Yatırım ve proje geliştirme dosyalarında en çok kullanılan sınırlı aynî hak üst hakkıdır: mülkiyeti devretmeden, arazinin altında veya üstünde yapı yapma yetkisi verir.
"Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir." (TMK m.826/1)
m.826/2: "Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer."
🔴 m.826/3 — otuz yıl eşiği: üst hakkı "bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir."
🔑 Bu, finansmanın kilit noktasıdır: otuz yıl eşiği aşılırsa hak taşınmaz olarak kütüğe kaydedilebilir ve üzerinde ipotek kurulabilir hâle gelir.
🔴 m.836/1 — üst sınır: "Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir."
m.836/2 — uzatma: "Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir."
⚠ Son cümle sözleşme tekniği bakımından belirleyicidir: "süre sonunda uzatılacaktır" taahhüdü bağlayıcı değildir; uzatma ancak sürenin dörtte üçü dolduktan sonra yapılabilir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Süre üst sınırı | 🔴 En çok yüz yıl | m.836/1 |
| Süreklilik eşiği | En az otuz yıl → taşınmaz olarak tescil | m.826/3 |
| Uzatma zamanı | Sürenin dörtte üçü dolduktan sonra; önceki taahhüt bağlamaz | m.836/2 |
| Sona erince yapı | Arazi malikine kalır, arazinin bütünleyici parçası olur | m.828/1 |
| Bedel | Aksi kararlaştırılmadıkça ödenmez | m.829/1 |
| Bedel ipoteği tescil süresi | Sona ermeden itibaren üç ay | m.829/4 |
Sözleşme kayıtları herkesi bağlar
🔴 TMK m.827: üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının "konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya" ilişkin sözleşme kayıtları "herkes için bağlayıcıdır."
⚠ Bu, alelade bir sözleşme kaydından farklıdır: resmî senede yazılan bu kayıtlar aynî etki taşır ve sonraki maliklere karşı da ileri sürülür.
Sona ermenin sonuçları
m.828/1: "Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur."
m.828/2: bağımsız ve sürekli üst hakkı taşınmaz olarak kaydedilmişse, sona erince sayfa kapatılır; "Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır."
🔴 m.829/1 — bedel kural olarak yok: "Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez." Bedel kararlaştırılmışsa "miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir" ve bu bedel, "üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez."
🔑 m.829/2-4: bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi ya da alacaklı "terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini" isteyebilir. Bu ipotek "üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir."
⚠ Üç aylık süre kaçırılırsa bedel alacağı aynî güvencesini kaybeder. Taşınmaz rehninde derece ve sıra rejimi için rehin derecesi, boşalan derece ve güvencenin kapsamı yazımıza bakınız.
m.830: bedelin miktarı ve hesaplanışı ile "bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine" ilişkin anlaşmalar, "üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir."
Süresinden önce devir istemi
🔴 TMK m.831: üst hakkı sahibi "bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar" veya "sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa", malik "üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir."
m.832: malik bu devri "kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla" isteyebilir; "Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir." Devir, "bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır."
m.833: sözleşmede malik lehine saklı tutulan süresinden önce sona erdirme veya devir isteme yetkisi de aynı hükümlere tabidir.
m.834-835 — irat güvencesi: malik, üst hakkı karşılığı irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için "en çok üç yıllık irat için" taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. Bu ipotek "üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz"; yapı alacaklıları ipoteğine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır. Kanunî ipoteğin genel rejimi için kanunî ipotek: satıcı, mirasçı ve yüklenici — üç ay yazımıza bakabilirsiniz.
Kaynak hakkı
TMK m.837/1: "Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar."
m.837/2: "Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer."
🔑 m.837/3: "Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir."
⚠ Üst hakkındaki otuz yıl eşiği burada da geçerlidir. Mecra ve geçit irtifaklarının rejimi için geçit hakkı: zorunlu geçit ve mecra yazımıza bakabilirsiniz.
Diğer irtifak hakları: devredilemez ve mirasçıya geçmez
TMK m.838/1: malik, taşınmazı üzerinde "herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir."
🔴 m.838/2: "Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir."
⚠ Karşılaştırma: üst hakkı ve kaynak hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir; m.838'deki diğer irtifaklarda kural tersidir.
Taşınmaz yükü: kişisel borç değil, taşınmaz sorumluluğu
TMK m.839: "Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar."
m.840: kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; m.841'e göre "aksine hüküm yoksa, kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir."
🔴 m.848/1: "Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir."
🔑 m.848/2 — üç yıl: "Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar."
⚠ Bu fıkra alacaklı için bir takvim kurar: muaccel edim üç yıl içinde taşınmazdan tahsil edilmezse aynî güvence düşer, alacak kişisel borca dönüşür.
m.847: "Taşınmaz yükü zamanaşımına tâbi değildir. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu hâline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tâbi olur."
m.849: "Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur."
Yükten kurtarma
TMK m.844 — alacaklının isteyebileceği hâller: sözleşmeyle yetkili kılınmışsa veya:
- yüklü taşınmaz "alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse",
- malik "yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse",
- malik "birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse."
m.845 — yükümlünün isteyebileceği hâller: sözleşmeyle yetkili kılınmışsa veya:
- alacaklı "taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa",
- 🔑 "satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise."
⚠ Otuz yıl geçtikten sonra bu yetkinin kullanılması, "alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine" bağlıdır. Ayrıca "İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten kurtarılması istenemez."
m.846: yükten kurtarma, "gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla", "taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden" gerçekleştirilir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve takyidat belgesi, üst hakkı veya kaynak hakkı kurulmuşsa resmî senet ve süresi, hak taşınmaz olarak kaydedilmişse kendi tapu sayfası, üzerinde kurulmuş ipotek ve diğer haklar, kararlaştırılmışsa irat veya bedel hükümleri ile ödeme kayıtları, üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırılık iddiası varsa buna ilişkin ihtar ve yazışmalar, taşınmaz yükü dosyalarında tescil belgesi ve muaccel edimlerin tarihleri, ve süre sonuna yaklaşılıyorsa uzatma görüşmelerine ilişkin belgeler.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: üst hakkının süresinin m.836/1'deki yüz yıl sınırına ve m.826/3'teki otuz yıllık süreklilik eşiğine göre değerlendirilmesi; uzatma planlanıyorsa m.836/2 uyarınca dörtte üç koşulunun dolup dolmadığı ve önceden verilen taahhüdün bağlayıcı olmaması; resmî senetteki kayıtların m.827 uyarınca herkes için bağlayıcı olup olmadığı; sona ermede m.828 uyarınca yapı mülkiyetinin ve üzerindeki rehinlerin akıbeti; bedel kararlaştırılmışsa m.829'daki alacaklı rızası ve üç aylık ipotek tescili süresi; m.831-833 uyarınca süresinden önce devir isteminin koşulları ve bedelde kusur indirimi; kaynak hakkında m.837'nin devredilebilirlik ve otuz yıl kuralı; m.838'deki diğer irtifaklarda devredilemezlik karinesi; taşınmaz yükünde m.848/2'deki üç yıllık dönüşüm ve m.847 zamanaşımı rejimi; ve m.844-846 uyarınca yükten kurtarma koşulları ile bedelin tapuda gösterilen miktar üzerinden hesabı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil hakkın süresinin ve tapudaki kayıt biçiminin tespitidir; finansman ve sona erme sonuçları bu iki veriye bağlıdır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. m.836/2 gereği uzatma konusunda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir; sözleşmeye yazılan uzatma vaadi güvence sağlamaz.
