dışındaysanız nispi harç ve yüzde beş teminatın hangi tutara denk geldiği, redde uğrama hâlinde yüzde on (konut finansmanı ve TOKİ takiplerinde yüzde yirmi) para cezası riskinin büyüklüğü, ıttıla istisnasının bu dosyada işleyip işlemediği ve bir yıllık dış sınırın durumu, alıcı iseniz ödeme yükümlülüğünüzün takvimi ve teslim edilemeyen taşınmazda m.134/9 yolunun açık olup olmadığı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tarih ve sıfat tespitidir; yedi gün geçtikten sonra şikâyet yolu, ıttıla istisnası dışında kapanır ve o istisnanın da bir yıllık dış sınırı vardır.
Sınırımızı açıkça yazalım: fesih talebinin sonucunu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, fesih isteyene kendi menfaatinin muhtel olduğunu ispat yükü yüklemekte ve talebin reddi hâlinde ihale bedeli üzerinden para cezası öngörmektedir. Bu, dava açmanın kendisinin ölçülmesi gereken bir risk taşıdığı ender usullerden biridir.
