Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin elindeki en hızlı araç tahliye taahhüdüdür. Aynı zamanda en kolay sakatlanan araçtır — çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi taahhüdün ne zaman verilmiş olması gerektiğini tek kelimeyle belirler: "teslim edilmesinden sonra."
Sözleşmeyle birlikte, kira başlamadan imzalatılan taahhütler bu kaydın dışında kalır. Uygulamada tahliye dosyalarının önemli bir kısmı, taahhüdün içeriğinden değil tarihinden düşer.
Bu yazı, tahliye yollarını ve her birinin kendi bir aylık penceresini anlatıyor.
Önce genel kural: kiraya veren sürenin bitimine dayanamaz
m.347/1: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Ve devamı, tüm sistemin temelidir: "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez."
Tek istisna aynı fıkradadır: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
m.347/2: belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
⚠ m.348: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim geçerli değildir.
Kira bedelinin artışı ve tespiti ayrı bir konudur; bunun için kira tespit davası ve artış oranı yazımıza bakınız.
Tahliye taahhüdü: teslimden sonra, yazılı, belirli tarihli
m.352/1:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Dört unsur birlikte aranır:
| Unsur | Kanun ne diyor |
|---|---|
| Zaman | Taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalı |
| Şekil | Yazılı olarak üstlenilmeli |
| İçerik | Belli bir tarihte boşaltma taahhüdü olmalı |
| Süre | Kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmeli |
🔑 "Teslim edilmesinden sonra" kaydı, taahhüdün kira ilişkisi kurulurken kiracıya dayatılmasını engellemeye yöneliktir. Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhüt bu unsuru taşımaz.
🔑 İki ayrı yol: m.352/1, kiraya verene icraya başvurmak veya dava açmak seçeneğini birlikte tanır. Diğer tahliye sebeplerinde (m.350, 351, 352/2-3) Kanun yalnız dava yolundan söz eder. Bu fark, aşağıda görüleceği üzere arabuluculuk bakımından da sonuç doğurur.
İki haklı ihtar: hangi yıl içinde, hangi bir ay
m.352/2: kiracı;
- bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
- bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,
kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Buradaki iki tarih karıştırılmamalıdır: ihtarlar kira yılı içinde yapılmalı; dava ise o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların yapıldığı anda dava açılmaz.
Kiracının başka konutu varsa
m.352/3: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
İki sınır dikkat ister: konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalı ve kiraya veren durumu sözleşme kurulurken bilmiyor olmalıdır.
Gereksinim ve yeniden inşa
m.350: kiraya veren sözleşmeyi;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Gereksinim sahiplerinin listesi kapalıdır: kardeş, yeğen veya ortak bu listede yer almaz.
Yeni malik: bir ay bildirim, altı ay bekleme
m.351/1: kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
m.351/2: yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
⚠ Birinci yolda bir aylık yazılı bildirim kaçırılırsa o yol kapanır; geriye ikinci yol, yani sözleşme süresinin bitimini beklemek kalır. Kiracılı taşınmaz satın alan yatırımcı için bu, tapu devrinden hemen sonra atılması gereken bir adımdır. Konuya yabancı yatırımcı perspektifinden bakan Türkiye'de kiracısı olan yabancı yatırımcının tahliye davası açması yazımız da ilgilidir.
| Sebep | Dayanak | Dava/icra penceresi |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdü | m.352/1 | Taahhüt tarihinden 1 ay — icra veya dava |
| İki haklı ihtar | m.352/2 | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden 1 ay — dava |
| Kiracının başka konutu | m.352/3 | Sözleşmenin bitiminden 1 ay — dava |
| Gereksinim / yeniden inşa | m.350 | Sürenin sonundan 1 ay — dava |
| Yeni malikin gereksinimi | m.351/1 | Edinmeden 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava |
| Yeni malik (alternatif) | m.351/2 | Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay — dava |
| On yıllık uzama | m.347/1 | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Süreyi kurtaran hüküm
m.353: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."
Bir aylık pencerenin kaçırılmak üzere olduğu durumlarda tek çıkış budur: süre dolmadan, dava açılacağının kiracıya yazılı bildirilmesi. Bu bildirim yapılırsa süre bir kira yılı uzar.
⚠ m.354: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez." Sözleşmeye konulan ve kiracıyı bu korumalardan yoksun bırakan kayıtlar geçerli olmaz.
Tahliyeden sonra: üç yıl yeniden kiralayamama
Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, taşınmaz üzerinde serbest değildir.
m.355/1: kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
m.355/2: yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. 🔑 Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
m.355/3 — yaptırım: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Gereksinim iddiasıyla tahliye edilen kiracı için bu hüküm, tahliyeden sonra da izlenmesi gereken bir haktır.
Arabuluculuk: dava yolu ile icra yolu arasındaki fark
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir), dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar:
"Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
İki sonuç çıkar:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları arabuluculuk dava şartına tabidir.
- İlamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışında tutulmuştur.
🔑 Bu, m.352/1'in tanıdığı ikili seçeneği pratik olarak anlamlı kılar: tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren icra yoluna başvurmayı seçerse, dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındaki bu yoldan ilerler. Yol seçimi, bir aylık pencerenin nasıl kullanılacağını da belirler.
İlamsız takipte itiraz ve itirazın kaldırılması usulü için icra takibine itiraz ve itirazın iptali yazımıza bakınız.
Kiracı ölürse
m.356: ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhüdü ve kiralananın teslim tarihini gösteren belge, ödenmeyen kiralara ilişkin ihtarnameler ve tebliğ tarihleri, taşınmazı sonradan edindiyseniz tapu devir tarihi ve varsa kiracıya yapılan yazılı bildirim, gereksinim iddiası varsa gereksinim sahibinin sıfatını gösteren belgeler, ve yeniden inşa söz konusuysa ruhsat ve proje evrakı.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: taahhüde dayanılıyorsa taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediği ve dört unsurun tamam olup olmadığı, dosyanızda hangi sebebin işlediği ve o sebebin bir aylık penceresinin hangi tarihte açılıp kapandığı, m.353 uyarınca süreyi bir kira yılı uzatan yazılı bildirimin hâlâ yapılabilir olup olmadığı, m.352/1 söz konusuysa icra mı dava mı yolunun seçilmesi gerektiği ve bunun arabuluculuk bakımından sonucu, yeni malikseniz bir aylık bildirim süresinin durumu, ve tahliye sağlandıktan sonra m.355'teki üç yıl kuralının sizi nasıl bağlayacağı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tarih tespitidir; tahliye sebeplerinin neredeyse tamamı bir aylık hak düşürücü pencereye bağlıdır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini (m.354) ve gereksinim ya da yeniden inşa gerekçesiyle boşaltılan taşınmazın üç yıl başkasına kiralanamayacağını (m.355) açıkça düzenlemektedir.
