Kanunî ipotek, tarafların anlaşmasından değil doğrudan kanundan doğan bir taşınmaz rehnidir. İki gruba ayrılır ve ayrım tescildedir:
"Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir." (TMK m.892)
🔑 Kural, tescilsiz doğumdur. Ama Kanun bir sonraki maddede, tescil isteme hakkı tanınan üç alacaklı grubunu sayar — bu grup için tescil ve süre belirleyicidir.
🔴 Tescil isteyebilecek üç grup
TMK m.893/1: "Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:"
| Sıra | Alacaklı | Alacağın kaynağı |
|---|---|---|
| 1 | Satıcı | "Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde" |
| 2 | Birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları | "Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için" |
| 3 | Alt yüklenici veya zanaatkârlar | "Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malik veya yükleniciden alacaklı olan" |
🔴 m.893/2: "Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir."
⚠ Bu fıkra sözleşme pratiğini doğrudan etkiler: taşeron sözleşmesine konulan "kanunî ipotek hakkından feragat edilmiştir" kaydı geçerli değildir.
Süre: iki farklı üç ay
İki grup için de süre üç aydır, ama başlangıç anları farklıdır.
TMK m.894 — satıcı, mirasçılar ve elbirliği ortakları: kanunî ipotek haklarının "mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir."
TMK m.895 — zanaatkârlar ve yükleniciler:
- Erken başlangıç: kanunî ipotek hakları "çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir."
- Son tarih: "Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir."
🔑 Dikkat edilecek fark: satıcıda süre mülkiyetin naklinden, yüklenicide işin tamamlanmasından işler. Yüklenici ayrıca işi henüz bitirmeden de tescil isteyebilir.
Yüklenicinin tescili iki ek koşula bağlı
m.895/3: "Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır."
🔴 m.895/4: "Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez."
⚠ Bu iki fıkra karşılıklı çalışır: alacak tartışmalıysa yüklenici doğrudan tescil ettiremez, önce kabul veya mahkeme kararı gerekir; malik ise yeterli güvence göstererek tescili tümüyle önleyebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde alacağın kaynağı ve fesih sonuçları ayrıca değerlendirilir; bunun için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi: dönme mi fesih mi yazımıza bakınız.
Kendi aralarında sıra yok
TMK m.896: "Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkârlar ve yükleniciler, kanunî ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar."
🔑 Bu, taşınmaz rehninin genel sabit dereceler mantığından ayrılan bir istisnadır: aynı yapıda emek ve malzeme koyanlar arasında "önce tescil ettiren önde" kuralı işlemez. Genel derece sistemi için rehin derecesi, boşalan derece ve güvencenin kapsamı yazımıza bakabilirsiniz.
🔴 Arsa değeri düşülerek öncelik
TMK m.897/1 kanunî ipoteğin en güçlü hükmüdür:
"Satış bedeli zanaatkârlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkârlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır."
⚠ Mantık şudur: yapının değerini yaratan emek ve malzemedir; önceki sıradaki alacaklı arsanın değeri kadarını korur, bunun üstündeki artış zanaatkâr ve yüklenicilere gider. Ama fıkranın ikinci cümlesi bir şart koyar: bu sonucun doğması, yüklerin onların zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır.
m.897/2 — devir hâlinde tazmin: "Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkârlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar."
🔴 m.897/3 — beyanlar sütunu ve rehin yasağı: "İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez."
🔑 Uygulamada en çok gözden kaçan araç budur: işe başlandığının beyanlar sütununa yazdırılması, süre boyunca taşınmaz üzerinde ipotek dışındaki rehin tesciline kapıyı kapatır.
Sıralamayı özetlersek
- Kanunî ipotek kural olarak tescilsiz doğar (m.892); tescil isteme hakkı verilen üç grup ayrıdır (m.893).
- Bu haktan önceden feragat geçersizdir (m.893/2).
- Satıcı, mirasçı ve elbirliği ortakları için süre mülkiyetin naklinden üç ay (m.894).
- Zanaatkâr ve yüklenici işi yüklendiği andan itibaren tescil isteyebilir; son tarih işin tamamlanmasından üç ay (m.895/1-2).
- Tescil için kabul veya mahkeme kararı gerekir; yeterli güvence tescili engeller (m.895/3-4).
- Zanaatkâr ve yükleniciler kendi aralarında aynı sıradadır (m.896).
- Satış bedeli yetmezse arsa değeri düşülerek önceki sıradan aktarım yapılır; şart, bilinebilirliktir (m.897/1).
- İşe başlandığının beyanlar sütununa yazılması, süre sonuna kadar başka türde rehin tescilini engeller (m.897/3).
Paraya çevirme aşamasındaki belge ve süreler için ipoteğin paraya çevrilmesi: otuz gün, bir yıl yazımıza bakabilirsiniz.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve takyidat belgesi (beyanlar sütunu dâhil), yüklenici veya taşeron sözleşmesi ve ekleri, hakediş, teslim ve iş bitirme belgeleri, malzeme irsaliyeleri ve fatura kayıtları, alacağın malik tarafından kabul edildiğini gösteren yazışmalar ya da varsa mahkeme kararı, malikin gösterdiği güvenceye ilişkin belgeler, satıcı alacağı söz konusuysa satış sözleşmesi ve mülkiyetin nakil tarihi, mirasçı alacağı söz konusuysa paylaşma belgeleri, ve taşınmaz üzerindeki önceki ipoteklerin derece ve tarihleri.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: alacağın m.893'ün üç bendinden hangisine girdiği, sözleşmedeki feragat kayıtlarının m.893/2 karşısındaki geçersizliği, uygulanacak üç aylık sürenin hangi olaydan (mülkiyetin nakli mi, işin tamamlanması mı) başladığı ve dolup dolmadığı, m.895/3 uyarınca kabul veya mahkeme kararı koşulunun karşılanıp karşılanmadığı, malikin gösterdiği güvencenin m.895/4 anlamında "yeterli" sayılıp sayılamayacağı, m.896 uyarınca diğer zanaatkâr ve yüklenicilerle aynı sırada olmanın sonuçları, m.897/1'deki arsa değeri düşülmesi mekanizmasının işleyip işlemeyeceği ve bilinebilirlik şartının hangi delillerle tartışılacağı, ve m.897/3 kapsamında beyanlar sütununa işe başlama kaydı düşürülmesinin sağlayacağı koruma.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil sürenin hangi tarihten işlediğinin tespitidir; üç aylık süre kaçtıysa sonraki tartışmalar sonuç doğurmaz.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. m.897/1'in uygulanması, yüklerin alacaklılar tarafından bilinebilir olması koşuluna bağlıdır ve bu somut olayda değerlendirilir.
