Miras kalan taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında sıra ortaklığın giderilmesine gelir. Bu davanın 2026'daki hâli, birkaç yıl öncesinden iki önemli noktada ayrılıyor: dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu hâle geldi ve 31 Temmuz 2026'dan itibaren, taşınmazın tamamı mirasla gelmişse ilk açık artırma yalnızca mirasçı paydaşlar arasında yapılıyor. İkinci değişiklik henüz bir aylıktır ve pek çok kaynakta yer almamaktadır.
Bu sayfa üç işi birlikte yapar: dosyanızın hangi davaya girdiğini ayırt etmenize yardım eder, ortaklığın giderilmesinin 2026 kurallarını künyeleriyle verir ve satış aşamasında mirasçı olmanın kanunen ne anlama geldiğini gösterir. Aşağıdaki her dayanak kanun adı ve madde numarasıyla verilmiştir; mevzuat kontrol tarihi 27 Ağustos 2026'dır.
Önce ayırt edin: sizin dosyanız hangisi?
Miras uyuşmazlıklarında birbirine karıştırılan üç ayrı dava vardır. Yanlış davayı açmak yalnızca zaman değil, çoğu zaman hak düşürücü süre kaybettirir.
| Şikâyetiniz | Dava | Dayanak | Süre |
|---|---|---|---|
| "Paylaşamıyoruz, satılsın ya da bölünsün" | Ortaklığın giderilmesi | TMK m.642, m.698-699 | Süre yok — paydaşlık sürdükçe her zaman |
| "Saklı payım zedelendi" | Tenkis | TMK m.560, m.565 | Öğrenmeden 1 yıl, her hâlde 10 yıl (m.571) |
| "Sağlığında tapuyu satış gösterip bağışladı" | Tapu iptali ve tescil (muris muvazaası) | TBK m.19 + 1.4.1974 İBK | Hak düşürücü süreye bağlı değil |
Üçü aynı olayda birlikte de doğabilir: mirasbırakan sağlığında bir taşınmazı muvazaalı devretmiş, kalan mal da paydaşlar arasında bölünememiş olabilir. Bu durumda önce iptal davasıyla taşınmaz terekeye döndürülür, sonra paylaşım gündeme gelir. Muris muvazaası dosyalarının ayrıntısı — ispat, tanık, satış bedelinin ödenip ödenmediği, Yargıtay uygulaması — ayrı bir konudur ve tapu iptali ve tescil davaları sayfamızda ele alınmıştır.
⚠ Sık rastlanan bir yanlış inanışı burada kapatalım: mirastan mal kaçırma bir ceza davası değildir. Muris muvazaası hukuk mahkemesinde görülen bir tapu iptali ve tescil davasıdır; sonucu hapis ya da adli para cezası değil, taşınmazın tapu kaydının düzeltilmesidir.
Tenkis: süresi olan dava
Saklı payı zedelenen mirasçı, mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan tasarruflarının tenkisini isteyebilir (TMK m.560). Saklı pay oranları TMK m.506'da sayılmıştır: altsoy için yasal miras payının yarısı, ana ve babadan her biri için dörtte biri, sağ kalan eş için altsoy veya ana-baba zümresiyle birlikte mirasçı olduğunda yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde dörtte üçü. Kardeşlerin saklı payı 2007'de kaldırılmıştır (m.506/3, 5650 sayılı Kanunla mülga).
Tenkis yalnız vasiyetnameye karşı işlemez. TMK m.565, sağlararası bazı karşılıksız kazandırmaları da ölüme bağlı tasarruf gibi tenkise tabi tutar: miras payına mahsuben yapılan devirler, alışılmışın dışında verilen çeyiz ve kuruluş sermayesi, dönme hakkı saklı tutularak yapılan bağışlamalar, ölümden önceki bir yıl içinde âdet üzere verilenler dışındaki bağışlamalar ve saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yapıldığı açık olan kazandırmalar.
Kritik nokta süredir. TMK m.571'e göre tenkis davası açma hakkı, saklı payın zedelendiğinin öğrenildiği tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde vasiyetnamelerde açılma, diğer tasarruflarda mirasın açılması tarihinden on yıl geçmekle düşer. Bu bir zamanaşımı değil hak düşürücü süredir; hâkim resen gözetir.
Aynı maddenin son fıkrası çoğu zaman gözden kaçar: tenkis iddiası def'i yoluyla her zaman ileri sürülebilir. Yani süreyi kaçırmış olsanız da, aleyhinize açılan bir davada tenkis savunmasını ileri sürme imkânınız durur. Dava açma hakkının düşmesi, savunma hakkının düşmesi anlamına gelmez.
Ortaklığın giderilmesi: süresi olmayan dava
Paylı mülkiyette her paydaş, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Mirasta ise TMK m.642, mirasçılardan her birinin her zaman paylaşmayı isteyebileceğini söyler. Bu hak zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir.
İki sınır vardır. Paylaşmayı isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.698/2). Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (m.698/3).
Paylaşma biçiminde kanun bir sıra kurar (TMK m.699). Önce aynen bölüşme denenir; bölünen parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse — özellikle taşınmaz önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa — açık artırmayla satışa hükmolunur.
Burada eskiden beri var olan bir kural, 2026 değişikliğini anlamak için önemlidir: m.699'a göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Yani tek bir paydaşın itirazı, satışı herkese açık artırmaya taşırdı. 31 Temmuz 2026'dan itibaren, aşağıda göreceğiniz üzere, miras kaynaklı taşınmazlarda bu sonuç artık rızaya değil kanuna dayanıyor.
Dava şartı arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten beri zorunlu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023'ten itibaren bazı uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmuş olmayı dava şartı hâline getirdi. Birinci fıkranın (b) bendi açıktır: "Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar."
Pratik sonuç: arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Aynı fıkra kira uyuşmazlıklarını, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıkları da kapsar.
Anlaşma hâlinde iki ayrıntı işinizi kolaylaştırır:
- Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3). Mahkeme, içeriği arabuluculuğa ve cebri icraya elverişlilik ile taşınmaz mevzuatındaki sınırlamalara uygunluk yönünden denetler.
- 7531 sayılı Kanunla eklenen m.18/B/5 uyarınca, taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin tarafı, şerhten sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir ve tescil resmî senet düzenlenmeksizin yerine getirilir. Anlaşarak çözülen dosyada bu, ayrı bir tapu satış işlemine gerek bırakmaz.
Görevli ve yetkili mahkeme: iki kesin yetki kuralı çakışabilir
Görev tarafı nettir. HMK m.4/1-(b) uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinin görevindedir. Tenkis davası ise bu listede yer almaz; HMK m.2'nin genel kuralı gereği malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine düzenleme yoksa görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Yetki tarafında ise dikkat edilmesi gereken bir çakışma vardır. HMK iki ayrı kesin yetki kuralı içerir ve miras kaynaklı bir taşınmazda ikisi de akla gelir:
- HMK m.11/1-(a): terekenin paylaşılmasına, paylaşma sözleşmesinin geçersizliğine, ölüme bağlı tasarrufların iptali ve tenkisine ve miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir.
- HMK m.12/1: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Ayrım, davanın nasıl nitelendiğine bağlıdır. Tereke henüz elbirliği mülkiyetindeyse ve talep terekenin paylaşılmasıysa, dava TMK m.642 çerçevesinde bir miras paylaşma davasıdır ve m.11 devreye girer. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmişse ve talep artık paylı maldaki ortaklığın giderilmesiyse, dava TMK m.698-699 çerçevesinde değerlendirilir ve m.12 gündeme gelir. Kesin yetki hâkim tarafından resen gözetildiği için, yanlış mahkemede açılan dava esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır.
Bu nedenle dosyanın nitelendirmesi, dilekçe yazılmadan önce yapılması gereken bir iştir; tereke kaydının elbirliği mi paylı mülkiyet mi gösterdiği tapu kaydından kontrol edilir. Ayrıca mirasçılık belgesinin iptali ve yeni belge verilmesine ilişkin davalarda mirasçıların her birinin oturduğu yer mahkemesinin de yetkili olduğunu (HMK m.11/3) hatırlatmakta yarar vardır.
Bir usul ayrıntısı daha: ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri dışarıda bırakılırsa dava eksik husumetle karşılaşır; mirasçılardan biri ölmüşse onun mirasçıları da davaya dâhil edilir.
31 Temmuz 2026 değişikliği: ilk artırma sadece mirasçılar arasında
İcra ve İflas Kanunu m.114'e 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla eklenen cümleler 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi. Metin şu şartları arar:
- Taşınmazın tüm malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olacak,
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayacak,
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olacak.
Bu şartlar gerçekleştiğinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Kanun ayrıca bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını söyler.
Değişikliğin anlamı büyüktür: daha önce satışın paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasını gerektirirken (TMK m.699), artık miras kaynaklı taşınmazlarda ilk tur kanunen aileye ayrılmıştır. Aile taşınmazının ilk elden üçüncü kişiye gitmesi riski, en azından bir tur için ortadan kalkar.
Bunun bir bedeli vardır ve göz ardı edilmemelidir. Aynı Kanunla değiştirilen m.114'ün 8 numaralı bendine göre elektronik satış portalında verilecek tekliflerin geçmesi gereken eşik, olağan hâlde muhammen kıymetin yüzde ellisi iken, birinci artırmanın sadece mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. İkinci artırmada eşik yeniden yüzde elliye (ve rüçhanlı alacaklar ile masrafların toplamına) döner.
| Olağan satış | Mirasçılara özel birinci artırma | |
|---|---|---|
| Kimler katılabilir | Herkes | Yalnız malik olan mirasçılar |
| Teklif eşiği | Muhammen kıymetin %50'si | Muhammen kıymetin %100'ü |
| Kaç kez uygulanır | — | Bir defaya mahsus |
| İkinci artırma | %50 + rüçhanlı alacaklar + masraflar | Aynı — ve herkese açık |
Yani mirasçılara tanınan öncelik, tam değer ödemeye razı olmayı gerektirir. Aile içinde taşınmazı elde tutmak isteyen mirasçının, artırmadan önce muhammen kıymeti ve finansmanını hazır etmesi gerekir; eşiğin altındaki teklifler bu turda sonuç doğurmaz ve tur tekrarlanmaz.
İhale bedelini yatırmayan paydaş: teminatı diğer mirasçılara gider
7589 ile değişen m.114'ün 9 numaralı bendi, satış aşamasındaki disiplini belirgin biçimde sıkılaştırdı. En yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
Kural, paydaşın kendisi ihaleyi kaçırdığında daha da serttir: süresinde ihale bedelini yatırmayan kişi paydaş ise, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Buna ek olarak, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
Ödeme süresi de nettir: ihale alıcısı satış bedelinin tamamını, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırmak zorundadır (m.114/11).
Sonuç olarak mirasçılara açılan bu ilk tur bir imkândır, denemelik değil. Finansmanı hazır olmadan yüksek teklif vermek, teminatın diğer mirasçılara geçmesi ve ayrıca idari para cezası ile sonuçlanır.
Dosyanızı sıraya koymak
Miras kaynaklı bir paylaşım uyuşmazlığında adımlar genellikle şu sırayla yürür: mirasçılık sıfatının belgelenmesi, tapuda intikalin tamamlanması, arabuluculuk aşamasının işletilmesi, anlaşma olmazsa dava ve — satışa gidilirse — artırma stratejisinin belirlenmesi. İlk iki adımı veraset ilamı ve tapuda miras intikali sayfalarımızda ayrıntılarıyla anlattık; mirasçılardan biri yurt dışındaysa ya da yabancı uyrukluysa yabancı veraset ilamının tanınması sayfası devreye girer.
Hangi davanın açılacağı, arabuluculuk aşamasının nasıl kullanılacağı ve artırmaya girilip girilmeyeceği dosyanın yapısına göre değişir. Terekenin bütününü görerek bu sıralamayı kurmak için miras ve tereke hukuku ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
