Türk Gayrimenkul Hukuku (Özellikle Borçlar Kanunu), dünyanın diğer birçok sistemine (Örneğin ABD veya İngiltere) kıyasla açık ve net bir şekilde 'Kiracıyı Koruyan' bir doktrine sahiptir. Yabancı bir yatırımcı İstanbul'da 1 Milyon Dolara lüks bir yalı dairesi satın aldığında, eğer deponun, ofisin veya evin içinde halihazırda outran bir kiracı varsa, salt 'Evi ben satın aldım, hadi hemen çık' diyerek ertesi gün kiracıyı sokağa atamaz.
Yeni Malik (Yeni Ev Sahibi) ve 6 Ay Kuralı
Bir evi tapuda üzerine alan yabancı yatırımcı, eski ev sahibinin yapmış olduğu kira sözleşmesinin tarafı haline 'Otomatikman' gelir. Evi kendi kullanımı için (Örneğin yazları o evde tatil yapacak) boşaltmak istiyorsa:
- İhtarname Şartı: Tapuyu aldığınız günden itibaren ilk 1 AY (30 Gün) İÇİNDE noter kanalıyla (Türk Noterinden) kiracıya resmi bir ihtarname çekmelisiniz (“Evi ben satın aldım, kişisel ihtiyacım sebebiyle boşaltmanızı talep ediyorum”).
- Bekleme Süresi: İhtarnameden sonra, kiracıya evi boşaltması için yasal olarak tam 6 AYSÜRE vermek zorundasınız. Bu 6 ayın sonunda çıkmazsa, tahliye davası açabilirsiniz.
Kirayı Ödemeyen Kiracı (Temerrüt)
Eğer kiracı, kirasını (Dolar, Euro veya TL) sözleşmede yazan tarihte ödemezse, 6 ay beklemenize gerek yoktur. Avukatınız İcra Dairesi üzerinden doğrudan 'Örnek 13' (Haciz ve Tahliye talepli) bir icra takibi başlatır.
Kritik 30 Gün: İcra tebligatı ulaştıktan sonra kiracının parayı yatırmak için 30 günlük yasal süresi vardır. 30. gün saat 23:59'a kadar kirayı tam olarak bankaya yatırmazsa, İcra Hukuk Mahkemesine tek celselik dava açılarak kiracı (%100 garantiyle)polis zoruyla dışarı atılır.
Tahliye Taahhütnamesi (Mükemmel Çözüm)
Rona Legal'in mülk sahiplerine dayattığı en büyük silah budur. Kiracı eve girerken (Fakat kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte) mutlaka 'Boş Tarihli veya İleri Tarihli' yazılı bir Tahliye Taahhütnamesi alınmalıdır. Bu kağıt olduğu sürece, günü geldiğinde icra dairesinden sadece 1 ayda evi yargısız boşaltma yetkisine sahip olursunuz.
Ayrıca 10 Yılık (On Yıllık Uzama) kuralı devreye girdiğinde mülk sahibi sebep göstermeksizin kiracıyı ihtarnameyle çıkarabilir. Türkçe hukukun labirentlerinde mülkünüzün esir (Rehin) kalmaması için Rona Legal Gayrimenkul Davaları takımı; sözleşmeleri ağır cezai şartlara bağlar ve yabancı mülk sahibinin sermayesini Türkiye'de elit bir zırhla korur. Tahliye dosyasının mülk yönetiminin bütünü içindeki yerini Türkiye gayrimenkul hukuku sayfamızda anlattık.
