Taşkın yapıda kanun, arazi malikine çok kısa bir tepki süresi tanır:
"Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir." (TMK m.725/2)
🔑 Üç koşul birlikte aranır: malikin on beş gün içinde itiraz etmemiş olması, durum ve koşulların haklı göstermesi ve yapıyı yapanın iyiniyetli olması. Üçü de gerçekleşirse arazi maliki, kendi arazisinin bir parçası üzerinde irtifak veya mülkiyet devri ile karşılaşabilir.
m.725/1 karşı hâli düzenler: yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
⚠ On beş günlük süre taşmanın öğrenildiği tarihten işler; yapının tamamlanma tarihinden değil. Bu nedenle dosyada ilk belgelenmesi gereken şey öğrenme anıdır.
Başkasının arazisine veya malzemesiyle yapılan yapı
TMK m.722/1: bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, "bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur."
🔑 m.722/2 — sökme hakkı: sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, "gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere" bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
m.722/3: aynı koşullarda arazi maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
| Durum | Sonuç | Madde |
|---|---|---|
| Malzeme yapıda kullanıldı | Arazinin bütünleyici parçası olur | m.722/1 |
| Rızasız + sökme aşırı zarar vermiyor | Sökülüp iade, gideri yaptırana ait | m.722/2-3 |
| Sökülmüyor | Arazi maliki uygun tazminat öder | m.723/1 |
| Yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse | Hâkim zararın tamamına hükmedebilir | m.723/2 |
| Yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse | Hükmedilecek miktar en az değeri geçmeyebilir | m.723/3 |
| Yapının değeri araziden açıkça fazlaysa | İyiniyetli taraf, uygun bedelle mülkiyetin devrini isteyebilir | m.724 |
| Taşkın yapı + 15 günde itiraz yok + iyiniyet | İrtifak veya devir istenebilir | m.725/2 |
Tazminat: iyiniyet yönü değiştiriyor
TMK m.723/1: malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
🔴 m.723/2: "Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir."
🔴 m.723/3: "Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir."
🔑 İki fıkra simetriktir: kötüniyet kimdeyse, tazminat onun aleyhine yön değiştirir.
m.724 — mülkiyetin devri: "Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."
⚠ Bu madde de iyiniyet koşuluna bağlıdır ve talebi yalnız iyiniyetli tarafa tanır.
Komşuluk hukuku: hoş görülebilecek dereceyi aşmak
TMK m.737/1: "Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür."
🔴 m.737/2 — ölçüt ve örnekler: "Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır."
🔑 Ölçüt mutlak değil karşılaştırmalıdır: aynı gürültü bir sanayi bölgesinde hoş görülebilirken bir konut alanında taşkınlık sayılabilir. Değerlendirmede taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdet birlikte gözetilir.
m.737/3: "Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır."
Dava yolu ve denkleştirme
TMK m.730/1: bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse;
- durumun eski hâline getirilmesini,
- tehlikenin giderilmesini,
- ve uğradığı zararın giderilmesini
dava edebilir.
🔑 m.730/2: "Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir."
⚠ Yani her taşkınlık durdurulmaz: kaçınılmaz olanlarda sonuç men değil bedel olabilir.
Fiilî el atma ve zilyetliğin korunmasına ilişkin ayrı süreler için el atmanın önlenmesi ve zilyetlik: iki ay, bir yıl yazımıza bakınız.
Bitkiler: dallar, kökler ve meyveler
TMK m.740/1: "Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir."
🔑 Üç aşamalı bir sıra vardır: dal veya kök zarar vermeli, komşu istemde bulunmalı, ve uygun bir süre verilmelidir. Bu sıra izlenmeden yapılan kesme, kendi başına bir müdahale hâline gelir.
m.740/2 — katlanmanın karşılığı: "Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur."
m.740/3: "Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz."
Sınır ve geçit uyuşmazlıklarında izlenecek ayrı yollar için geçit hakkı: zorunlu geçit ve mecra; sınırın kadastro kaydından doğan uyuşmazlıklarında ölçü düzeltmesi rejimi için kadastroda otuz gün, on yıl ve 2026'da değişen düzeltme yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazların tapu kayıtları ve kadastro paftası, taşmayı gösteren ölçüm, kroki veya fotoğraflar, taşmayı ne zaman öğrendiğinizi gösteren kayıtlar (yazışma, ihtar, şikâyet), varsa gönderilmiş itiraz veya ihtarname ve tebliğ tarihi, yapıya ilişkin ruhsat ve proje belgeleri, malzeme uyuşmazlığında fatura ve teslim belgeleri, komşuluk şikâyetinde gürültü, koku veya sarsıntıya ilişkin ölçüm ve tutanaklar, ve bitki uyuşmazlığında istemde bulunulduğunu gösteren belge.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: taşkın yapıda m.725/2'deki on beş günlük sürenin öğrenme tarihinden itibaren işleyip işlemediği ve itirazın süresinde yapılıp yapılmadığı, yapıyı yapanın iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı ve durum ve koşulların irtifak veya devri haklı gösterip göstermediği, malzeme uyuşmazlığında m.722'deki sökme koşulunun (aşırı zarar ölçütü) karşılanıp karşılanmadığı, m.723'teki tazminatın iyiniyet durumuna göre hangi yönde belirleneceği, m.724 uyarınca yapının değerinin araziyi açıkça aşıp aşmadığı, komşuluk şikâyetinde m.737/2'deki "hoş görülebilecek dereceyi aşma" ölçütünün taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdet karşısında değerlendirilmesi, m.730 uyarınca eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve tazminat taleplerinin kurgulanması ile m.730/2'deki denkleştirme ihtimali, ve bitkilerde m.740'taki üç aşamalı sıranın izlenip izlenmediği.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil taşmanın öğrenildiği tarihin tespitidir; on beş günlük süre bu tarihten işler ve kaçırıldığında karşı tarafa irtifak veya devir talebi doğar.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun hem komşuluk taşkınlığında yerel âdet ölçütünü hem de taşkın yapıda durum ve koşulları hâkimin değerlendirmesine bırakmıştır.
