İpotekli taşınmaz için başlatılan takipte ilk yapılacak şey borcu tartışmak değil, elinize ulaşan belgenin adına bakmaktır. Çünkü İcra ve İflas Kanunu bu takipte iki ayrı belge öngörür ve ikisinin süreleri ile itiraz imkânları farklıdır.
İcra emri geldiyse itiraz yolu yoktur; yapılabilecek şey icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını istemektir. Ödeme emri geldiyse yedi gün içinde itiraz edilebilir — ama itiraz edilemeyecek bir konu vardır: rehin hakkının kendisi.
Takip nasıl başlar
m.148: taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine, elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve m.58'e göre takip talebinde bulunur.
m.150/d — satış hazırlığı hemen başlar: icra dairesi takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar; tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumunu getirtir ve 🔑 takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır.
Bu, borçlu tarafında sıkça yanlış anlaşılır: kıymet takdirinin yapılmış olması takibin kesinleştiği anlamına gelmez, ama kıymet takdirine karşı kendi süresi içinde hareket edilmesi gerekir.
m.150/c — tapuya şerh: icra memuru takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur; tapu memuru keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. ⚠ "Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz."
Şerhten sonra taşınmazı satın alan kişi, takipten haberdar edilmez. İpotekli taşınmaz alımlarında tapu kaydındaki şerhin kontrolü bu yüzden belirleyicidir.
🔴 Adres bildirmemenin bedeli
m.148/a, uygulamada en ağır sonuçlardan birini doğurur:
"İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadırlar. Aksi takdirde ilgililerin tescil talebi, tapu sicili müdürlüğünce reddolunur."
Ve ikinci fıkra: "Adresin değiştirilmesi tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi hâlinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi hâlinde tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır."
Yani adres güncellenmediyse, tebligat eski adrese ulaştığı anda size tebliğ edilmiş sayılır — ve otuz günlük ödeme süresi ile yedi günlük itiraz süresi o tarihten işlemeye başlar. Yurt dışında yaşayan malikler ve adres değiştiren şirketler için bu, takibi hiç öğrenmeden süreyi kaybetme riskidir.
İcra emri: otuz gün, itiraz yok
m.149: icra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa; borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmişse veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.
İcra emrinde, borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.
🔑 İcra emrine itiraz edilmez. Tek yol icranın geri bırakılmasıdır.
İcranın geri bırakılması ve teminat oranı
m.149/a/1: icranın geri bırakılması hakkında m.33'ün 1, 2 ve 4. fıkraları uygulanır.
⚠ m.149/a/2 (5311/2005 ile değiştirilmiştir): icra mahkemesinin geri bırakılma isteminin reddine ilişkin kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde on beşi nispetinde teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz. Bölge adliye mahkemesince talebin reddi hâlinde bu teminat, ayrıca hükme hacet kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir.
⚠ m.149/a/3 (5582/2007 ile eklenmiştir): konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile TOKİ'nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde otuz olarak uygulanır. İstinaf talebinin reddi hâlinde, teminat olarak alınan tutarın yarısı tazminat olarak alacaklıya ödenir.
Bu iki fıkra birlikte okunduğunda sonuç şudur: istinafa gitmek tek başına satışı durdurmaz; satışı durduran şey teminattır ve teminat, kaybedilirse geri gelmez.
Ödeme emri: otuz gün ödeme, yedi gün itiraz
m.149/b: m.149'daki hâller dışındaki muaccel alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa m.60'a göre birer ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde iki kayıt bulunur:
- Ödeme müddeti otuz gündür.
- Yedi gün içinde itiraz olunmaz ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.
m.150 — itiraz ve sınırı: borçlu veya üçüncü şahıs, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilir. 🔴 "Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz." İpoteğin iptali hakkında dava açılması hâlinde m.72 hükümleri kıyasen uygulanır.
Bu sınır, savunmanın yönünü belirler: ipoteğin geçersizliği iddiası itiraz dilekçesiyle değil, ipoteğin iptali davası yoluyla ileri sürülür.
m.150/a — itirazın incelenmesi: ödeme emrine itiraz hakkında m.62'den m.72'ye kadar olan hükümler uygulanır. Ancak:
- İpotek bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir mukavelenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi bu mukavele ve bununla ilgili sair belge ve makbuzları m.68'deki esaslara göre incelemek yetkisini haizdir.
- İtirazın kaldırılması kararına karşı istinaf yoluna başvurulması hâlinde m.149/a'nın ikinci fıkrası kıyas yoluyla uygulanır — yani burada da yüzde on beşlik teminat kuralı devreye girer.
| İcra emri (m.149) | Ödeme emri (m.149/b) | |
|---|---|---|
| Ne zaman | Akit tablosu kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içeriyorsa | Diğer muaccel alacaklarda |
| Ödeme süresi | 30 gün | 30 gün |
| İtiraz | Yok | 7 gün |
| Durdurma yolu | İcra mahkemesinden icranın geri bırakılması | İtiraz; kaldırılırsa m.149/a-2 |
| İstinafta satışın durması | %15 teminat (konut finansmanı/TOKİ: %30) | Aynı kural kıyasen |
Kiracıya haber: takip kesinleşmeden
m.150/b: rehin kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Bu şekilde işlem yapılması m.132 ve m.135'teki hakları ortadan kaldırmaz. Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında m.356 kıyasen uygulanır.
Gelir getiren bir taşınmazda bu, alacaklının en erken kullanabildiği araçtır: satıştan çok önce nakit akışı icra dairesine yönlenir.
Satış isteme süresi: taşınmazda bir yıl
🔴 m.150/e (6352/2012 ile değiştirilmiştir): "Alacaklı, taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde, taşınmaz rehnin satışını da aynı tarihten itibaren bir yıl içinde isteyebilir."
Ve yaptırımı: "Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer."
Alacaklı tarafında bu, dosyanın sessizce ölmesine yol açan hükümdür; borçlu tarafında ise takibin hâlâ ayakta olup olmadığını gösteren ilk kontroldür. Süre ödeme veya icra emrinin tebliğinden işler.
m.150/g — paraya çevirme usulü: satılması istenen rehin hakkında m.92/3, 93, 96, 97, 97/a, 98, 99 ile m.112'den m.137'ye kadar olan hükümler kıyas yoluyla uygulanır. Yani satış aşaması, haciz yoluyla takipteki satış rejimine bağlanır — ihale, ihalenin feshi ve ödeme kuralları dâhil. Satış ve ihale aşamasının süreleri için ihalenin feshi yazımıza bakınız.
Rehin yetmezse: iki ayrı belge
m.150/f — muvakkat rehin açığı belgesi: alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre merhunun alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklının talebi üzerine kendisine açık kalan miktar için bir muvakkat rehin açığı belgesi verilir.
Alacaklı bu belgeye dayanarak borçlunun diğer mallarının haczini icra memurundan talep edebilir ve m.100'deki esaslar dâhilinde diğer alacaklıların haczine iştirak edebilir. ⚠ Bu takdirde alacaklı, rehnin satışı neticesinde alacağının tahsil edilemeyen kısmını borçlunun diğer mahcuz mallarından rüçhansız olarak alır.
m.151 — paylaştırma: rehin bedelinden masrafların çıkarılmasında ve artanın alacaklılar arasında paylaştırılmasında m.138 uygulanır. Satış tutarı alacaklıların alacağını ödemeye yetmezse icra memuru m.206'nın ikinci ve üçüncü fıkralarına göre her alacaklıya ait sıra ve payları tayin eder.
İlam varsa, kredi ipoteği varsa
m.150/h: alacağın veya rehin hakkının yahut her ikisinin bir ilamda veya ilam mahiyetini haiz belgelerde tespit edilmiş olması hâlinde, ilamların icrasına dair hükümler kıyasen uygulanır.
m.150/ı: borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdî veya gayrinakdî bir krediyi kullandıran tarafın ibraz ettiği ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva etmese dahi, krediyi kullandıran taraf; cari hesabın kesilmesine veya kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özeti, gayrinakdî kredinin ödenmiş olması nedeniyle tazmin talebi veya borcun ödenmesine ilişkin ihtarname ile takip yapabilir.
Banka kredilerine dayanan ipotek takiplerinde icra emri gönderilebilmesinin dayanağı budur; akit tablosunda kayıtsız şartsız borç ikrarı bulunmaması tek başına ödeme emri yolunu zorunlu kılmaz.
Borçlu konkordato mühleti almışsa rehinli alacaklının konumu ayrı düzenlenmiştir — takip başlatılabilir ve sürdürülebilir, ancak muhafaza tedbiri alınamaz ve satış yapılamaz; bunun için konkordato yazımıza bakınız. İlamsız takipte itiraz ve itirazın kaldırılması usulü için icra takibine itiraz ve itirazın iptali yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: elinize ulaşan icra emri veya ödeme emri ile tebliğ tarihini gösteren belge, ipotek akit tablosu, tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, ipotek bir kredi veya cari hesabın teminatıysa kredi sözleşmesi ve hesap özeti ile muacceliyet ihtarnamesi, taşınmaz kiradaysa kira sözleşmesi, ve varsa kıymet takdiri raporu ile tebliğ tarihi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: size gönderilen belgenin icra emri mi ödeme emri mi olduğu ve buna göre yedi günlük itiraz yolunun açık olup olmadığı, otuz günlük ödeme süresinin hangi tarihte dolduğu, adres kaydı nedeniyle m.148/a'nın tebliğ tarihini öne çekip çekmediği, icranın geri bırakılması talebinin dayanakları ve istinafa gidilecekse yüzde on beş (konut finansmanı/TOKİ takiplerinde yüzde otuz) teminatın tutarı, alacaklı tarafındaysanız bir yıllık satış isteme süresinin durumu, ve rehnin alacağı karşılamaması hâlinde muvakkat rehin açığı belgesi yolunun kullanılabilirliği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil belge ve tarih tespitidir; ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür ve tebliğ tarihi, adres kaydı nedeniyle sandığınızdan erken başlamış olabilir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, rehin hakkının itiraz konusu yapılamayacağını (m.150) ve istinafta teminat yatırılmadıkça satışın durmayacağını (m.149/a) açıkça yazmaktadır.
