Kat mülkiyetinde ödenmeyen aidat, çoğu zaman bir icra takibi meselesi sanılır. Kat Mülkiyeti Kanunu ise bunun ötesinde bir yaptırım öngörür:
"Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması" hâlinde çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir. (m.25/3-a)
Ve çekilmezlik tespit edildiğinde diğer kat malikleri, o kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
Bu yazı aidat rejimini, yönetim planının bağlayıcılığını, kurul kararlarına itiraz sürelerini ve devir davasını anlatıyor.
Aidat: hangi gider nasıl paylaşılır
m.20/1 iki farklı dağıtım anahtarı kurar:
- (a) Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa,
- (b) Arsa payı oranında: anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanacak avansa.
🔑 m.20/1-c: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Asansörü kullanmayan zemin kat maliki ya da bahçeye çıkmayan malik, bu gerekçelerle payını ödemekten kurtulamaz.
🔴 Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş
m.20/2: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Ve yaptırım: "Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
⚠ Dava veya takip açma yetkisi yalnız yöneticide değildir; her kat maliki tek başına bu yola gidebilir.
m.20/3 — rücu: birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Kiracı da sorumludur
🔑 m.22/1: kat malikinin, m.20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından; bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Yani aidat alacağı için kiracıya da başvurulabilir ve bu sorumluluk gecikme tazminatını da kapsar.
m.22/2 — kanuni ipotek: kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
m.22/3 — öncelik: kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit paylaşım (m.20/1-a) |
| Sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı, ortak tesis işletmesi | Arsa payı oranında (m.20/1-b) |
| Kullanmıyorum savunması | Kabul edilmez (m.20/1-c) |
| Gecikme | Aylık %5 gecikme tazminatı (m.20/2) |
| Kiracı ve sürekli yararlanan | Müteselsil sorumlu (m.22/1) |
| Tahsil edilemezse | Kanuni ipotek + öncelikli alacak (m.22/2-3) |
Yönetim planı: sözleşme hükmünde
m.28/1: yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. 🔑 "Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir."
m.28/2: yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
🔴 m.28/3 — değişiklik nisabı: "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." Kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
m.28/4: yönetim planı ve değişiklikleri, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ile denetçileri bağlar. Yani daireyi sonradan satın alan da yönetim planıyla bağlıdır.
m.28/5: yönetim planının ve değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir.
Kurul kararlarına itiraz: bir ay, altı ay
m.33/1 üç ayrı süre kurar:
- Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay,
- Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay,
- ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde.
⚠ Aykırı oy kullanan bakımından sürenin karar tarihinden işlemesi, "sonradan öğrendim" savunmasını kapatır. Katılmayan için ise altı aylık dış sınır vardır.
m.33/2: hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
m.33/3: tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece iki yüz elli Türk lirasından iki bin Türk lirasına kadar idarî para cezası verilir. ⚠ Bu tutarlar Kanun metnindeki tutarlardır; idari para cezaları 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır, dolayısıyla cari yıl tutarı daha yüksektir. Ve madde ekler: "25 inci madde hükmü saklıdır."
Son yaptırım: mülkiyetin devri
m.25/1: kat maliklerinden biri, bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse; diğerleri, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.
m.25/2 — usul ve bedel: bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek, mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması; aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.
🔴 m.25/3 — çekilmezlik karinesi. Şu durumlarda çekilmezlik her hâlde mevcut farz edilir:
- (a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması,
- (b) Sulh hâkimi tarafından m.33 gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.
(a) bendi, aidat ihtilaflarını doğrudan mülkiyet riskine bağlar: iki takvim yılında üç takip, ayrıca çekilmezlik ispatına gerek bırakmaz.
Kat mülkiyetinin kurulması ve dönüşüm
Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda kat mülkiyetine geçiş özel bir rejime tabidir ve Yapı Kayıt Belgesi ile mümkün olabilir; bunun şartları için Yapı Kayıt Belgesi yazımıza bakınız. Binanın kentsel dönüşüme girmesi hâlinde karar ve çoğunluk kuralları farklıdır; bunun için kentsel dönüşümde salt çoğunluk yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: yönetim planı ve varsa değişiklikleri, kat malikleri kurulu karar defteri ve dava konusu karar ile toplantı tutanağı, aidat tahakkuk ve ödeme kayıtları, arsa payı oranlarını gösteren tapu kaydı, açılmış icra takipleri ve davalar listesi, ve bağımsız bölümde kiracı varsa kira sözleşmesi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: aidat kaleminin eşit mi arsa payı oranında mı paylaşılması gerektiği, aylık yüzde beş gecikme tazminatının hesabı, kiracıya karşı m.22/1 müteselsil sorumluluk talebinin kurulabilirliği ve kanuni ipotek yolunun şartları, kurul kararına itiraz düşünülüyorsa bir ay / altı ay sürelerinden hangisinin işlediği, yönetim planı değişikliği planlanıyorsa beşte dörtlük nisabın sağlanabilirliği, ve m.25/3-a'daki iki yılda üç takip eşiğine yaklaşılıp yaklaşılmadığı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil takip sayımı ve tarih kontrolüdür; iki takvim yılı içindeki üçüncü takip, dosyanın niteliğini aidat tahsilatından mülkiyet devrine çevirir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, devir davasının açılmasını diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlamakta ve bedelin hükme en yakın tarihteki değer üzerinden ödenmesini öngörmektedir.
