Kira alacağında icra takibi, tahliye emri ve üçüncü kişi

İcra ve İflâs Kanunu'nun Onuncu Bab'ı kira ilişkileri için iki ayrı yol kurar ve ikisinin dayanağı, süresi ve sonucu farklıdır:

🔴 Birinci yol: ihtarlı ödeme emri

İİK m.269/1: takip "adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse", ödeme emri Borçlar Kanunu'ndaki ihtarı ve "kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği" tebliğini içerir.

İhtar süresi kira türüne göre değişir:

• TBK m.315/2: kira bedeli veya yan gider ödenmezse verilecek süre "en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür" ve "kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren" işler.
• TBK m.362/2 (hasılat kirası): kiraya veren "en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir."

🔑 m.269/2 — kritik cümle: "Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır."

⚠ Bu, dilekçe yazımında doğrudan sonuç doğurur: kira ilişkisini reddetmeden yapılan itiraz, sözleşmenin varlığını kabul etmiş sayılır.

m.269/3 — altı aylık düşme: itiraz takibi durdurur; "itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz."

İtiraz edilmezse: ihtar süresinin bitiminden altı ay

İİK m.269/a: "Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir."

🔑 Buradaki altı ay, m.269/3'teki altı aydan farklı bir süredir: biri itirazın kaldırılması için, diğeri tahliye talebi için işler.

İtiraz edilirse: iki ayrı rejim

Kanun, itirazın içeriğine göre iki ayrı ispat rejimi kurar.

İİK m.269/b — akdi veya imzayı reddetme: borçlu kira akdini veya imzayı reddederse alacaklı, "noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa" icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Borçlunun karşı iddia ve def'ilerini "aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle" ispat etmesi gerekir.

🔴 Aynı maddenin üçüncü fıkrası bir kapıyı kapatır: "Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def'ide bulunamaz."

⚠ Yani "sözleşme yok" diyen kiracı, bu iddiası çürüdükten sonra "zaten ödemiştim" diyemez. İtiraz stratejisi ilk dilekçede kilitlenir.

İİK m.269/c — ödeme veya başka sebep iddiası: borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya istenemeyeceğini bildirirse, bunu "noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile" ispat etmek zorundadır.

🔑 m.269/c/3 — infaz: "İcra mahkemesinin tahliyeye müteallik kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır." Borçlu m.36'dan (icranın geri bırakılması) yararlanabilir.

m.269/d ise 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddeleri kıyasen uygulatır. İtirazın kaldırılması ile itirazın iptali arasındaki genel ayrım için icra takibine itiraz ve itirazın iptali yazımıza bakınız.

🔴 İkinci yol: süre biten kirada tahliye emri

İİK m.272/1: "Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir."

m.272/2: icra memuru "bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder."

m.272/3 — tahliye emrinin içeriği: tarafların ve varsa temsilcilerinin kimlik bilgileri, sözleşme tarihi ve "kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı".

⚠ Bu yol yalnız yazılı sözleşmeye dayanır ve yalnız süre bitimi sebebine dayanır — kira borcu tartışması burada görülmez. Süre bitiminin tek başına tahliye sebebi olmadığı konut ve çatılı işyeri kiraları için ihtiyaç nedeniyle tahliye: bir ay, altı ay ve on yıl yazımıza bakabilirsiniz.

m.274: itiraz, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde "dilekçe ile veya şifahen" icra dairesine bildirilir ve takibi durdurur.

m.275/2 — itirazın kaldırılması ölçütü: tahliye talebi "noterlikçe re'sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır."

🔑 Denge şudur: kiraya veren nitelikli belge getirir, kiracı da yenilemeyi aynı ağırlıkta belgeyle karşılamak zorundadır.

m.273: itiraz edilmez veya kaldırılırsa taşınmaz zorla tahliye edilir; "tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa 26. maddenin hükmü kıyas yoluyla tatbik olunur."

🔴 Taşınmazda üçüncü kişi çıkarsa

İİK m.276/1: tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişi bulunur ve "işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur."

m.276/2 — istisna: bu kişi resmi vesika gösteremese de "daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder" ve bu beyan "icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse", memur tahliyeyi erteleyip üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir.

m.276/3: icra mahkemesi tarafları dinleyerek "icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir." Dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.

🔴 m.276/4 — kimler üçüncü kişi sayılmaz: borçlunun "nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar".

⚠ Bu fıkra, tahliyeyi engellemek için taşınmaza yakın yerleştirilen kişilerin üçüncü kişi korumasından yararlanamayacağını söyler.

Hapis hakkı ve kaçırılan eşya

İİK m.270: kiraya veren, "evvelce yapılması lazım gelen icrai takibi yapmadan" hapis hakkının geçici korunması için icra dairesinin yardımını isteyebilir; gecikmede tehlike varsa zabıtanın yardımı da istenebilir. İcra dairesi eşyanın defterini yapar ve "rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir."

İİK m.271: "Gizlice veya cebirle götürülmüş eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü şahısların hakları saklıdır." İhtilaf hâlinde mahkeme basit yargılama usulü ile karar verir.

Alt kira ve devir hâlinde kimin taraf olduğu ayrıca değerlendirilir; bunun için alt kira, kira ilişkisinin devri ve erken tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

Bu dosyayı nasıl açıyoruz

İlk çıktımız bir görüşme değil, yazılı bir hukuki değerlendirmedir. Bize şunları gönderirsiniz: kira sözleşmesi (noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ise bu şerhiyle birlikte), kiralananın konut, çatılı işyeri ya da hasılat kirası olup olmadığını gösteren bilgiler, ödenmeyen dönemlere ait hesap dökümü ve dekontlar, gönderilmiş ihtarname ve tebliğ evrakı, açılmış takip varsa ödeme emri veya tahliye emri ile tebliğ tarihleri, kiracının itiraz dilekçesi, sözleşmenin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin belgeler, ve taşınmazda kiracıdan başka kişi varsa kim olduğuna ve ne zamandan beri oturduğuna dair bilgiler.

Karşılığında kapsamı önceden belirlenmiş bir çalışma alırsınız: dosyaya m.269 ihtarlı ödeme emri yolunun mu yoksa m.272 tahliye emri yolunun mu uyduğu, ihtar süresinin kira türüne göre TBK m.315 (on/otuz gün) veya m.362 (altmış gün) uyarınca doğru verilip verilmediği, itiraz dilekçesinin m.269/2 karşısında kira akdini açık ve kesin reddedip etmediği ve bunun sonuçları, m.269/b'nin bağlılık kuralı nedeniyle sonradan ileri sürülemeyecek def'iler, m.269/c'deki belge listesinin karşılanıp karşılanmadığı, m.269/3 ve m.269/a'daki iki ayrı altı aylık sürenin işleyip işlemediği, m.272'deki bir aylık başvuru ve on beş günlük tahliye sürelerinin tutup tutmadığı, m.275 uyarınca kiracının yenileme iddiasını aynı kuvvette belgeyle karşılayıp karşılayamadığı, ve taşınmazdaki üçüncü kişinin m.276/4 kapsamına girip girmediği.

Ücretsiz danışma vermiyoruz. Bu dosya türünde ilk saat satış değil sözleşmenin noterlikçe düzenlenip düzenlenmediğinin tespitidir; icra mahkemesinden tahliye yolu bu belgeye bağlıdır.

Sınırımızı açıkça yazalım: sonucu önceden taahhüt etmiyoruz. İcra mahkemesi, kanunda sayılan belge türleriyle sınırlı inceleme yapar; belge dışındaki iddialar genel mahkemeye kalır.