İzmir'de dönüşüm ve müteahhide getirilen sigorta

İzmir'in Resmî Gazete tablosu, beklenenden farklı bir şey söylüyor: ildeki dokuz riskli alan kararının sekizi 2015 ve öncesine aittir. 30 Ekim 2020 İzmir depreminden sonra ilan edilen tek karar, 2022'de Aliağa için çıkmıştır.

Bu, Hatay örneğiyle aynı örüntüdür: afet sonrası müdahale, 6306'nın alan ilanı kapısından değil başka mekanizmalardan yürümüştür. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.

İzmir'de yayımlanmış kararlar

Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir: Karşıyaka Cumhuriyet kararı (2013/5281) ve Aliağa kararı (5688).

Bayraklı listede yoktur. Türkiye'de deprem riski en çok tartışılan ilçelerden biri için arşivde riskli alan kararı bulunmamaktadır. Bu, orada dönüşüm olmadığı anlamına gelmez: 6306 m.2/d riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında" olabilecek yapı olarak tanımlar ve tespit rejimi alan kararı olmadan da işler. Aynı mantığın İstanbul'daki karşılığı için riskli alan yoksa da yıkım var: İmar Kanunu m.39 yazısına bakılabilir.

Diğer iki rejim

Son satır, rezerv rejimi hakkındaki en yaygın yanılgıyı doğrudan düzelten bir kayıttır. 2014 tarihli Karşıyaka Şemikler kararı, alanın Bakanlıkça ilan edildiğini kendi başlığında söyler. Yani rezerv yapı alanı ilanı Resmî Gazete'de yayımlanmaz; yayımlanan, o alandaki taşınmazlara ilişkin uygulama kararlarıdır. Ayrıntı için Kocaeli'de dönüşüm ve rezerv alanının görünmez yüzü yazısına bakılabilir.

İzmir'in 5393 katmanı

İlin asıl dönüşüm hacmi riskli alanda değil, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındadır.

Altı karar tek bir yılda — 2012'de — yayımlanmıştır. Karabağlar Uzundere hem 2012'de alan ilanı hem 2017'de uygulama kararına konu olmuştur; Konak ise iki ayrı kararla iki kez.

Dikkat çeken şudur: İzmir'de 5393 kararları riskli alan kararlarından bir yıl önce başlamış ve 2017'den sonra durmuştur. Yani ilde her iki rejim de 2012–2017 penceresinde yoğunlaşmış, sonrasında yeni alan üretimi neredeyse durmuştur.

Teknik heyette huzur hakkı: dört bin gösterge, beş gün

Riskli yapı tespitine itiraz eden malikin dosyasını inceleyen teknik heyetin çalışma düzeni de kanunda yazılıdır ve sayısal bir sınır taşır.

6306 m.8/8 uyarınca, riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları inceleyip karara bağlayacak teknik heyetlerde üniversiteler tarafından görevlendirileceklere, fiilen görev yaptıkları her gün için (4.000) gösterge rakamının memur aylık katsayısı ile çarpımı sonucunda bulunacak tutarda huzur hakkı ödenir. Ancak bir ayda fiilen görev yapılan gün sayısının beşi aşması hâlinde, aşan günler için huzur hakkı ödenmez.

Bu ayrıntı, itiraz sürecinin hızını anlamak için işe yarar: heyetlerin üniversiteden gelen üyeleri ayda beş güne kadar ücretlendirilmektedir. İtiraz süresinin on beş gün olduğu, itirazın da bu heyetlerce karara bağlandığı hatırlanırsa, dosyanın hangi takvimde ele alınacağı öngörülebilir hâle gelir.

🔑 Az bilinen hüküm: ayda doksan dakika yayın

Kanunun aynı maddesinde, kentsel dönüşümle ilgili beklenmedik bir yükümlülük daha vardır ve muhatabı ne malik ne müteahhittir.

6306 m.8/9 uyarınca Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu ile ulusal, bölgesel ve yerel yayın yapan özel televizyon kuruluşları ve radyolar, ayda en az doksan dakika afet, afet risklerinin azaltılması ve kentsel dönüşüm konularında uyarıcı ve eğitici mahiyette yayın yapmak zorundadır.

Hüküm, kentsel dönüşümün yalnız bir imar ve mülkiyet rejimi değil, aynı zamanda bir kamusal bilgilendirme yükümlülüğü olarak kurgulandığını gösterir. Uygulamada nadiren gündeme gelse de kanun metninde açık bir zorunluluk olarak durmaktadır.

🔴 Müteahhide getirilen zorunluluk: bina tamamlama sigortası

İzmir gibi çok sayıda projenin özel sektör eliyle yürüdüğü illerde, kanunun en somut koruma hükmü 6306'nın 8 inci maddesinin altıncı fıkrasındadır. 2018'de 7153 sayılı Kanunla değiştirilen fıkra iki ayrı yükümlülük kurar.

Birincisi: yeterlilik şartları. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek projelerin yapım işini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olmaları gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanımı ve mali durumu Başkanlıkça belirlenir. Yani bu alanlarda iş üstlenmek serbest değildir; Başkanlığın belirlediği eşiklerin sağlanması gerekir.

İkincisi: teminat. Fıkranın devamı daha da bağlayıcıdır:

Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Kapsam ifadesi dikkat çeker: yeterlilik şartları yalnız riskli alan ve rezerv yapı alanı için aranırken, sigorta/teminat yükümlülüğü Kanun kapsamındaki alanlar ve parseller için getirilmiştir — yani riskli yapının bulunduğu tekil parseldeki proje de kapsamdadır.

Alıcı bunu neden sormalı

Bina tamamlama sigortası, yarım kalan inşaat riskine karşı kanunun öngördüğü tek doğrudan teminattır. Alıcı için kontrol noktası nettir: yapı ruhsatı tarihinden önce bu teminatın sağlanmış olması gerekir.

Bu yükümlülüğün, ön ödemeli konut satışlarındaki teminat rejimiyle karıştırılmaması gerekir. İkisi farklı kanunlardan doğar ve farklı olayları teminat altına alır; dönüşümdeki yükümlülük müteahhidin ruhsat öncesi yükümlülüğüdür. Projeden satın alma rejimi için projeden konut alımında iki tavan var yazısına bakılabilir.

Teminatın varlığı, müteahhidin işi bırakması hâlindeki hukuki yolları da tamamlar: 6306 m.6/14 sözleşmenin resen feshini, m.6/10 ise haciz korumasını düzenler. Üçü birlikte okunmalıdır; ayrıntı için müteahhit payından daire almak: izin ve yüzde on yazısına bakılabilir.

İhale muafiyeti nerede hayatta kaldı

6306 m.8'in birinci fıkrası — kamu kaynaklı tüm işlerin 4734 m.21/1-b hâllerinden sayılması — Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Ancak ikinci fıkra ayaktadır ve farklı bir kapı açar:

Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası ve İdare; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür ve ölçekte plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve iştirakleriyle ve 4734 kapsamındaki idarelerle akdedecekleri protokoller çerçevesinde, 2886 ve 4734 sayılı Kanunlara tabi olmaksızın ortak hizmet uygulamaları suretiyle de gerçekleştirebilir.

Yani muafiyet, özel sektöre açılan bir ihale istisnası değil, kamu kurumları arasındaki protokollü ortak hizmet modelidir. Şirketler bu modele doğrudan taraf olamaz; ancak protokolü yürüten kurumun kendi ihale rejimi üzerinden dâhil olabilir. İptallerin tam listesi için Anayasa Mahkemesi 6306'da neleri iptal etti yazısına bakılabilir.

Süreci engellemenin cezası

m.8/3, uygulamada az bilinen bir yaptırım kurar: riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Aynı fıkra madalyonun diğer yüzünü de düzenler: riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırılmasına dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

Bu, tespit ve tahliye aşamasında kapıyı açmama veya süreci fiilen engelleme davranışının yalnız idari değil cezai sonuç da doğurabileceği anlamına gelir.

Yatırımcı için kontrol listesi

• Alan kararı yoksa yapı bazlı rejime bakın. İzmir'de kararların çoğu 2013 tarihlidir; Bayraklı'da hiç yoktur.
• Rezerv alanını Resmî Gazete'de aramayın. Statü Bakanlıkça belirlenir; Başkanlıktan yazılı sorun.
• Müteahhidin yeterliliğini Başkanlıkça belirlenen iş tecrübesi, teknik donanım ve mali durum ölçütlerine göre teyit edin.
• Bina tamamlama sigortasını veya alternatif teminatı yapı ruhsatı tarihinden önce belgeleyin.
• Teminatın kapsamını okuyun. Sigortanın kapsam ve koşullarını Hazine ve Maliye Bakanlığı belirler.
• Ortak hizmet protokolü varsa hangi kurumun ihale rejiminin işlediğini sorun.
• Engelleme riski taşıyan davranışların cezai sonucunu bilin.