Genel yola çıkışı bulunmayan bir taşınmazın maliki, komşusundan geçit isteyebilir. Ancak "hangi komşudan" sorusu keyfî değildir; Türk Medeni Kanunu bir sıra kurar ve davanın yanlış komşuya yöneltilmesi dosyayı baştan sakatlar.
"Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır." (m.747/2)
Yani önce tarihsel bağ (önceki mülkiyet ve yol durumu), sonra en az zarar ölçütü işler.
Zorunlu geçit hakkının şartları
m.747/1: "Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir."
Üç unsur birlikte aranır:
- Yeterli geçidin bulunmaması. Ölçüt geçidin hiç olmaması değil, yeterli olmamasıdır. Mevcut bir çıkış varsa ancak taşınmazın kullanım amacına elverişli değilse tartışma buradan yürür.
- Genel yola çıkış. Hedef, özel bir noktaya değil genel yola ulaşmaktır.
- Tam bedel. Geçit karşılıksız değildir; malik tam bir bedel ödemek durumundadır.
m.747/3: "Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir." Güzergâh, yalnız talep edenin işine gelen değil, yükümlü taşınmaza en az zarar veren biçimde kurulur.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Şart | Genel yola çıkmak için yeterli geçidin bulunmaması (m.747/1) |
| Karşılık | Tam bedel (m.747/1) |
| Kime karşı — 1. sıra | Önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşu (m.747/2) |
| Kime karşı — 2. sıra | Bundan en az zarar görecek olan (m.747/2) |
| Güzergâh | İki tarafın menfaati gözetilerek (m.747/3) |
Kanundan doğan geçitler: tescilsiz doğar
m.748/1: taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir.
m.748/2: özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.
🔑 m.748/3: "Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir."
Bu fıkra, taşınmaz alırken tapuda görünmeyen bir yükün var olabileceğini gösterir: kanundan doğan geçit hakları tescil olmadan doğar; yalnız sürekli olanlar beyanlar sütununda görünür.
Mecra irtifakı: boru, kablo ve hat geçişi
Geçit hakkıyla karıştırılan ikinci kurum mecradır — su, gaz, elektrik gibi hatların komşu araziden geçirilmesi.
m.744/1: her taşınmaz maliki; su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, ⚠ uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, bunların kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
İki şart dikkat ister: başka güzergâhın olanaksız veya aşırı masraflı olması, ve zararın önceden ödenmesi. Ödeme sonraya bırakılamaz.
m.744/2: mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz. Yani idarenin kamulaştırma yoluyla yürüteceği işlerde bu maddelere değil, kamulaştırma mevzuatına gidilir.
m.744/3: mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
Yükümlü malikin hakları
m.745/1: yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.
🔑 m.745/2 — satın alma talebi: arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik; mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.
Bu, yükümlü malikin elindeki güçlü bir karşı taleptir: katlanmak yerine, etkilenen kısmın satın alınmasını isteyebilir.
m.746 — durum değişirse: yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir. Yer değiştirme giderleri kural olarak mecra hakkı sahibine aittir; ancak özel durumlar haklı gösterdiği takdirde taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.
İdarenin fiilî müdahalesiyle karıştırmamak
Geçit ve mecra, komşuluk hukuku kurumlarıdır ve özel kişiler arasında işler. İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el atması ise farklı bir rejime tabidir; bunun için kamulaştırmasız el atma tazminatı yazımıza bakınız.
Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı için önalım (şufa) davası yazımız; paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve kadastral durumu, komşu parsellerin malik ve tapu bilgileri, taşınmazın genel yola mevcut çıkışı varsa niteliğini gösteren belgeler (kroki, fotoğraf, harita), taşınmazın önceki mülkiyet ve yol durumuna ilişkin kayıtlar, mecra söz konusuysa hattın güzergâhı ve alternatif güzergâhların maliyetine ilişkin veriler, ve varsa daha önce yapılmış talep ve yazışmalar.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: mevcut çıkışın m.747/1 anlamında "yeterli" sayılıp sayılamayacağı, davanın m.747/2'deki sıraya göre hangi komşuya yöneltilmesi gerektiği ve önceki mülkiyet ve yol durumunun bu sırayı nasıl belirlediği, tam bedelin hangi ölçütlerle hesaplanacağı, kanundan doğan bir geçit hakkı varsa m.748/3 uyarınca tescilsiz doğup doğmadığı, mecra söz konusuysa başka güzergâhın olanaksız veya aşırı masraflı olduğunun nasıl gösterileceği ve zararın önceden ödenmesi şartı, ve yükümlü taraftaysanız m.745/2'deki satın alma ile m.746'daki nakil taleplerinin dayanakları.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil husumetin doğru kurulmasıdır; geçit davası kanundaki sıraya uyulmadan yöneltildiğinde esasa girilmeden sonuçsuz kalabilir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, zorunlu geçidin iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenmesini ve tam bedel ödenmesini öngörmektedir; güzergâh talep edenin tercihine bırakılmamıştır.
