İstanbul'da riskli alan kararlarının büyük kısmı birkaç ilçede toplanır. Geriye kalan ilçelerde tablo çok daha seyrektir: çoğunda tek bir karar vardır, yedi ilçede ise hiç yoktur.
Bu, o ilçelerde yıkım riski olmadığı anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanunun yanında, çok daha eski ve çok daha hızlı işleyen bir rejim vardır: 3194 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesi. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Kalan ilçelerin haritası
| İlçe | Karar | Tarih | RG sayısı | Kapsam |
|---|---|---|---|---|
| Küçükçekmece | 2013/4258 | 06.02.2013 | 28551 | Kanarya Mahallesi |
| 2013/4257 | 07.02.2013 | 28552 | Fatih Mahallesi | |
| 2015/7306 | 08.03.2015 | 29289 | Hazine taşınmazlarının tahsisi | |
| 2018/11404 | 31.03.2018 | 30377 | İkitelli (Atatürk) Mahallesi | |
| Güngören | 2013/4557 | 24.04.2013 | 28627 | Tozkoparan Mahallesi |
| 2450 | 21.04.2020 | 31106 | Tozkoparan Mahallesi | |
| Kağıthane | 2017/9871 | 17.03.2017 | 30010 | Gürsel Mahallesi |
| 1306 | 10.07.2019 | 30827 | Yahya Kemal Mahallesi | |
| Şişli | 2017/11001 | 12.01.2018 | 30299 | Fulya Mahallesi |
| Beşiktaş | 2013/5118 | 24.07.2013 | 28717 | Rumeli Hisarı Mahallesi |
| Bayrampaşa | 2013/4655 | 16.05.2013 | 28649 | Vatan Mahallesi |
| Sultangazi | 2013/4254 | 06.02.2013 | 28551 | Cumhuriyet Mahallesi |
| Başakşehir | 2015/7410 | 06.05.2015 | 29347 | Ziyagökalp Mahallesi |
| Büyükçekmece | 2018/11705 | 07.06.2018 | 30444 | Mimarsinan Mahallesi |
Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir; örneğin Şişli Fulya kararı, Küçükçekmece İkitelli kararı ve Beşiktaş Rumeli Hisarı kararı.
Hiç kararı olmayan ilçeler: Bahçelievler, Avcılar, Esenyurt, Arnavutköy, Silivri, Çatalca ve Beylikdüzü.
Güngören'in Tozkoparan Mahallesi aynı adla iki kez karara konu olmuştur: 2013 ve 2020. Yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı bulunmadığından her iki karar da kendi ekli krokisiyle ayaktadır.
Küçükçekmece'de bir kayıt farkı vardır: 2013/4258 sayılı Kanarya kararı 6 Şubat, 2013/4257 sayılı Fatih kararı 7 Şubat 2013'te yayımlanmıştır; yani daha büyük numaralı karar bir gün önce çıkmıştır. Karar numarası bir sıralama garantisi vermez; sorgularda Resmî Gazete tarih ve sayısı esas alınmalıdır.
🔴 Üçüncü rejim: İmar Kanunu m.39
Riskli alan kararı olmayan bir ilçede bir yapının yıkımı, çoğu zaman 6306 üzerinden değil 3194 m.39 üzerinden gündeme gelir. Madde iki ayrı yapı türünü kapsar:
- Genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen metruk yapılar
- Bir kısmı veya tamamı yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapılar
Fıkra 2019'da 7181 sayılı Kanunla yenilenmiştir ve tebligat rejimi son derece hızlıdır.
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Tebligat | Yapı sahiplerinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine, tehlike derecesine göre, belediye veya valilikçe üç gün içinde |
| Tebligat yapılamazsa | Durum idarenin internet sayfasında 30 gün ilan edilir; tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıya asılır; keyfiyet muhtarla birlikte zabıtla tespit edilir |
| Oturanlar | Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara ayrıca tahliye tebligatı yapılır |
| Süre | Tebligat veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere idarece belirlenen süre |
| Süre dolarsa | Tehlikenin giderilmesi veya yıkım belediye veya valilikçe yapılır |
| Masraf | %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir |
| Fakruhal | Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf idare bütçesinden karşılanır |
| Acil tahliye | Tehlike o yapı ve civarının boşaltılmasını gerektiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir |
Üç yıkım rejimi yan yana
Aynı şehirde birbirinden bağımsız işleyen üç rejim vardır ve süreleri farklıdır.
| 6306 m.5 | 3194 m.39 | 2960 m.13 | |
|---|---|---|---|
| Kapsam | Riskli yapı tespiti | Metruk ve yıkılacak derecede tehlikeli yapı | Boğaziçi Alanında ruhsatsız/aykırı yapı |
| Tespit | Lisanslı kuruluş, Başkanlık/İdare | Belediye veya valilik | Boğaziçi İmar Müdürlüğü |
| Malike süre | 90 günden fazla olmamak üzere | 30 günü geçmemek üzere | 15 gün |
| Masraf | Hisseleri oranında, 6183'e göre | %20 fazlasıyla | %20 fazlasıyla |
| İtiraz | Tespite 15 gün, teknik heyet | Genel idari yargı yolu | Genel idari yargı yolu |
🔑 Sürelerin farkı belirleyicidir. 6306'da malike tanınan süre doksan güne kadar çıkarken, m.39'da bu süre otuz günü geçemez ve tehlike acil ise tahliye için hiçbir süre beklenmez. Yani "riskli yapı tespiti yok" demek, "yıkım riski yok" demek değildir.
6306 rejiminin tespit ve tebligat ayrıntısı için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı, Boğaziçi rejimi için Sarıyer'de dönüşüm ve Boğaziçi TAKS tavanı yazılarına bakılabilir.
m.39'un alıcı için anlamı
Bu maddenin en kritik yönü, tapuda hiçbir iz bırakmamasıdır. Riskli yapı tespiti tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenirken — ve aşağıda görüleceği gibi ruhsata aykırılık da 2020'den beri işlenirken — m.39 kapsamındaki bir tehlike tespiti için böyle bir belirtme öngörülmemiştir.
Sonuç olarak alıcı, satın aldığı yapı hakkında:
- tehlike tespiti yapılmış olabileceğini,
- tebligatın yapıya asılarak veya idarenin internet sayfasında ilan edilerek yapılmış sayılabileceğini,
- ve otuz günlük sürenin satıştan önce işlemeye başlamış olabileceğini
tapuya bakarak öğrenemez. Doğrulama, ilgili belediyeye ve valiliğe yapılacak yazılı sorguyla yapılır.
Şirket tarafında aynı risk, portföy devralmalarında ve arsa alımlarında görünür: bir binanın "riskli yapı tespiti yok" raporuyla temiz sayılması eksik bir incelemedir. m.39 tespiti ayrı sorulmalıdır.
🔴 m.32 tapuda iz bırakır, m.39 bırakmaz
Yukarıdaki tespit m.39 için geçerlidir; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı rejimi olan m.32 için değildir. 2020'de 7221 sayılı Kanunla eklenen cümle bu farkı yaratmıştır:
Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Yani 2020'den itibaren, ruhsatsız veya aykırı yapı tespiti tapuda görünür ve kaydın silinmesi ancak aykırılığın giderildiğinin idarece bildirilmesiyle mümkündür. Alıcı için bu, tapu incelemesinde doğrudan okunabilecek bir uyarıdır.
m.32'nin süre yapısı da m.39'dan farklıdır:
| Aşama | Süre | Not |
|---|---|---|
| Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması | — | Tebliğ edilmiş sayılır; bir nüsha muhtara, bir nüsha İl Müdürlüğüne |
| Ruhsata uygun hâle getirme veya ruhsat alma | en çok bir ay | Mühürün kaldırılması istenir |
| Aykırılık giderilmezse | Ruhsat iptal edilir; belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip yıkım | Masraf yapı sahibinden |
| İdare yıkım kararı almazsa | iki ay | Bakanlık devreye girebilir |
| Yıkım kararına rağmen yıkılmazsa | altı ay | Bakanlıkça yıkılabilir; maliyet %100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir |
🔑 Son satır dikkat çekicidir: yaptırım yalnız yapı sahibine değil, işlem yapmayan idareye de yöneliktir. Bakanlık yıkımı yaparsa maliyeti yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil eder; tahsil edilemezse ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilir.
Ayrıca 2018'de eklenen fıkra uyarınca, ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapılarda ruhsat, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir.
Kalan ilçelerin zaman çizgisi
| Dönem | Karar | Not |
|---|---|---|
| 2013 | 5 | Küçükçekmece (2), Güngören, Bayrampaşa, Sultangazi, Beşiktaş |
| 2015 | 2 | Küçükçekmece tahsis kararı, Başakşehir |
| 2017–2018 | 4 | Kağıthane, Şişli, Küçükçekmece, Büyükçekmece |
| 2019–2020 | 2 | Kağıthane, Güngören |
| 2021–2026 | 0 | Yeni karar yayımlanmamış |
Ölçek de küçüktür: bu ilçelerdeki kararların neredeyse tamamı tek mahalle düzeyindedir. Gaziosmanpaşa ve Bağcılar gibi ilçelerde görülen "ilçe geneli" veya "beş mahalle birden" kalıbı burada yoktur.
Yatırımcı açısından okuma şudur: bu ilçelerde riskli alan statüsü istisnadır, kural değildir. Bir parsel için doğru filtre alan kararı değil, yapının kendi durumu — riskli yapı tespiti, m.39 tehlike tespiti ve m.32 ruhsat uygunluğudur.
Kamunun selameti: m.40 katmanı
3194'ün 40 ıncı maddesi bir adım daha ileri gider ve yapıyı bile gerektirmez. Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik veya trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman meydana getiren tesislerin, hususi mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerlerinin mahzurlarının giderilmesi ilgililere tebliğ edilir.
Boş arsa ve enkaz sahipleri için bu, sahiplikten doğan sürekli bir yükümlülüktür. Dönüşüm sürecinde yıkım ile yeni inşaat arasındaki dönemde parselin bu kapsama girmesi mümkündür; bu ara dönem çoğu sözleşmede düzenlenmez.
Yatırımcı için kontrol listesi
- İki ayrı sorgu yapın: riskli yapı tespiti (Başkanlık/İdare, tapu beyanlar hanesi) ve m.39 tehlike tespiti (belediye ve valilik).
- Yapının internet ilanı geçmişini sorun; m.39 tebligatı idarenin internet sayfasında yapılmış olabilir.
- Kiracı ve oturanlara yapılan tahliye tebligatını ayrıca araştırın; m.39 bunu malik tebligatından ayırır.
- Otuz günlük sürenin başlangıcını teyit edin; süre satıştan önce işlemeye başlamış olabilir.
- Masraf riskini fiyatlayın: idarece yapılan yıkımda masraf %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
- Boş arsa alıyorsanız m.40 yükümlülüğünü hesaba katın.
- Alan statüsünün ilçe ilçe dağılımı için Anadolu yakasında riskli alan kararları, tapuda okunacak kayıtlar için dönüşüm bölgesinde alım yazılarına bakılabilir.
