Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok yanlış bilinen kural, sözleşmenin süresinin dolmasının kiraya verene hiçbir şey vermediğidir:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez." (TBK m.347/1)
🔴 Kiraya verenin sebepsiz sona erdirme hakkı yalnız tek bir noktada doğar: "Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
m.347/2 — belirsiz süreli sözleşmeler: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
⚠ Yani "on yıl" iki farklı yerde geçer ve aynı şey değildir: belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresinin sonu, belirsiz süreli sözleşmede kiranın başlangıcından itibaren on yıl.
🔴 Gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye
m.350, kiraya verene iki sebep tanır:
- (1) Gereksinim: kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- (2) Yeniden inşa veya imar: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise.
⏱ Dava süresi: belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirilir.
⚠ Metindeki iki ifade dikkatle okunmalıdır: gereksinimde "kullanma zorunluluğu", yeniden inşada ise hem gereklilik hem de kullanımın imkânsızlığı aranmıştır. İkincisinde kozmetik bir tadilat yeterli değildir.
Yeni malik: önce yazılı bildirim, sonra altı ay
m.351/1: kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa;
- edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
- sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
🔑 m.351/2 — ikinci seçenek: yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
⚠ Birinci yoldaki bir aylık yazılı bildirim bir dava süresi değil, davanın ön şartıdır. Bu bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma imkânı da kullanılamaz; geriye yalnız ikinci seçenek kalır.
| Yol | Ön şart | Dava zamanı |
|---|---|---|
| Gereksinim (m.350/1) | — | Sürenin sonundan 1 ay içinde |
| Yeniden inşa/imar (m.350/2) | Kullanımın imkânsız olması | Sürenin sonundan 1 ay içinde |
| Yeni malik (m.351/1) | Edinmeden 1 ay içinde yazılı bildirim | Bildirimden 6 ay sonra |
| Yeni malik (m.351/2) | — | Sözleşme süresinin bitiminden 1 ay içinde |
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
m.352/1 — yazılı boşaltma taahhüdü: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ve süre haritası için tahliye taahhüdü ve tahliye davası süreleri yazımıza bakınız.
m.352/2 — iki haklı ihtar: kiracı;
- bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
- bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde
kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
🔑 m.352/3 — kiracının başka konutu: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda; kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
⚠ Bu bentte iki şart birliktedir: konutun aynı ilçe veya belde sınırında ve oturmaya elverişli olması; ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi.
🔑 Süreyi bir yıl uzatan tek cümle
m.353: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."
⚠ Bu, uygulamada en çok işe yarayan hükümlerden biridir: bir aylık süre dolmak üzereyken dava hazırlanamıyorsa, süresi içinde yapılacak yazılı bir bildirim dava hakkını bir kira yılı ileriye taşır.
m.354: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bildirimin ve ihtarnamenin usulüne uygun tebliği burada belirleyicidir; usulsüz tebligat ve kapıya yapıştırma yazımıza bakınız.
🔴 Tahliyeden sonra: üç yıl yeniden kiralayamama
m.355/1: kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
m.355/2 — yeniden inşa ve imarda: boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Ayrıca:
- Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
- Bu hakkın, "kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir".
- "…bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz."
🔴 m.355/3 — yaptırım: kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, "eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
⚠ Tazminatın tabanı kanunla belirlenmiştir: son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu, tahliye sonrası taşınmazın akıbetinin eski kiracı tarafından takip edilmesini pratik olarak anlamlı kılar.
Kira bedelinin belirlenmesi ve artış rejimi ayrı bir konudur; kira tespit davası ve artış oranı yazımıza bakınız.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi ve başlangıç tarihi, sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli olduğu ve kaç kez uzadığı, taşınmazı sonradan edindiyseniz tapu tarihi ve kiracıya yapılmış yazılı bildirim, gereksinim iddiasını destekleyen belgeler (kimin için, hangi zorunlulukla), yeniden inşa iddiasında proje, ruhsat ve teknik rapor, ödeme gecikmeleri varsa ihtarnameler ve tebliğ tarihleri, kiracının başka konutu iddiası varsa tapu ve adres kayıtları.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: sözleşmenin m.347 uyarınca hangi aşamada olduğu (uzama yılı sayısı, on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı), tahliyenin m.350, m.351 veya m.352'nin hangi hâline dayandırılacağı, yeni malikte bir aylık yazılı bildirim ile altı aylık bekleme takviminin kurulması ya da m.351/2'deki ikinci yolun tercihi, iki haklı ihtar iddiasında ihtarların hangi kira yılına düştüğü, m.353 uyarınca dava süresini bir kira yılı uzatacak yazılı bildirimin zamanında yapılması, ve tahliye sonrası m.355'teki üç yıllık kiralama yasağı ile öncelik hakkının yönetimi.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil hangi sürenin hangi tarihten işlediğinin çıkarılmasıdır; gereksinim davasında bir ay, yeni malikte önce bir ay bildirim sonra altı ay bekleme demektir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini açıkça yazmaktadır.
