Kiracının kiralanandan çıkması ya da başkasını sokması tek bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu üç ayrı kurum düzenler ve her birinin rıza, şekil ve sorumluluk sonucu farklıdır:
| Yol | Kiracı sözleşmede kalır mı? | Rıza şartı | Sonraki sorumluluk |
|---|---|---|---|
| Alt kira / kullanım hakkının devri (m.322) | Evet, taraf olarak kalır | Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza | Alt kiracının aykırı kullanımından kiracı sorumlu |
| Kira ilişkisinin devri (m.323) | Hayır, yerine devralan geçer | Her hâlde yazılı rıza; işyerinde haklı sebep yoksa kaçınılamaz | İşyerinde en fazla iki yıl müteselsil |
| Erken geri verme (m.325) | Sözleşme sona ermez | Rıza aranmaz | Makul süre boyunca borçlar sürer |
🔴 Alt kira: iki farklı rejim
TBK m.322/1 genel kuraldır: "Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir."
⚠ Bu genel kural, kiraya verenin rızasını aramaz. Ama ikinci fıkra en yaygın kira türlerini bu kuraldan çıkarır:
"Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez." (m.322/2)
🔑 Yani ayrım kiralananın türündedir: konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza zorunlu, diğer kiralarda (arsa, açık alan, taşınır) kural serbestidir.
m.322/3 — sorumluluk kimde kalır: "Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir."
⚠ Fıkra iki yönlüdür: kiracı sorumluluktan kurtulmaz, kiraya veren ise haklarını doğrudan alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Kira ilişkisinin devri: kiracı gerçekten değişir
TBK m.323/1: "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz."
🔑 İkinci cümle işyeri kiracısı için önemli bir kozdur: rızayı vermeme keyfî olamaz, haklı sebep gerekir.
m.323/2 — sonuç: yazılı rızayla devir yapılırsa devralan "kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer" ve "devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur."
🔴 m.323/3 — iki yıllık kuyruk: "İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."
⚠ Fıkra iki sınır koyar ve kısa olanı uygulanır: kalan süre iki yıldan azsa sözleşmenin bitimi, fazlaysa iki yıl. Konut kiralarında bu kuyruk yoktur.
İşletmenin bütününün devredildiği hâllerde farklı bir rejim işler; bunun için işletme devrinde borçlardan sorumluluk yazımıza bakınız.
Erken tahliye: sözleşmeyi anahtar teslimi bitirmez
TBK m.325/1: "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder."
🔑 Aynı fıkra çıkış kapısını da gösterir: "Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer."
⚠ Fıkra yeni kiracı için üç ölçüt sayar: kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek olmak, ödeme gücü ve devralmaya hazır olma. Bunlar sağlanıyorsa borç makul sürenin dolması beklenmeden biter.
m.325/2 — indirim: kiraya veren "yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür."
🔑 Son ibare pratikte belirleyicidir: kiraya veren yeniden kiralamak için hiçbir şey yapmadıysa, elde etmekten kasten kaçındığı yarar hesaba katılır.
Kullanılmayan ama elverişli tutulan kiralanan için m.324 ayrıca şunu söyler: kiracı kendi sebebiyle kullanmasa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler bedelden indirilir.
Çekilmez hâle gelen kira: olağanüstü fesih
TBK m.331/1: "Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir." İkinci fıkra, hâkimin "olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını" karara bağlayacağını söyler.
⚠ m.331 erken tahliyeden farklıdır: burada sözleşme fesihle sona erer, m.325'teki gibi borçlar makul süre devam etmez — ancak parasal sonuçları hâkim belirler.
Kiracının ölümü hâlinde m.333, mirasçılara "yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için" fesih imkânı verir. Kiracının iflası hâlinde ise m.332, kiraya verene önce güvence isteme, süre içinde güvence verilmezse "herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen" fesih hakkı tanır.
Sözleşmeye konulamayacak kayıtlar
🔴 TBK m.346: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
⚠ Erken tahliye dosyalarında sıkça karşılaşılan "sözleşmeyi erken bitirirse kalan tüm kiralar muaccel olur" kaydı, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümle karşılaşır.
m.326 ayrıca şunu ekler: kiracı ve kiraya veren "kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler." Yani depozitonun takasa kapatıldığı kayıtlar bu sınıra takılır.
Kira bedelinin artırılmasına ilişkin sınır ayrı bir rejimdir; bunun için kirada yüzde 25 sınırı: hangi dönemler ve fazla ödenen kira yazımıza bakabilirsiniz.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi ve varsa ekleri, kiralananın konut, çatılı işyeri veya başka bir tür olup olmadığını gösteren bilgiler, kiraya verenin yazılı rızasına ilişkin yazışmalar veya rıza talebine verilen cevaplar, alt kira ya da devir sözleşmesi yapılmışsa metni, tahliye tarihi ve anahtar teslimini gösteren belgeler, kiralananın yeniden kiralanmasına ilişkin ilan ve yazışmalar, kiracı adayı önerilmişse buna dair kayıtlar, depozito ve yan gider hesapları, ve sözleşmedeki ceza koşulu / muacceliyet kayıtları.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: işlemin m.322 alt kira, m.323 kira ilişkisinin devri yoksa m.325 erken geri verme olarak nitelendirilmesi, kiralananın türüne göre yazılı rıza şartının uygulanıp uygulanmadığı, işyeri kirasında rızadan kaçınmanın haklı sebebe dayanıp dayanmadığı, devir hâlinde m.323/3'ün iki yıllık müteselsil sorumluluğunun hangi tarihe kadar süreceği, erken tahliyede makul sürenin hangi verilerle tartışılacağı ve kiraya verenin elde etmekten kasten kaçındığı yararların hesaba katılması, m.331 olağanüstü fesih koşullarının bulunup bulunmadığı, ve sözleşmedeki ödeme kayıtlarının m.346 ile m.326 karşısındaki geçerliliği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tahliye tarihinin ve yeniden kiralama çabasının belgelenmesidir; makul süre tartışması bu belgeler üzerinden yürür.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Makul süre kanunda gün olarak yazılmamıştır; kiralananın niteliğine ve piyasa koşullarına göre belirlenir.
