Noterlik Kanunu, 23/6/2022 tarihli ve 7413 sayılı Kanunla noterlere yeni bir yetki verdi ve bu yetki hâlâ birçok alıcı-satıcı tarafından bilinmiyor:
"Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir." (1512 m.61/A/1)
Aynı Kanunla m.60/3 de yeniden yazıldı. Noterlerin görevleri arasında bugün şunlar sayılıyor: "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak."
⚠ Bu, tapu müdürlüğünü ortadan kaldırmaz: sözleşme noterde yapılır, tescil yine tapu müdürlüğünce sağlanır. Aşağıda zincirin tamamı var.
🔑 Noterde satışın işleyişi
m.61/A/2 — ön inceleme: noter, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, "taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir."
m.61/A/3 — belge akışı: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Kayıt ve belgelerde eksiklik varsa, ilgili tapu müdürlüğünden bu sistem üzerinden talep edilir; eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır.
"Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır."
m.61/A/4 — imza ve tescil: satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, "tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder." Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Sözleşme ve diğer belgeler noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.
🔴 m.61/A/5: "Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar." — bu işlem kâtibe veya stajyere bırakılamaz.
🔴 m.61/A/6: "Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez."
| Adım | Kim yapar |
|---|---|
| Başvuru belgesi + kısıtlama incelemesi | Noter (m.61/A/2) |
| Tapu kayıt örneği ve belgelerin paylaşımı | TKGM, tapu bilişim sistemi (m.61/A/3) |
| Eksik belgelerin giderilmesi | Tapu müdürlüğü (m.61/A/3) |
| Hak sahibi ve engel tespiti | Noter (m.61/A/3) |
| Sözleşmenin imzası + yevmiye numarası | Noter, bizzat (m.61/A/4-5) |
| Tapu siciline tescil | Tapu müdürlüğü (m.61/A/4) |
Harç, damga vergisi ve ücret
m.61/A/7 — harç: noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden "yalnızca 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin 'I-Tapu işlemleri' başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır." Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri uygulanır ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır.
🔑 m.61/A/8 — istisna: "Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır."
m.61/A/9 — noter ücreti: "Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz." Kanun bir alt ve üst sınır koyar ve bu sınırların her yıl VUK mükerrer 298'e göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılacağını düzenler.
⚠ Kanun metnindeki alt ve üst sınır rakamları maddenin yürürlüğe girdiği tarihe aittir ve her yıl güncellenmektedir; bu nedenle burada güncel tutar yazmıyoruz. İşlem tarihinde geçerli ücret tarifesinin teyit edilmesi gerekir.
m.61/A/10: taşınmaz satış işlemleri için TKGM döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve "bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez."
m.61/A/11: uygulama usul ve esasları, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.
Yabancı alıcı bakımından burada ayrı bir katman daha vardır: m.61/A/2'nin gözetilmesini emrettiği "diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar", Tapu Kanunu m.35'teki uyruk, yüzde on ve otuz hektar sınırlarını da kapsar. Ayrıntı için yabancı gerçek kişinin taşınmaz edinimi yazımıza bakınız.
Düzenleme mi, onaylama mı — fark neden önemli
Noterlik işlemleri iki temel biçimde yapılır ve ikisi aynı güvenceyi vermez.
🔴 m.89 — düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olanlar: "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir."
m.90 — onaylama: "Hukuki işlemlerin altındaki imzanın onaylanması imzayı atan şahsa ait olduğunun bir şerhle belgelendirilmesi şeklinde yapılır."
⚠ Fark özet olarak şudur: onaylama, yalnız imzanın kime ait olduğunu belgeler; içeriği noter kurmaz. Düzenleme ise işlemin içeriğinin noter tarafından oluşturulmasıdır. m.89'daki listede yer alan bir işlem onaylama şeklinde yapılırsa, şekil şartı bakımından ciddi bir sorun doğar.
🔑 Listedeki "tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler" ibaresi, yurt dışındaki alıcı ve satıcılar için doğrudan sonuç doğurur: taşınmaz işlemi için verilen vekâletname düzenleme şeklinde olmalıdır. Vekâletin kapsamı, azil ve istifa boyutu için vekâlette azil, istifa ve özel yetki yazımıza bakınız.
Türkçe bilmeyen ilgili: andlı tercüman
m.74: "İlgili, Türkçe bilmezse andlı bir tercüman da bulundurulur."
m.75/3: tanık, tercüman ve bilirkişinin andı noter tarafından yaptırılır.
m.73, engellilik hâllerini ayrıca düzenler: noter, ilgilinin işitme, konuşma veya görme engelli olduğunu anlarsa işlemler — engellinin isteğine bağlı olmak üzere — iki tanık huzurunda yapılır. İlgilinin işitme veya konuşma engelli olması ve yazı ile anlaşma imkânının da bulunmaması hâlinde iki tanık ve yeminli tercüman bulundurulur.
⚠ Yabancı taraflı işlemlerde tercüman eksikliği, sonradan işlemin geçerliliğine yönelik itirazların en sık dayanağıdır. Tercümanın ant içmiş olması da maddede aranan bir unsurdur.
m.76, tanık, tercüman ve bilirkişilerin noterlik işlemine katılamayacağı hâlleri ayrıca düzenler.
🔴 Noterin sorumluluğu ve 2026'da değişen çerçeve
m.162/1: "Stajiyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar."
Bu, noterlik sorumluluğunun çekirdeğidir: işin personel tarafından yapılmış olması noteri sorumluluktan kurtarmaz.
🔴 2022'de eklenen fıkra iptal edildi. Maddeye 7413 sayılı Kanunla eklenen fıkra, Anayasa Mahkemesinin 25/12/2025 tarihli ve E.2025/209, K.2025/276 sayılı kararıyla iptal edilmiştir ve iptal 1/4/2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İptal edilen fıkranın içeriğine dayanan bir değerlendirme yapmıyoruz.
Aynı karar, maddenin rücu fıkrasındaki bir ibareyi de iptal etmiştir. Fıkranın bugünkü metni şöyledir: "Noter, birinci (…) fıkralar gereğince ödediği miktar için, işin yapılmaması, hatalı yahut eksik yapılmasına sebep olan stajiyer veya noterlik personeline rücu edebilir."
⚠ Pratik sonuç: taşınmaz satışının noterde yapılabildiği bir dönemde, noterlik sorumluluğunun kapsamı 2026 Nisan'ında değişmiştir. Bu tarihten önce ve sonra gerçekleşen işlemler bakımından değerlendirme aynı olmayabilir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda Devletin sorumluluğu ayrı ve daha geniş bir rejimdir; tapu sicili ve yolsuz tescil yazımıza bakınız.
Noterlerin diğer görevleri
m.60, noterlerin görevlerini sayar. Taşınmaz dışındakiler arasında pratikte en çok kullanılanlar şunlardır:
- Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek (m.60/1),
- Kanunlarda resmî olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş bütün hukuki işlemleri yapmak (m.60/2),
- Dışarıda yazılıp getirilen kâğıtlardaki imza, mühür veya işareti ya da tarihi onaylamak (m.60/4),
- İşlemlerin asıl veya örneklerinden örnek çıkarıp vermek (m.60/5),
- Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek (m.60/6),
- Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek (m.60/7),
- Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek (m.60/8).
m.61: noterler ayrıca "bir şeyin veya bir yerin hal ve şeklini, kıymetini, ilgili şahısların kimlik ve ifadelerini tespit ederler" ve davet edildiklerinde piyango ile özel kuruluşların kur'a, seçim ve toplantılarında hazır bulunarak durumu belgelendirirler.
🔑 m.61'deki tespit yetkisi, delil güvenliği bakımından az kullanılan ama etkili bir araçtır: bir yerin veya şeyin o andaki hâlini noter eliyle belgelemek, sonraki uyuşmazlıkta ispat yükünü hafifletir.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: taşınmazın tapu kaydı ve takyidat belgesi, tarafların kimlik ve uyruk bilgileri, satış noterde yapılacaksa başvuru belgesi ve noterin talep ettiği eksik liste, vekâletle işlem yapılacaksa vekâletnamenin aslı ve düzenleme/onaylama biçimi, taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa tercüman düzenlemesi, ve tamamlanmış bir işlemde sorun varsa işlem tarihi, yevmiye numarası ve zarar kalemleri.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: işlemin noterde mi tapu müdürlüğünde mi yapılmasının bu dosyada avantajlı olduğu, m.61/A/2'de gözetilmesi emredilen "diğer kanunlardaki sınırlamaların" (yabancı alıcıda Tapu Kanunu m.35 dâhil) karşılanıp karşılanmadığı, hak sahibinin belirlenmesi ve satışa engel hukuki durum bakımından takyidatın okunması, vekâletnamenin m.89 uyarınca düzenleme şeklinde olup olmadığı, m.74'teki andlı tercüman şartının karşılanması, harç ve m.61/A/8'deki damga vergisi istisnasının doğru uygulanması, ve zarar doğmuşsa m.162/1 kapsamında noterin sorumluluğunun ve 1/4/2026 sonrası çerçevenin değerlendirilmesi.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil takyidatın ve tarafların ehliyetinin okunmasıdır; noter, satışa engel hukuki bir durum tespit ederse işlemi hiç yapmaz.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde satış işleminin gerçekleştirilmeyeceğini açıkça yazmaktadır.
