Türkiye'de taşınmaz alan yabancı gerçek kişilerin çoğu, tapu devri tamamlandığında işin bittiğini düşünür. Tapu Kanunu m.35 ise iki ayrı yerde sonradan işleyen yükümlülük kurar: yapısız taşınmazda iki yıllık proje süresi ve bunlara uyulmaması hâlinde zorunlu tasfiye.
"Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı … tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile … miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir." (m.35/6)
Yani yaptırım, tapunun iptali değil paraya çevrilmedir.
Kim edinebilir: ülke listesi Cumhurbaşkanı kararına bağlı
m.35/1: "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler."
⚠ İki nokta: edinim hakkı vatandaşlığa bağlıdır ve hangi ülkelerin kapsamda olduğu Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Bu liste kanun metninde yer almaz; bu nedenle burada ülke adı yazmıyoruz — alıcının uyruğu bakımından güncel durumun işlem öncesinde teyit edilmesi gerekir.
🔴 İki tavan: ilçede yüzde on, ülkede otuz hektar
m.35/1'in devamı: "Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez."
🔑 Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Üç ayrıntı kolayca gözden kaçar:
- Yüzde onluk tavanın matrahı ilçenin tümü değil, özel mülkiyete konu yüz ölçümüdür.
- Hesaba yalnız mülkiyet değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar da girer.
- Otuz hektarlık tavan kişi başına ve ülke genelidir; tek bir ilçeyle sınırlı değildir.
| Sınır | Ölçü |
|---|---|
| İlçe bazlı tavan | Özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10'u |
| Kişi başına ülke geneli | 30 hektar |
| Cumhurbaşkanının artırma yetkisi | Kişi başına miktarı iki katına kadar |
Yurt dışında kurulu şirketler ve rehin istisnası
m.35/2 üç ayrı kural içerir:
- Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
- "Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez." — yani yurt dışında kurulu ticaret şirketi olmayan tüzel kişiler (dernek, vakıf ve benzerleri) bu yoldan edinemez.
- 🔑 "Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz."
⚠ Bu üçüncü cümle finansman tarafında belirleyicidir: ipotek/taşınmaz rehni, m.35'teki yüzde on ve otuz hektar sınırlarına tabi değildir. Yabancı bir kredi verenin Türkiye'deki taşınmaz üzerinde rehin alması bu sınırlarla kısıtlanmaz.
m.35/3 — geniş bir düzenleme yetkisi: Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hâllerde yabancı gerçek kişiler ile yurt dışında kurulu ticaret şirketlerinin edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
🔴 Yapısız taşınmaz: iki yıl içinde proje
m.35/4: yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yurt dışında kurulu ticaret şirketleri, "satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır."
Devamı da önemlidir:
- İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir.
- "Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir."
⚠ Bu fıkra iki ayrı yükümlülük doğurur ve ikisinin de ayrı yaptırımı vardır (m.35/6): iki yıl içinde başvurmamak ve onaylanan projeyi süresinde gerçekleştirmemek. Arsa alıp bekletmek, bu maddede tarafsız bir davranış değildir.
🔑 Ayrıca proje onayı tapu kütüğüne işlenir; yani taşınmazın hukuki durumu, sonraki alıcılar bakımından da kayıttan görülebilir hâle gelir. Tapu kaydının güvenilirliği ve yolsuz tescil rejimi için tapu sicilinin tutulmasından devletin sorumluluğu yazımıza bakınız.
Askerî yasak bölge ve güvenlik bölgeleri
m.35/5, bu alanların kayıt altına alınma usulünü düzenler: askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca; özel güvenlik bölgelerine ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliğin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde iletilir.
Fıkranın son cümlesi uygulamanın dayanağını gösterir: "…bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür."
⚠ Yani bu bölgelerdeki kısıtlar tapu müdürlüğüne koordinat düzeyinde yansıtılır; alıcının uyruğuna bağlı kısıt, işlem anında bu kayıtlar üzerinden değerlendirilir.
🔴 Mirasla edinim de tasfiye sebebi olabilir
m.35/6, tasfiye yaptırımını beş ayrı hâl için kurar:
- Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni haklar,
- Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilenler,
- Süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayanlar (m.35/4'teki iki yıl),
- Süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler,
- 🔴 "…bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar."
Sonuç: bunlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse, tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
⚠ Beşinci hâl özellikle önemlidir: miras yoluyla edinim, birinci fıkradaki yüzde on ve otuz hektar sınırlarını aşıyorsa, mirasçının elinde kalması mümkün olmayabilir. Bu, aile içi planlamada önceden hesaplanması gereken bir sonuçtur — özellikle birden fazla taşınmazın tek mirasçıda toplandığı hâllerde.
Türkiye'de mirasın açılması ve payların tasfiyesi bakımından paydaşlar arasındaki önalım hakkı da ayrıca gündeme gelebilir; önalım (şufa) davası yazımıza bakınız.
Şirket üzerinden edinim m.35 değil m.36'dır
Türkiye'de kurulu ancak yabancı ortaklı şirketlerin taşınmaz edinimi m.35'e değil m.36'ya tabidir ve tamamen farklı bir rejim işletir: orada eşik yüzde elli veya daha fazla hisse ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme/görevden alabilme yetkisi; edinim ana sözleşmede belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere olmalı; ve askerî yasak/güvenlik bölgelerinde Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin izni aranır.
Ayrıntı için yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi (m.36) yazımıza bakınız.
🔑 Bir istisnaya dikkat: m.36'nın birinci fıkrası, "29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere" diye başlar. Yani bu kapsamdaki kişiler m.36'nın yabancı sermaye rejimi dışındadır. Bu statüde olduğunu düşünenlerin durumunun işlem öncesinde ayrıca teyit edilmesi gerekir; kapsamın içeriğini burada özetlemiyoruz, çünkü o hüküm bu Kanunda değil 5901 sayılı Kanunda yer alır.
Bu dosyayı nasıl açıyoruz
İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: alıcının uyruğu (birden fazla vatandaşlık varsa hepsi), Türkiye'de hâlihazırda sahip olunan taşınmazların ve sınırlı ayni hakların listesi ile yüz ölçümleri, alınacak taşınmazın tapu kaydı, ada-parsel ve ilçesi, taşınmazın yapılı mı yapısız mı olduğu, yapısızsa planlanan proje ve takvimi, edinim miras yoluyla ise veraset belgesi ve pay durumu, finansman için ipotek kurulacaksa kredi veren ve teminat yapısı.
Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: alıcının uyruğu bakımından m.35/1'deki edinim ehliyetinin durumu, ilçe yüzde onu ve kişi başına otuz hektar tavanlarına mevcut portföyle birlikte ne kadar yaklaşıldığı, taşınmazın askerî yasak / güvenlik bölgesi kayıtları karşısındaki durumu, yapısız taşınmazda m.35/4'teki iki yıllık proje takviminin kurulması ve beyanlar hanesi kaydının izlenmesi, mirasla edinim varsa m.35/6'daki tasfiye riskinin hesaplanması, ipotek kurulacaksa m.35/2'deki rehin istisnasının işletilmesi, ve edinimin m.35 mi m.36 mı kapsamında yapılmasının daha uygun olduğu.
Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil tavan hesabı ve takvim kurulumudur; iki yıllık proje süresi, alım anında kimsenin aklına gelmeyip iki yıl sonra dosyayı bitiren süredir.
Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. Kanun, sınırlara aykırı veya süresinde projelendirilmemiş taşınmazların tasfiye edilerek bedele çevrileceğini açıkça yazmaktadır.
