Türk Borçlar Kanunu, gelir getiren bir şeyin kiralanmasını ayrı bir sözleşme tipi olarak düzenler. Eski Borçlar Kanunu'ndaki ve İcra ve İflâs Kanunu'ndaki adıyla hasılat kirası, yürürlükteki metinde ürün kirası olarak geçer.
"Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir." (TBK m.357/1)
🔑 Adi kiradan ayıran unsur ikinci edimdir: yalnız kullanma değil, ürünlerin devşirilmesi de bırakılır. Bir tarla, bağ, zeytinlik, işletilen bir tesis veya gelir getiren bir hak bu kapsama girer.
m.357/2 — ürüne katılmalı kira: "kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir."
m.358: özel hüküm bulunmadıkça "kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır."
🔴 Ödemede gecikince önel altmış gün
Adi kirada temerrüt öneli on gün, konut ve çatılı işyerinde otuz gündür (TBK m.315/2). Ürün kirasında ise:
TBK m.362/1: kiracı, sözleşmede aksine hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri "her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda" ödemekle yükümlüdür.
m.362/2: kiracı vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, "kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir."
⚠ Ürün kirasında icra yoluyla takip de mümkündür ve İİK m.269 ödeme emrini "adi kiralara veya hasılat kiralarına" açıkça uygulatır. Bu yolun işleyişi için kira alacağında icra takibi, tahliye emri ve üçüncü kişi yazımıza bakınız.
| Kira türü | İhtar öneli | Dayanak |
|---|---|---|
| Adi kira | En az on gün | TBK m.315/2 |
| Konut ve çatılı işyeri | En az otuz gün | TBK m.315/2 |
| Ürün (hasılat) kirası | 🔴 En az altmış gün | TBK m.362/2 |
Tutanak: sonradan tartışmayı bitiren belge
TBK m.359: kira sözleşmesi "araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler."
🔑 Bu tutanak, sözleşmenin sonunda üç ayrı maddede karşımıza çıkar: m.372 (geri verme), m.373 (değer eksiklikleri) ve m.370 (iflasta güvence). Tutanak yoksa bu maddelerin ölçütü kaybolur.
Kimin hangi onarımı yapacağı ayrılmıştır
- m.360 — teslim: kiraya veren, birlikte kiralanan taşınırlarla birlikte kiralananı "sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda" teslim eder ve süresince bu durumda bulundurur.
- m.361 — esaslı onarımlar: kiraya veren, zorunlu esaslı onarımları, "kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere" yapmakla yükümlüdür.
- m.365 — bakım ve küçük onarım: kiracı bakımı gereği gibi sağlar; "yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır."
- m.364 — işletme borcu: kiracı kiralananı "özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla" yükümlüdür.
Olağanüstü verim düşüşünde indirim
🔴 TBK m.363/1: "Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir."
m.363/2 — feragat sınırı: bu haktan başlangıçta feragat, ancak "kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş" veya "doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış" ise geçerli olur.
⚠ Yani sözleşmeye konulan düz bir "kiracı indirim isteyemez" kaydı, bu iki koşuldan biri karşılanmadıkça geçerli değildir.
Alt kira yasağı adi kiradan sert
TBK m.366/1: "Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez."
🔑 İstisna dar tutulmuştur: kiracı "kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir." Bu sözleşmelere alt kiraya ilişkin kurallar kıyasen uygulanır.
⚠ Karşılaştırma: adi kirada TBK m.322/1 kural olarak serbestiyi benimser ve yazılı rızayı yalnız konut ve çatılı işyerinde arar. Ürün kirasında kural baştan yasaktır. Adi kira rejimi için alt kira, kira ilişkisinin devri ve erken tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Sona erme: dört ayrı yol
1. Sürenin geçmesi — m.367: belirli süreli sözleşme "sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer"; ancak taraflar örtülü olarak sürdürürse "aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır" ve yenilenen sözleşme "yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için" feshedilebilir.
2. Fesih bildirimi — m.368: belirsiz süreli sözleşmede süre sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse "en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla" fesih mümkündür. Tarımsal taşınmazlarda bildirim "yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için", diğer ürün kiralarında ise "herhangi bir zaman için" yapılabilir.
3. Olağanüstü fesih — m.369: "kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin" varlığında yasal bildirim süresine uyularak her zaman fesih; parasal sonuçları hâkim karara bağlar.
🔴 4. İflas — m.370: "Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür."
⚠ Adi kirada iflas sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez (TBK m.332 güvence isteme yolunu gösterir); ürün kirasında kendiliğinden sona erme kuralı vardır.
5. Ölüm — m.371: kiracının ölümü hâlinde "onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla" feshedebilirler.
Sona erdikten sonra: kim neyi geri verir
m.372/1: kiracı kiralananı "tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda" geri verir.
m.372/2-3: kiracı, "iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür"; buna karşılık "kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez."
m.373 — tutanaktaki eşya: değer biçilmişse kiracı bunları "özdeş tür ve değerde olmak üzere geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle" yükümlüdür; "kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek" kurtulabilir. Kiracı "kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir."
🔑 m.372/3 ile m.373/3 arasındaki fark: özen borcunun doğal sonucu olan değer artışı tazmin edilmez; kiracının kendi masrafı veya emeğiyle yarattığı artış tazmin edilir.
🔴 m.374 — devşirilmemiş ürün: "Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez." Ancak kiracı, "ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını" tazminat olarak isteyebilir ve "bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir."
m.375 — saman, gübre ve benzerleri: kiracı "düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda, son yılın samanlarını, hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmakla yükümlüdür." Aldığından fazlasını bırakıyorsa fazlalık için tazminat isteyebilir; az bırakıyorsa eksikleri tamamlar veya değer eksikliğini giderir.
Hayvan kirası: ayrı bir ispat yükü
TBK m.376: tarımsal bir taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmayan geviş getirici hayvanların kirasında, aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa "kiralanan hayvanların kira süresi içindeki bütün ürünleri kiracının olur"; kiracı hayvanları besler, iyi bakar ve "para veya hayvanlardan elde ettiği ürünün belli bir payını" öder.
🔴 m.377/1: "Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa kiracı, kiralanan hayvanların uğradığı bir zarardan, bu zararın, korumada dikkat ve özen gösterildiği hâlde meydana gelmiş olduğunu ispat etmedikçe sorumludur."
⚠ İspat yükü tersine çevrilmiştir: zarar doğduğunda kiracı özenini ispat etmek zorundadır.
m.377/2-3: kiracı "kendi kusuruyla sebebiyet vermediği olağanüstü koruma giderleri için" tazminat isteyebilir ve "önemli kazaları ya da hastalıkları gecikmeksizin" kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.
m.378: belirsiz süreli hayvan kirasını taraflardan her biri dilediği zaman feshedebilir; ancak fesih "dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz."
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi ve varsa ekleri, kiralananın tarımsal taşınmaz, işletme ya da hak olup olmadığını gösteren belgeler, m.359 tutanağı (araç, gereç, hayvan, stok listesi ve takdir edilen değerlerle), kira bedelinin ürüne katılmalı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, ödenmeyen dönemlere ait hesap ve dekontlar, gönderilmiş ihtarname ve tebliğ belgeleri, verim düşüşü iddiası varsa meteoroloji, ziraat odası veya hasar tespit kayıtları, varsa sigorta poliçesi, ve sözleşme sona erdiyse teslim tutanağı ile devşirilmemiş ürüne ilişkin bilgiler.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: sözleşmenin m.357 anlamında ürün kirası mı adi kira mı olduğu ve bunun ihtar öneli üzerindeki sonucu (altmış gün mü on/otuz gün mü), m.359 tutanağının düzenlenip düzenlenmediği ve bunun m.372-373 karşısındaki etkisi, m.361 esaslı onarım ile m.365 küçük onarım ayrımının somut kalemlere uygulanması, m.363 uyarınca verim düşüşüne dayalı indirim talebinin koşulları ve sözleşmedeki feragat kaydının geçerliliği, alt kira veya devir yapılmışsa m.366'daki yasağın sonuçları, sona erme sebebinin m.367-371'den hangisi olduğu ve buna bağlı altı aylık bildirim süreleri, kiracı iflas etmişse m.370'in kendiliğinden sona erme kuralı ile güvence karşılığı sürdürme yükümü, ve m.374 uyarınca devşirilmemiş ürün ile tarım giderleri tazminatının hesabı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil sözleşmenin ürün kirası olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceğinin tespitidir; önel süresinden alt kira yasağına kadar her sonuç bu nitelendirmeye bağlıdır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. m.363'teki "önemli ölçüde azalma" ve m.377'deki "dikkat ve özen" ölçütleri somut olayda değerlendirilir.
