Ön ödemeli konut satışında tüketiciyi koruyan iki sayı vardır. Birincisi teslim süresine, ikincisi vazgeçme bedeline ilişkindir:
"Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez." (6502 m.44/1 — 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanunla değiştirilmiştir)
"Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır." (m.45/1)
🔑 m.44/1'in son cümlesi teslimin ne zaman gerçekleşmiş sayılacağını da belirler: "Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır."
🔴 Sözleşmenin ön şartları
m.40/1: ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
m.40/2: tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
🔴 m.40/3: "Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz."
⚠ Bu, projeden satışta ilk kontrol edilecek noktadır: yapı ruhsatı yoksa sözleşme kanunun aradığı ön şartı taşımaz.
Şekil: tescil veya noterde düzenleme
🔴 m.41/1: "Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez."
🔑 Son cümle tek yönlü bir koruma kurar: şekle uyulmamışsa geçersizliği satıcı tüketici aleyhine ileri süremez. Şekil eksikliği, satıcının elinde bir savunma aracı olamaz.
Noterde düzenleme ile onaylama arasındaki farkın sonuçları için noterde taşınmaz satışı ve noterin sorumluluğu yazımıza bakınız.
m.41/2 — ödeme yasağı: "Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez."
Teminat: bina tamamlama sigortası ve dokunulmazlığı
m.42/1: Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı ve koşulları belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.
🔴 m.42/2 — güvencenin dokunulmazlığı: bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler "iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz."
⚠ Bu fıkra, müteahhidin iflası hâlinde teminatın alacaklılar arasında paylaşılmasını engeller — yani güvence, tüketici için ayrılmış kalır.
Cayma hakkı: on dört gün ve ispat yükü
m.43/1: tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. Bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir.
🔑 "Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür."
⚠ İspat yükü satıcıdadır: bilgilendirmenin yapıldığı ortaya konulamazsa, cayma süresine ilişkin tartışma tüketici lehine sonuçlanabilir.
m.43/2 — bağlı kredi: taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda, bağlı kredi sözleşmesi "sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer." Ayrıca konut finansmanı kuruluşu, cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
m.43/3: satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
🔴 Sözleşmeden dönme: yirmi dört ay ve kademeli tazminat
m.45/1, tüketiciye sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı verir. Dönülmesi durumunda satıcı şunları isteyebilir:
- Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar,
- Ve sözleşme tarihinden itibaren geçen süreye göre kademeli bir tazminat.
| Dönme zamanı (sözleşme tarihinden) | Tazminat üst sınırı |
|---|---|
| İlk 3 ay | Sözleşme bedelinin %2'sine kadar |
| 3 – 6 ay arası | %4'üne kadar |
| 6 – 12 ay arası | %6'sına kadar |
| 12 – 24 ay arası | %8'ine kadar |
⚠ Oranlar üst sınırdır ("…yüzde ikisine kadar"): kanun bir tavan koyar, sabit bir bedel değil.
🔴 m.45/2 — hiç bedel istenemeyecek hâller:
- Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.
- Ayrıca; tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi, ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesi önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde de tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.
⏱ m.45/3 — iade takvimi: dönme hâlinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, "dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde" geri verilir. Satıcı iade ettikten sonra tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
⚠ Yüz seksen gün uzun bir süredir ve dönme kararının zamanlamasında hesaba katılması gerekir: para hemen değil, en geç bu süre içinde iade edilir.
m.46: sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tarafların hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.
Cayma ile dönme aynı şey değildir
İki hak birbirine karıştırılmamalıdır:
- Cayma (m.43): on dört gün içinde, cezai şart ödemeksizin, hiçbir tazminat olmadan.
- Dönme (m.45): yirmi dört aya kadar, gerekçesiz; ancak satıcı vergi-harç masrafları ile kademeli tazminat isteyebilir — satıcının kusuru veya maddede sayılan özel hâller varsa bedel istenemez.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin gecikmesi ayrı bir rejime tabidir; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakınız. Uyuşmazlığın hangi mercie taşınacağı için Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemesi yazımız ilgilidir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: sözleşmenin tam metni ve sözleşme tarihi, sözleşmenin tapuya tescil edilip edilmediği veya noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı, yapı ruhsatının tarihi ve numarası, ön bilgilendirme formu ile verildiği tarih, ödeme dekontları ve imzaladığınız senet veya taahhütnameler, projede bina tamamlama sigortası veya başka teminat bulunup bulunmadığı, sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihi ve mevcut durum, bağlı kredi varsa kredi sözleşmesi.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: m.40/3 uyarınca yapı ruhsatının sözleşme tarihinden önce alınmış olup olmadığı, m.41'deki şekil şartının karşılanıp karşılanmadığı ve karşılanmamışsa m.41/1'in son cümlesinin sizin lehinize etkisi, m.41/2'ye aykırı olarak alınmış ödeme veya belge bulunup bulunmadığı, m.44'teki kırk sekiz aylık üst sınırın aşılıp aşılmadığı ve kat irtifakı tescili + zilyetlik devri ile teslimin gerçekleşmiş sayılıp sayılmayacağı, dönme düşünülüyorsa m.45/1'deki kademeye göre tazminat üst sınırının hesabı, m.45/2'deki hâllerden birine girilip girilmediği (özellikle satıcının yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi), ve m.45/3'teki yüz seksen günlük iade takviminin planlanması.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil sözleşme tarihi ile ruhsat ve teslim tarihlerinin karşılaştırılmasıdır; kırk sekiz aylık üst sınır ile yirmi dört aylık dönme penceresi aynı tarihten işler.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, dönme hâlinde iadenin en geç yüz seksen gün içinde yapılacağını açıkça yazmaktadır.
