Taşınmaz rehninde en sık yanılgı, önceki derecedeki ipotek terkin edilince alttaki alacaklının kendiliğinden yukarı çıkacağının sanılmasıdır. Türk Medenî Kanunu bunun tersini söyler:
"Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez." (TMK m.871)
🔑 Türk hukuku sabit dereceler sistemini benimser: her derece kendi başına bir "yer"dir ve boşalınca üsttekiler kaymaz. Bunun temeli m.870'tedir: "Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır."
Boş derece paraya çevirmede nasıl işler
TMK m.872 boş derecenin satış aşamasındaki sonucunu düzenler. Üç hâl sayılır:
- sonraki sıradaki rehinden önce gelen bir rehin mevcut değilse,
- borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse,
- ya da önceki sıradaki alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise;
"taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır."
⚠ Yani boş derece, satış bedelinden bir pay "yutmaz". m.874 de dağıtımın ana kuralını koyar: "Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır."
Satış bedelinin paylaştırılmasına itiraz yolu ayrı bir usule tabidir; bunun için sıra cetveline itiraz: yedi gün, dava mı şikâyet mi yazımıza bakınız.
🔴 Güvence yalnız anaparadan ibaret değil
TMK m.875 güvencenin kapsamını üç bent hâlinde sayar:
| Kapsam | Ayrıntı |
|---|---|
| 1. Ana para | Tescilde gösterilen miktar |
| 2. Takip giderleri ve gecikme faizi | Ayrıca tescile gerek yok |
| 3. Faiz | İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz |
🔑 Üçüncü bent, uygulamada dosyanın ekonomisini belirler: geriye dönük faiz sınırsız değil, üç yıl ile sınırlıdır — ama son vadeden itibaren işleyen faiz ayrıca güvence altındadır.
⚠ m.875'in son cümlesi sonraki alacaklıları korur: "Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz."
m.876 — tescilsiz genişleme: alacaklı taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve "özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse", bu alacakları "tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır."
🔑 Sigorta primini ödeyen ipotek alacaklısı, bu ödemesi için ayrı bir tescil yaptırmak zorunda değildir.
Henüz doğmamış alacak da ipotekle güvenceye alınabilir
TMK m.881/1: "Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir."
m.882/1: "Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur."
⚠ Bu iki madde, kredi limiti ve cari hesap teminatı olarak kurulan ipoteklerin temelidir: alacak sonradan doğsa veya miktarı değişse bile derece tescil anındaki yerini korur.
m.883: "Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir." — ipoteğin kendiliğinden düşmediğini, terkin talebinin ayrıca kullanılması gerektiğini gösterir.
Şahsen sorumlu olmayan malikin elindeki araçlar
Taşınmaz, borçtan şahsen sorumlu olmayan bir kişinin elindeyse kanun ona ayrı imkânlar tanır:
- m.884: borçtan şahsen sorumlu olmayan malik, "borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir."
- m.885 — ipotekten kurtarma: "Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir." Taşınmazı karşılıksız edinen kimse de "takdir edeceği bedeli ödeyerek" bu hakkı kullanabilir.
- m.886 — alacaklıların cevabı: ipotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, "ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler."
- 🔴 m.887 — ödeme istemi kime yapılır: malik borçtan şahsen sorumlu değilse, "alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır."
⚠ m.887 takip pratiğinde doğrudan sonuç doğurur: üçüncü kişi malik varsa istem tek tarafa yapılamaz. İpoteğin paraya çevrilmesi yolundaki belge ve süreler için ipoteğin paraya çevrilmesi: otuz gün, bir yıl yazımıza bakabilirsiniz.
İpotekli taşınmaz el değiştirirse
TMK m.888: "İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez."
m.889: taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait ipotekli taşınmazlardan birinin devri ya da taşınmazın bölünmesi hâlinde, "aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır."
🔑 m.890 — bir yıllık beyan süresi: yeni malik borcu yüklenirse tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir ve "alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar."
⚠ m.891 bir şekil kolaylığı getirir: "İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir." Alacağın devrinin genel şekil kuralları için alacağın devri: yazılı şekil, bildirim ve garanti yazımıza bakınız.
Sigorta tazminatı ve kayyım
TMK m.879: "Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir."
m.880: acele karar gereken hâllerde, adı veya nerede olduğu bilinmeyen alacaklıya "rehinli taşınmazın bulunduğu yer sulh hâkimi tarafından bir kayyım atanır."
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi, her ipoteğin derecesi, tescil tarihi ve tescilde gösterilen miktarı, ipotek akit tabloları ve kredi/teminat sözleşmeleri, terkin edilmiş ipoteklere ilişkin belgeler, faiz oranı değişikliklerine dair yazışmalar, sigorta poliçeleri ile ödenen primlere ilişkin dekontlar, taşınmaz el değiştirdiyse devir belgeleri ve tapu idaresinin bildirimleri, ve varsa açılmış icra takibi evrakı.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: her ipoteğin m.870 anlamında hangi dereceyi işgal ettiği, m.871 karşısında boşalan derece iddiasının dayanağı olup olmadığı, m.872'nin sayıldığı hâllerden birinin bulunup bulunmadığı ve satış bedelinin nasıl dağıtılacağı, m.875 uyarınca güvenceye giren kalemlerin (anapara, takip giderleri, gecikme faizi, üç yıllık faiz ve son vadeden işleyen faiz) hesaplanması ve faiz oranı artışının sonraki alacaklılar bakımından ileri sürülebilirliği, m.876 kapsamında ödenen sigorta primlerinin tescilsiz güvenceden yararlanıp yararlanmadığı, m.881-882 çerçevesinde doğmamış veya değişken alacak için kurulan ipoteğin sırasını koruyup korumadığı, taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse m.884-887'deki imkânlar ve ödeme isteminin kime yöneltileceği, ve m.890'daki bir yıllık beyan süresinin işleyip işlemediği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil takyidat belgesinin derece derece okunmasıdır; sıra tartışması bu okuma olmadan yürümez.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Sıra ve dağıtım sonucu, tapu kaydındaki tescillerin içeriğine ve satış bedeline bağlıdır.
