Miras kalan evin tapusu kendiliğinden mirasçıların adına geçmez: veraset ilamıyla belgelenen mirasçılığın tapu kütüğüne işlenmesi — miras intikali — ayrı bir işlemdir ve yapılmadığı sürece taşınmaz, hukuken ölünün adına kayıtlı, fiilen kilitli bir mal olarak kalır. İyi haber az bilinir: intikal, satıştaki gibi tapu harcına tabi değildir. Kötü haber daha az bilinir: intikal yapılsa bile mülkiyet elbirliği hâlinde geçer ve tek bir mirasçının imzası olmadan hiçbir tasarruf yapılamaz.
Bu rehber genel intikal ve paylaşım sürecini anlatır; yabancı uyruklu mirasçıların devir sürecindeki özel katmanı yabancı varisler rehberinde ayrıca işledik. Mevzuat kontrol tarihi: 20 Ağustos 2026.
Ölümle Ne Olur: Miras Ortaklığı ve Elbirliği Kilidi
Birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar sürecek bir miras ortaklığı doğar: mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve bütün haklar üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilirler (TMK m.640). Pratikteki anlamı serttir: beş mirasçıdan dördü satmak istese de, biri imza vermedikçe ev satılamaz, kiralanamaz, ipotek edilemez. Kilitlenen ortaklıklarda m.640, iki emniyet supabı da sunar: mirasçılardan birinin istemiyle sulh mahkemesi ortaklığa temsilci atayabilir ve her mirasçı, terekedeki hakların korunmasını tek başına isteyebilir.
İntikal Nasıl Yapılır: Adım Adım
- Veraset ilamı alınır — noterden veya sulh hukuk mahkemesinden; sürecin tamamını veraset ilamı rehberinde anlattık.
- Vergi ilişiği kurulur — veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir ve vergi dairesinden ilişik yazısı alınır; tapu müdürlüğü intikal işleminde bunu arar.
- Tapuya başvurulur — başvuru Web-Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünde yapılır; veraset ilamı, kimlik ve zorunlu deprem sigortası (DASK) standart settir. Başvuru akışının ayrıntısı TKGM'nin güncel uygulamasına göre işler.
- Tescil yapılır — taşınmaz, veraset ilamındaki paylara göre tüm mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilir. Kritik kolaylık: intikal başvurusunu mirasçılardan tek biri yapabilir; diğerlerinin imzası aranmaz, tescil yine hepsinin adına çıkar.
Masraf Sürprizi: İntikalde Tapu Harcı Yok
Veraset yoluyla intikal, karşılıksız bir edinim olduğundan satıştaki binde 20+20'lik tapu harcına tabi değildir; tapu müdürlüğünde yalnız maktu döner sermaye bedeli ödenir. Harç, ancak mirasçılar taşınmazları aralarında taksim edip bu taksimi tapuya tescil ettirdiklerinde gündeme gelir — taksim tescilinde kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 oranında harç uygulanır (492 sayılı Harçlar Kanunu tarifesi; işlem öncesi güncel tarife teyit edilmelidir). Verginin ayrı bir katman olduğunu unutmayın: intikal harçsız olsa da veraset ve intikal vergisi beyannamesi süreye tabidir — tutarlar, istisnalar ve taksitler için 2026 VİV rehberine bakın.
İntikal Yapılmazsa Ne Olur?
İntikalin süresi yoktur; yıllar sonra da yapılabilir. Ama beklemenin faturası birikir:
- Tasarruf kilidi: Tescil ölünün üzerinde durdukça taşınmaz satılamaz, ipotek edilemez, üzerinde kat karşılığı sözleşme kurulamaz.
- Vergi birikimi: Emlak vergisi mükellefiyeti sürer; ödenmeyen vergiler cezalarıyla mirasçılara döner. VİV beyannamesinin süresi ise ölümden itibaren işler — intikali erteleyen aileler çoğu zaman beyannameyi de unutur.
- Kesir patlaması: Kuşaklar geçtikçe mirasçı sayısı büyür; iki kuşak sonra 20-30 paydaşlı, kimi yurt dışında, kimi ulaşılamaz tapular doğar. Bugün üç imzayla çözülecek intikal, on yıl sonra tespit davalarıyla çözülür.
- Muhataplık sorunları: Kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve imar süreçlerinde idare ölü maliki muhatap alamaz; süreçler mirasçılar aleyhine ilerler.
Elbirliğinden Paylı Mülkiyete: m.644 Anahtarı
Elbirliği kilidini kırmanın en pratik yolu, TMK m.644'tür: tek bir mirasçının istemiyle sulh hâkimi diğer mirasçıları itiraza davet eder; elbirliğinin devamını haklı kılacak bir itiraz gelmez ve süresinde paylaşma davası açılmazsa, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür. Dönüşümün sonucu özgürlüktür: artık her mirasçı kendi payını satabilir, ipotek edebilir, payına bağımsız tasarruf edebilir.
| Elbirliği mülkiyeti | Paylı mülkiyet | |
|---|---|---|
| Nasıl doğar | İntikalle kendiliğinden (m.640) | m.644 kararı veya taksim sözleşmesiyle |
| Pay satışı | Tek başına yapılamaz | Her paydaş kendi payını satabilir |
| Tasarruf | Oybirliği gerekir | Pay üzerinde bağımsız tasarruf |
| Tapuda görünüm | "İştirak hâlinde" tescil | Kesirli paylarla tescil |
| Tipik sorun | Tek imza her şeyi kilitler | Paydaşlığa üçüncü kişiler girebilir |
Dikkat edilecek yan etki de tabloda saklı: paylı mülkiyete geçince bir mirasçı payını üçüncü kişiye satabilir — aile taşınmazına yabancı bir paydaş girebilir. Bu senaryoda diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelir; dönüşüm kararı, aile içi dengeler düşünülerek planlanmalıdır.
Anlaşarak Paylaşım: Taksim Sözleşmesi
Mirasçılar anlaşabiliyorsa mahkemeye gerek yoktur: payların oluşturulup fiilen alınması veya yapılacak paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar; sözleşmeyle elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de kararlaştırılabilir ve geçerlilik yazılı şekle bağlıdır (TMK m.676). Taşınmaz taksiminin tapuya tescili aşamasında yukarıda anılan taksim harcı doğar. İyi kurgulanmış bir taksim — kimin hangi taşınmazı, hangi denkleştirme bedeliyle alacağı — yıllarca sürecek davaların tamamını masada bitirir.
Anlaşamazsanız: Paylaşma Davası
Sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her mirasçı her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642). Sulh hukuk mahkemesindeki paylaşma davasında hâkim, olanak varsa taşınmazların aynen paylaştırılmasına — mümkünse her taşınmazın tamamının bir mirasçıya özgülenmesine — karar verir; aynen paylaşma mümkün değilse taşınmaz satış yoluyla paylaştırılır ve bedel bölüşülür. Uygulamada "izale-i şüyu / ortaklığın giderilmesi" olarak bilinen bu yol, açık artırmada taşınmazın aile dışına çıkması riskini taşır; davaya gitmeden önce m.644 dönüşümü ve taksim masası mutlaka denenmelidir. Tenkis, muris muvazaası gibi çekişmeli miras davalarının haritası için miras ve tereke hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Taşınmaz Dışı Tereke: Banka, Araç ve Şirket Payı
İntikal yalnız tapunun konusu değildir; terekedeki her varlık sınıfının kendi intikal kapısı vardır ve hepsinde anahtar aynıdır — veraset ilamı ile vergi ilişiği:
- Banka hesapları: Bloke, veraset ilamı ve vergi dairesinin ilişik yazısıyla çözülür; ödeme, ilamdaki paylara göre yapılır. Bankaların belge pratiği ayrıntıda değişebilir.
- Araçlar: Araç intikali noterde yapılır; tescil mirasçılar adına çıkarılır ve satış planlanıyorsa intikal-satış işlemleri aynı randevuda kurgulanabilir.
- Şirket payları: Limited şirkette payın mirasçılara geçişi pay defteri ve ticaret sicili katmanında tamamlanır; şirket sözleşmesindeki devir hükümleri ve ortaklık dengeleri bu geçişin asıl hukuki işidir. Anonim şirkette pay senetlerinin türüne göre süreç farklılaşır — tereke içinde şirket varsa intikal planı, şirketler hukuku ayağıyla birlikte kurulmalıdır.
Ara Kuşak Ölümü: Zincirleme İntikal
Bekleyen intikallerin en pahalı senaryosu zincirdir: dede adına kayıtlı taşınmazda babanın da vefat etmesi hâlinde önce dedenin terekesi babaya ve kardeşlerine, sonra babanın payı kendi mirasçılarına intikal ettirilir — her halka kendi veraset ilamını ve kendi vergi ilişiğini ister. Paydalar hızla büyür (dededen kalan 1/3 pay, üç torunda 1/9'a iner), ulaşılamayan mirasçılar çoğalır ve tek işlemlik dosya çok-dosyalı bir projeye dönüşür. Kural bu yüzden basittir: intikal, her kuşakta bekletilmeden yapılmalıdır.
Özel Durumlar
- Aile konutu: Sağ kalan eş, aile konutunun kendisine özgülenmesini isteyebilir; bu talep paylaşım planının merkezine oturur ve tereke sayfamızda ayrıca işlenmiştir.
- Tarım arazileri: 5403 sayılı Kanun'un bölünemezlik rejimi, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altında paylaşmayı engeller; miras yoluyla edinilen tarım arazilerinde özgüleme ve devir kuralları ayrı bir takvimle işler.
- Yurt dışındaki mirasçı: İntikal ve taksim işlemleri apostilli-tercümeli vekâletnameyle yürütülebilir; yabancı uyruklu mirasçının tescil katmanını yabancı varisler rehberinde anlattık.
İntikal, dönüşüm ve paylaşım tek bir stratejinin üç hamlesidir: hangi sırayla oynanacağı, aileye ve tereke kompozisyonuna göre değişir. Dosyanızın paylaşım planını birlikte kurmak için miras ve tereke ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
