Konut kirasındaki yüzde 25 sınırı, Türk Borçlar Kanunu'nun sürekli hükümlerinden biri değildir. Kanuna iki ayrı geçici madde ile, iki ayrı tarih aralığı için eklenmiştir:
- GEÇİCİ MADDE 1 (Ek: 8/6/2022-7409/4 md.) — yürürlük 11/6/2022: "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir."
- GEÇİCİ MADDE 2 (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) — yürürlük 15/7/2023: aynı kuralı "2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil)" dönemi için tekrarlar.
🔑 İki pencere kesintisiz birleşir: 11/6/2022'den 1/7/2024'e kadar yenilenen konut kira dönemleri kapsam içindedir. Kanunun mevcut metninde bu tarihten sonrasını kapsayan bir geçici madde bulunmamaktadır.
Her iki maddedeki beş kural aynıdır
Her iki geçici madde de aynı beş cümleyi taşır:
- Tavan: anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- TÜFE alttaysa TÜFE geçerlidir: "Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması hâlinde değişim oranı geçerlidir."
- Uzun süreli sözleşmeler: "Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
- 🔴 Kısmi geçersizlik: "Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir."
- Hâkim kararlarına da uygulanır: "Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."
⚠ Dördüncü kural belirleyicidir: sözleşmenin tamamı değil, yalnız oranı aşan kısım geçersizdir. Sözleşme ayakta kalır, kira bedeli tavana iner.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Kapsam | Yalnız konut kiraları |
| Birinci pencere | 11/6/2022 – 1/7/2023 (dâhil) |
| İkinci pencere | 2/7/2023 – 1/7/2024 (dâhil) |
| Tavan | Bir önceki kira yılı bedelinin %25'i |
| TÜFE %25'in altındaysa | TÜFE oranı geçerli |
| Bir yıldan uzun sözleşme | Kural uygulanır |
| Tavanı aşan sözleşme | Fazla miktar yönünden geçersiz |
| Hâkim kararı (m.344/2) | Kural uygulanır |
| 1/7/2024 sonrası | Geçici madde yok |
🔴 Kapsam yalnız konut kiralarıdır
Her iki geçici madde de cümleye aynı ifadeyle başlar: "Konut kiraları bakımından …"
⚠ Bu, çatılı işyeri kiralarının — dükkân, ofis, mağaza — bu tavanın kapsamı dışında olduğu anlamına gelir. İşyeri kiralarında ilgili dönemlerde de TBK m.344'ün genel rejimi işlemiştir.
Kiralananın konut mu işyeri mi olduğu, sözleşmedeki başlıktan değil fiilî kullanım ve sözleşmenin amacından belirlenir; bu nedenle karma kullanımlı taşınmazlarda ayrım dosyanın ilk sorusudur.
Tavanı aşan artış ödendiyse
"Fazla miktar yönünden geçersizlik", ödemenin dayanağını ortadan kaldırır. Tavanı aşan kısım için yapılmış ödemeler bakımından iki nokta önemlidir:
🔑 Zamanaşımı — TBK m.147/1: "Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler."
TBK m.148: "Bu ayırımda belirlenen zamanaşımı süreleri, sözleşmeyle değiştirilemez."
⚠ Talebin hukuki niteliğine göre farklı süreler tartışılabildiğinden — kira ilişkisinden doğan bir alacak mı, yoksa sebepsiz zenginleşme mi — dosyada her iki ihtimalin de değerlendirilmesi gerekir. Sebepsiz zenginleşmenin kendi süre rejimi için sebepsiz zenginleşme: iki yıl, on yıl ve geri verme yazımıza bakınız. Bu yazıda hangi nitelendirmenin doğru olduğuna dair bir iddiada bulunmuyoruz; kanunun kendi metni kira bedellerini m.147/1'de saymaktadır.
Sözleşmeye eklenen ek yükler
Tavanı dolaylı yoldan aşmaya çalışan kayıtlar bakımından TBK m.346 bağımsız bir sınır getirir:
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
🔑 Madde iki tipik kaydı doğrudan geçersiz sayar: gecikme cezası ve muacceliyet (kalan kiraların topluca istenmesi). Buna ek olarak TBK m.343, kira sözleşmelerinde "kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" kuralını koyar.
1/7/2024'ten sonrası
İkinci pencerenin kapanmasından sonra yenilenen dönemlerde TBK m.344'ün genel rejimi uygulanır: anlaşma varsa TÜFE on iki aylık ortalama tavanı, anlaşma yoksa aynı tavanı aşmamak kaydıyla hâkimin hakkaniyet takdiri, ve beş yıl eşiğinden sonra emsal kira bedellerinin de devreye girdiği ayrı bir rejim.
Bu genel rejimin ayrıntısı, dava açma zamanlaması ve beşinci yıl kuralı için kira tespit davası ve artış oranı yazımıza bakınız. Kiraya verenin sebebe dayalı tahliye yolları ise ayrıdır — ihtiyaç nedeniyle tahliye.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi ve varsa artış ekleri, kira döneminin başladığı gün ve her yıl yenilendiği tarihler, taşınmazın konut mu çatılı işyeri mi olarak kullanıldığını gösteren belgeler, 2022-2024 döneminde fiilen ödenen kira bedelleri ve banka dekontları, gönderilmiş artış ihtarları ve tebliğ tarihleri, sözleşmede ceza koşulu, muacceliyet veya ek ödeme kaydı varsa ilgili maddeler, ve varsa açılmış kira tespit veya alacak davası dosyası.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: kira döneminin yenilenme tarihinin Geçici Madde 1 veya 2'nin pencerelerine girip girmediği, taşınmazın konut sayılıp sayılmayacağı ve işyeri ise tavanın uygulanmayacağı, ilgili yılda TÜFE oranının yüzde yirmi beşin altında kalıp kalmadığı ve hangisinin geçerli olduğu, tavanı aşan artış uygulanmışsa "fazla miktar yönünden geçersizlik" sonucunun ödenmiş bedellere etkisi, TBK m.147/1'deki beş yıllık süre ile alacağın nitelendirilmesine göre gündeme gelebilecek diğer süre rejimlerinin karşılaştırılması, sözleşmedeki ceza koşulu ve muacceliyet kayıtlarının m.346 karşısındaki durumu, ve 1/7/2024 sonrası dönemler için m.344'ün genel rejiminin nasıl uygulanacağı.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil kira döneminin yenilendiği tarihin tespitidir; tavan, sözleşmenin imza tarihine değil dönemin yenilendiği tarihe göre uygulanır.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Geçmişe dönük taleplerde alacağın nitelendirilmesi ve zamanaşımı tartışmalıdır; bu yazıda kanun metninin kendisi aktarılmıştır.
