Yapı hasarı ortaya çıktığında sorulan ilk soru genellikle "kime dava açacağım" olur. Yapı Denetimi Hakkında Kanun bu soruya geniş bir cevap verir — sorumlular zincir hâlindedir — ama süreyi hasarın türüne göre ikiye ayırır:
"Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır." (m.3/1)
İki yıl ile on beş yıl arasındaki fark, hasarın taşıyıcı sistemden kaynaklanıp kaynaklanmadığına bakar. Dosyanın kaderi çoğu zaman bu teknik nitelemede belirlenir.
Sorumlular zinciri
m.3/1: yapı denetim kuruluşları, imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir. Ve sorumluluk tek bir kuruluşla sınırlı değildir:
"Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar."
🔑 İki nokta belirleyicidir: sorumluluk yapı sahibine ve idareye karşıdır, ve kusurları oranında paylaşılır — müteselsil değil, kusur payına göre.
m.3/3: yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur.
Yani sorumluluk tüzel kişiyle sınırlı kalmaz; kuruluşun yönetici ve ortaklarına da uzanır.
| Kim | Neye karşı | Ölçü |
|---|---|---|
| Yapı denetim kuruluşu | Yapı sahibi ve ilgili idare | Kusur oranı |
| Denetçi mimar ve mühendisler | Aynı | Kusur oranı |
| Proje müellifleri | Aynı | Kusur oranı |
| Laboratuvar görevlileri | Aynı | Kusur oranı |
| Yapı müteahhidi | Aynı | Kusur oranı |
| Kuruluşun yönetici ve ortakları | m.3/3 uyarınca | — |
Sorumluluğun dışında kalan iki hâl
m.3/2 iki istisna getirir:
- İzinsiz esaslı tadilat: "Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur."
- Parsel dışı doğal olaylar: yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
⚠ İkinci istisnanın üç şartı birliktedir: kuruluşun yazılı ihtarda bulunmuş olması, önlemin yapı sahibince alınmamış olması, ve olayın parsel dışında gerçekleşmesi. Bu şartlardan biri eksikse istisna işlemez.
Denetim ilişkisi nasıl kurulur
m.2/1: bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimiyle uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Hizmet, kuruluş ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür.
m.2/2: yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının mimar veya mühendislere ait olması zorunludur. Kuruluşlar denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder. ⚠ 10/6/2022 tarihli 7410 sayılı Kanun'la eklenen cümleye göre yetmiş beş yaşını dolduran denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları bakımından özel bir sınır getirilmiştir.
🔴 Kuruluşu kim seçer: 500 metrekare eşiği
m.5/1 (5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanun'un 12. maddesiyle değiştirilmiştir), denetim kuruluşunun nasıl belirleneceğini inşaat alanına göre ikiye ayırır:
- Yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı 500 metrekareye kadar olan yapılarda: yapı sahibince belirlenen yapı denetim kuruluşuyla,
- Diğer hizmet sözleşmelerinde: Bakanlıkça yayımlanacak usul ve esaslara göre, o yapı için ilde faaliyet gösteren yapı denetim kuruluşu sayısı da dikkate alınarak, elektronik ortamda sözleşme kurulur.
⚠ Bu fıkra Aralık 2024'te değiştirilmiştir; 500 metrekareyi aşan yapılarda kuruluşun serbestçe seçilmesi mümkün değildir. Bu tarihten önce hazırlanmış kaynaklarda farklı bir anlatım yer alabilir.
m.5/2: sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri, yapı denetimi hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer alır.
m.5/3 — yaptırım: ilgili idare; hizmet sözleşmesindeki hükümlere yapı sahibinin uymaması hâlinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı denetim kuruluşunun uymaması hâlinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur.
Cezai boyut: sahte denetim belgesi
🔴 m.9/2: "Yapı denetim kuruluşunun ortak ve yöneticileri, mimar ve mühendisleri ile laboratuvar görevlileri, bu Kanun hükümleri çerçevesinde yapmaları gereken denetimi yapmadıkları hâlde yapmış gibi veya yapmalarına rağmen gerçeğe aykırı olarak belge düzenlemeleri hâlinde Türk Ceza Kanununun resmi belgede sahtecilik suçuna ilişkin hükümlerine göre cezalandırılır."
İki ayrı fiil sayılmıştır: hiç denetim yapmadan belge düzenlemek ve denetim yapmakla birlikte gerçeğe aykırı belge düzenlemek. Her ikisi de resmî belgede sahtecilik hükümlerine gider.
m.9/1 ayrıca (5/12/2024 tarihli 7534 sayılı Kanun'la değiştirilmiştir), yeni iş almaktan men cezası uygulanmasını gerektiren fiiller ile m.8'de belirtilen bazı fiillere ilişkin görevi kötüye kullanma hâllerini düzenler.
m.12: bu Kanunda hüküm bulunmayan hâllerde 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanır.
Müteahhitle olan sözleşmeden farkı
Yapı denetim sorumluluğu, yapı sahibi ile müteahhit arasındaki eser sözleşmesinden doğan sorumluluktan ayrıdır ve kendi süresine tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde müteahhidin gecikmesi ve ayıplı ifası için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakınız.
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda imar barışı rejimi ayrıca değerlendirilmelidir; bunun için Yapı Kayıt Belgesi yazımız ilgilidir. Hasar ortak alanlarda ise kat malikleri arasındaki gider ve karar rejimi devreye girer; kat mülkiyeti yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: yapı kullanma izin belgesi ve tarihi, yapı denetim hizmet sözleşmesi, ruhsat ve ekleri ile onaylı projeler, hasara ilişkin teknik rapor veya ekspertiz, hasarın taşıyıcı sistemle ilgili olup olmadığına dair teknik değerlendirme, yapı kullanma izninden sonra yapılmış tadilatlara ilişkin bilgi ve varsa izinler, ve yapı denetim kuruluşunun gönderdiği yazılı ihtarlar.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: hasarın taşıyıcı sistemden kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve buna göre on beş yıl mı iki yıl mı sürenin işlediği, sürenin yapı kullanma izni tarihinden hesabı, sorumluluk zincirinde hangi kişilere hangi sıfatla yöneleceğiniz ve kusur oranı esasının doğuracağı sonuç, izinsiz esaslı tadilat veya parsel dışı doğal olay istisnalarının bu dosyada uygulanıp uygulanmayacağı, ve denetim belgelerinde gerçeğe aykırılık varsa m.9/2 kapsamında suç duyurusu değerlendirmesi.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil hasarın niteliğinin ve tarihin tespitidir; taşıyıcı olmayan kısımlarda süre iki yılla sınırlıdır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, sorumluluğu kusur oranıyla sınırlamakta ve süreyi yapı kullanma izninin alındığı tarihten başlatmaktadır.
