Zorunlu deprem sigortasında en ağır sonuç, primi ödenmiş bir poliçenin işlevsiz hâle gelmesidir:
"Malik veya intifa hakkı sahibi, hasarın projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek tadilat nedeniyle ortaya çıktığının tespit edilmesi durumunda, sigortadan tazminat alma hakkını kaybeder." (6305 m.12/2)
🔑 Kural yalnız tadilatı yapan kişiyi değil, o an malik veya intifa hakkı sahibi olanı bağlar. Kolon kesilmiş bir daireyi sonradan satın alan kişi bakımından da sonuç aynıdır; bu nedenle satın alma öncesi teknik inceleme, poliçenin varlığından daha belirleyicidir.
m.12/1 yükümlülüğü baştan koyar: malik veya intifa hakkı sahibi, binanın ve her bir bağımsız bölümün projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyecek şekilde tadil edilmesine veya zayıflatılmasına karşı gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.
🔴 Sigortalanmama: Kurumun iki ayrı yetkisi
6305 m.10/4 ikisini ayırır:
- "Kurum, ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir." (takdire bağlı)
- "Kurum, taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği veya zayıflatıldığı tespit edilen binaları sigortalamaz." (bağlı yetki)
⚠ Aynı fıkranın son cümlesi sonucu yayar: "Bu tespitin yapıldığı binaların listesi Kurum tarafından ilgili idareye gönderilir." Yani tespit, sigorta ilişkisiyle sınırlı kalmaz; idareye bildirilir.
Kimler sigorta yaptırmak zorunda
m.10/1 — kapsam içi:
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler,
- Tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tâbi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,
- Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler,
- Doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler.
🔑 Üçüncü bent önemlidir: mesken binası içindeki bir dükkân veya ofis de kapsamdadır.
m.10/2 — kapsam dışı:
- 2946 sayılı Kamu Konutları Kanununa tâbi olan veya kamu hizmet binası olarak kullanılan binalar ve bağımsız bölümler,
- Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yapılan binalar,
- 634 sayılı Kanun kapsamında olsalar dahi tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar.
⚠ Son bent ile m.10/1'in üçüncü bendi birlikte okunmalıdır: mesken binası içindeki işyeri kapsamdayken, tamamı işyeri olan bir bina kapsam dışıdır.
m.10/3: sigorta malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından yaptırılır "ve bu sigorta her yıl yenilenir."
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Yükümlü | Malik veya intifa hakkı sahibi | m.10/3 |
| Süre | Her yıl yenilenir | m.10/3 |
| Mesken içindeki dükkân/büro | Kapsamda | m.10/1 |
| Tamamı ikamet dışı bina | Kapsam dışı | m.10/2 |
| Projeye aykırı bina | Kurum sigortalamayabilir | m.10/4 |
| Taşıyıcı sistemi tadil edilmiş bina | Kurum sigortalamaz + liste idareye | m.10/4 |
| Tapuda tescil/terkin | Poliçe belgelenmedikçe yapılamaz | m.11/2 |
| Su ve elektrik aboneliği | Poliçe kontrol edilir | m.11/3 |
| Taşıyıcı sistemi etkileyen tadilat kaynaklı hasar | Tazminat hakkı düşer | m.12/2 |
| Tazminat ödemesi | Hasar tespitinden sonra en geç 30 gün | m.13/2 |
Tapu ve abonelik: iki ayrı kontrol noktası
🔴 6305 m.11/2: "Tapu müdürlükleri, maliklerin veya intifa hakkı sahiplerinin taleplerine bağlı olarak tapu kütüğünde bu sigortaya tâbi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini veya … terkin işlemlerini zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz."
⚠ Fıkra tek bir istisna tanır: "tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşmesi hâli hariç olmak üzere" terkin işlemleri.
🔑 İki koşul birlikte aranır: sigortanın yaptırılmış olması ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olması. Süresi dolmuş bir poliçe tapu işlemini açmaz.
m.11/3 — abonelik: kapsama giren binalar ve bağımsız bölümlerle ilgili su ve elektrik abonelik işlemlerinde zorunlu deprem sigortasının varlığı ilgili kuruluşça kontrol edilir; bu kontrol gerektiğinde elektronik ortamda yapılabilir.
m.11/1: yükümlüler Kurum tarafından tespit edilir; mahallî idareler dâhil kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler, yükümlülerin saptanmasına ve izlenmesine yönelik bilgileri belirli aralıklarla ve düzenli olarak vermek zorundadır.
m.11/5: Kurum, sigortanın yapılması ve düzenli yenilenmesi için bina ve site yönetimleriyle kontrol uygulamaları geliştirebilir. Site ve apartman yönetiminin diğer yükümlülükleri için kat mülkiyetinde aidat, yönetim planı ve devir yazımıza bakınız.
Prim, teminat ve ödeme süresi
m.13/1: zorunlu deprem sigortasına ilişkin tarife ve talimatlar ile azami teminat tutarı her yıl Bakan tarafından belirlenir ve Resmî Gazetede yayımlanır. Primlerin tespitinde;
- binanın yüzölçümü,
- inşaat türü ve kalitesi,
- binanın üzerinde bulunduğu arazinin zemin özellikleri,
- deprem riski ve benzeri unsurlar
değerlendirilir.
⚠ Azami teminat tutarı ve tarife her yıl yeniden belirlendiğinden bu yazıda rakam verilmemiştir; poliçe alınmadan önce ilgili yılın Resmî Gazetede yayımlanan tarifesine bakılmalıdır.
🔑 m.13/2 — ödeme süresi: "Zorunlu deprem sigortası bulunan ve deprem nedeniyle hasar gören binalara ilişkin tazminat, gerekli bilgi ve belgeler ile hasar tespitinin tamamlanmasını müteakip en geç otuz gün içinde ödenir."
m.13/3: uygulama usul ve esasları ile sigorta genel şartları Müsteşarlık tarafından belirlenir.
m.15: bu Kanunla, 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname yürürlükten kaldırılmıştır.
Yapının inşasından doğan sorumluluk ve taşıyıcı sistemdeki on beş yıllık süre için yapı denetim sorumluluğu; sigorta tazminatında ispat yükü ve halefiyet için sigortada halefiyet, avans ve muacceliyet yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri, binanın kullanım amacı (mesken, mesken içi işyeri, tamamı işyeri), zorunlu deprem sigortası poliçesi ve geçerlilik tarihleri, binada veya bağımsız bölümde yapılmış tadilatlara ilişkin proje, ruhsat ve fotoğraflar, varsa hasar tespit raporu ve tarihi, sigortacıya yapılan başvuru ile verilen cevap, tapu işlemi reddedilmişse ret yazısı, ve varsa Kurumun sigortalamama bildirimi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: taşınmazın m.10/1 kapsamında mı yoksa m.10/2'deki kapsam dışı hâllerden birinde mi olduğu (özellikle mesken içi işyeri ile tamamı ikamet dışı bina ayrımı), poliçenin m.10/3 uyarınca yıllık yenilenip yenilenmediği, tapu işlemi bakımından m.11/2'deki iki koşulun (yaptırılmış olma + işlem tarihi itibarıyla geçerlilik) karşılanıp karşılanmadığı ve maddedeki terkin istisnasının uygulanabilirliği, hasar dosyasında m.12/2'deki tadilat iddiasının teknik olarak nasıl karşılanacağı ve tespitin projeye aykırılık ile taşıyıcı sistem etkisi unsurlarını birlikte taşıyıp taşımadığı, Kurumun m.10/4 uyarınca sigortalamama kararı vermişse bunun dayanağı ve idareye bildirim sonucu, ve m.13/2'deki otuz günlük ödeme süresinin işleyip işlemediği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tadilatın taşıyıcı sistemi etkileyip etkilemediğinin teknik olarak tespitidir; bu tespit, poliçe geçerli olsa bile tazminat hakkını belirler.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, tazminat hakkının düşmesini tespit şartına bağlamıştır ve bu tespit teknik incelemeye dayanır.
