İntifa hakkı kurulurken taraflar genellikle "kim oturacak, kim yararlanacak" sorusuna odaklanır. Uyuşmazlık ise neredeyse her zaman başka bir yerden çıkar: masraflar.
Türk Medeni Kanunu bu paylaşımı tek maddede ve net biçimde yapar:
"İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir… Diğer bütün yükümlülükler malike aittir." (m.813)
Yani gündelik yük intifa hakkı sahibinde, olağanüstü yük malikte. Ve maddenin son cümlesi malike güçlü bir yaptırım verir.
İntifa hakkı neyin üzerinde kurulur
m.794/1: intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir.
m.794/2: aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.
⚠ "Bir malvarlığı üzerinde" ifadesi önemlidir: intifa tek tek mallara değil, bir malvarlığının bütününe de kurulabilir.
m.795/1 — kurulma biçimi: intifa hakkı; taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
🔑 m.795/3 — yasal intifa hakkı: taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı, tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülebilir.
Bu, taşınmaz alımlarında bir risk kalemidir: tapuda görünmeyen bir yasal intifa hakkı, durumu bilen alıcıya karşı ileri sürülebilir.
Süre: ölüm, ve tüzel kişide yüz yıl
🔴 m.797/1: intifa hakkı; gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.
🔴 m.797/2: "Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir."
Gerçek kişilerde intifa miras yoluyla geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde ise üst sınır yüz yıldır.
m.796/1 — sona erme: intifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile; yasal intifa hakkı ise sebebinin ortadan kalkması ile sona erer.
⚠ m.796/2: sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir. Yani bu hâllerde hak kendiliğinden sicilden silinmez; malik terkin talebinde bulunmalıdır.
| Sona erme sebebi | Sonuç |
|---|---|
| Konunun tamamen yok olması | Kendiliğinden sona erer (m.796/1) |
| Taşınmazda tescilin terkini | Sona erer (m.796/1) |
| Yasal intifada sebebin ortadan kalkması | Sona erer (m.796/1) |
| Süre dolması, vazgeçme, ölüm | Malike terkini isteme yetkisi (m.796/2) |
| Gerçek kişi hak sahibinin ölümü | Sona erer (m.797/1) |
| Tüzel kişide süre / kişiliğin sona ermesi | Sona erer; en çok yüz yıl (m.797) |
Hak sahibinin yetkileri ve özen borcu
m.803/1: intifa hakkı sahibi; hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.
🔑 m.803/2: "İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır."
Ölçüt iyi bir yöneticidir; malı kendi malı gibi kullanma serbestisi değil, koruyarak yönetme yükümlülüğü söz konusudur.
m.805 — dönemsel gelirler: intifa hakkına konu sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, ⚠ daha geç muaccel olsalar bile, intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı sahibine ait olur.
Yani gelirin doğduğu dönem esastır, ödendiği tarih değil. İntifa sona erdikten sonra tahsil edilen ama intifa dönemine ait gelir, hak sahibine aittir.
Kullanmanın devri: mümkün, ama sonuçlu
m.806/1: sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.
🔑 m.806/2: "Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir."
Devredilen şey hakkın kendisi değil kullanılmasıdır; ancak malik, artık kullananla doğrudan muhatap olur. Kiraya verme veya işletme devri planlanıyorsa bu sonuç baştan hesaba katılmalıdır.
🔴 Giderler: kim ne öder
m.813/1 — intifa hakkı sahibine ait olanlar:
- Olağan bakım ve işletme giderleri,
- Malın güvencesini oluşturduğu borçların faizleri,
- Vergi ve resimler.
m.813/2: vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi bunları malike tazmin etmek zorundadır.
m.813/3: "Diğer bütün yükümlülükler malike aittir." — yani olağanüstü onarım ve benzeri yükler malikin üzerindedir.
⚠ Ve aynı fıkranın devamı malike bir yaptırım verir: intifa hakkı sahibi, bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için gereken parayı istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir.
| Kalem | Kime ait |
|---|---|
| Olağan bakım ve işletme giderleri | İntifa hakkı sahibi |
| Malın güvencesini oluşturduğu borçların faizleri | İntifa hakkı sahibi |
| Vergi ve resimler | İntifa hakkı sahibi (malik ödemişse tazmin eder) |
| Diğer bütün yükümlülükler | Malik |
Miras planlamasında kullanımı
İntifa hakkı, taşınmazın çıplak mülkiyetinin devredilip yararlanmanın devredende bırakılması biçiminde sıkça kullanılır. Ancak bu düzenleme, mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlere ilişkin muvazaa iddialarından bağımsız değildir; bunun için muris muvazaası yazımıza bakınız.
Bakım karşılığı devir düşünülüyorsa ayrı bir sözleşme tipi söz konusudur ve miras sözleşmesi şekline tabidir; ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazımıza bakınız.
Taşınmaz üzerindeki diğer sınırlı ayni haklar ve komşuluk yükümlülükleri için geçit hakkı ve mecra yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve intifa şerhi, intifa hakkının kurulduğu işlem (sözleşme, ölüme bağlı tasarruf, kanun), hak sahibinin gerçek kişi mi tüzel kişi mi olduğu ve tüzel kişide kararlaştırılan süre, ihtilaflı gider kalemleri ve bunlara ilişkin ödeme belgeleri, ve kullanma devredilmişse buna ilişkin sözleşme.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: ihtilaflı giderin m.813'te hangi tarafa düştüğü — özellikle olağan bakım ile olağanüstü yükümlülük ayrımı, vergi ve resimleri malik ödemişse tazmin talebinin dayanağı, malikin paraya çevirme yetkisinin şartlarının oluşup oluşmadığı, hakkın m.796-797 uyarınca sona erip ermediği ve taşınmazda terkin talebinin gerekip gerekmediği, tüzel kişi hak sahibinde yüz yıllık sınırın durumu, ve kullanma devredilmişse malikin devralana karşı doğrudan ileri sürebileceği talepler.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil gider kaleminin sınıflandırılmasıdır; olağan ile olağanüstü ayrımı, tarafların yıllarca sürecek yükünü belirler.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, intifa hakkı sahibine iyi bir yönetici gibi özen yükümlülüğü getirmekte ve gereken parayı sağlamaması hâlinde malike malı paraya çevirme yetkisi tanımaktadır.
