Sarıyer'de riskli alan kararlarından biri, başlığında doğrudan bir başka kanunun terimini taşır: "Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi Sınırları İçerisinde". Bu ifade, 6306 sayılı Kanunla ilan edilen bir alanın aynı anda 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun yapılaşma rejimine tabi olduğunu gösterir.
Yatırımcı açısından bu, sıradan bir ayrıntı değildir. Boğaziçi Alanında dönüşümün üst sınırını 6306 değil, Boğaziçi Kanunu belirler. Aşağıdaki değerlendirme Resmî Gazete kayıtlarına ve kanun metinlerine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Sarıyer'de yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar | Kapsam |
|---|---|---|---|
| 20.01.2013 | 28534 | 2012/4125 | Fatih Sultan Mehmet Mahallesi (Armutlu) sınırlarında bazı alanlar |
| 24.01.2013 | 28538 | 2012/4163 | Çamlıtepe (Derbent) Mahallesi Gerigörünüm ve Etkilenme Bölgesi sınırlarında |
| 06.12.2016 | 29910 | 2016/9526 | Fatih Sultan Mehmet Mahallesi |
| 03.01.2017 | 29937 | 2016/9617 | Çamlıtepe (Derbent) ve Darüşşafaka mahalleleri |
Karar metinlerine Resmî Gazete'den ulaşılabilir: Çamlıtepe gerigörünüm ve etkilenme bölgesi kararı ve Çamlıtepe–Darüşşafaka kararı (2016/9617).
Küçük ama önemli bir kayıt notu: 24.01.2013 tarihli kararın numarası Resmî Gazete'nin arama kaydında 2012/4163, aynı günün fihrist listesinde 2013/4163 olarak görünmektedir. Bakanlar Kurulu kararları alındıkları yıla göre numaralandığından ve yayım sonraki yıla sarkabildiğinden, sorgularda karar numarası yerine RG tarih ve sayısını esas almak daha güvenlidir.
İki mahalle iki kez karara konu olmuştur: Fatih Sultan Mehmet Mahallesi 2013 ve 2016'da, Çamlıtepe (Derbent) 2013 ve 2017'de. İlçede yayımlanmış bir yürürlükten kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı bulunmadığından, her karar kendi ekli krokisiyle ayaktadır.
Boğaziçi Alanı: dört bölge, dört rejim
2960 sayılı Kanunun 2 nci maddesi, Boğaziçi Alanını dört katmandan oluşan bir bütün olarak tanımlar. Sınırlar ve koordinatlar Kanuna ekli krokide ve 22/7/1983 onay tarihli nazım planda gösterilmiştir.
| Bölge | Tanım | Dayanak |
|---|---|---|
| Boğaziçi sahil şeridi | Kıyı kenar çizgisi ile 1/5000 nazım planda gösterilen hat arası | m.2/b |
| Öngörünüm bölgesi | Sahil şeridine bitişik, 1/1000 uygulama planında gösterilen bölge | m.2/c |
| Geri görünüm bölgesi | Öngörünüm bölgesine bitişik, 1/5000 nazım planda gösterilen coğrafi bölge | m.2/d |
| Etkilenme bölgesi | Öngörünüm ve geri görünüm dışında kalıp bunlardan etkilenen bölge | m.2/e |
Bir parselin hangi bölgede kaldığı, riskli alan kararının ekli krokisinden değil Boğaziçi nazım ve uygulama planlarından okunur. İki harita birlikte değerlendirilmelidir.
🔴 Yapılaşma tavanı: TAKS %15, 4 ve 5 kat
Boğaziçi Kanununun 10 uncu maddesi, 1985'te 3194 sayılı İmar Kanununun 48 inci maddesiyle değiştirilmiş hâliyle, iki bölge için sayısal tavan koyar:
| Bölge | Taban Alan Kat Sayısı (TAKS) | Kat | İrtifa |
|---|---|---|---|
| Geri görünüm | azami %15 | 4 kat | H = 12,50 m |
| Etkilenme | %15 | 5 kat | H = 15,50 m |
Maddenin iki teknik kaydı da önemlidir:
- Hesap brüt alan üzerinden yapılır.
- Daha önce belediyeye bilabedel terk edilmiş veya edilecek alanlar bu hesaba dâhil edilir.
- 1/1/1982'den sonra alınmış Yüksek Anıtlar Kurulu kararları ile 22/7/1983 onay tarihli planda kazanılmış haklar saklıdır.
Ayrıca kat alanı ve irtifa ne olursa olsun yapı sahipleri ruhsat ve iskân alma mecburiyetindedir ve bu işlemler yalnızca ilgili İlçe Belediye Başkanlıklarınca, avan ve tatbikat projelerine göre verilir.
🔑 1,5 kat muafiyeti ile TAKS tavanı çelişir mi
Burada dönüşüm ekonomisinin can alıcı sorusu ortaya çıkar. 6306 m.7/10, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağını söyler.
Ancak bu hüküm bir harç muafiyetidir, imar hakkı değildir. Ne kadar inşaat yapılabileceğini belirleyen, Boğaziçi Alanında 2960 m.10'daki TAKS ve kat tavanı ile yürürlükteki plandır.
| Konu | Belirleyen | Sonuç |
|---|---|---|
| Ne kadar inşaat yapılabilir | 2960 m.10 + yürürlükteki plan | TAKS %15, 4–5 kat tavanı |
| Yapılan inşaatın harcı | 6306 m.7/10 | 1,5 kata kadar harç yok |
| Ruhsat ve iskân makamı | 2960 m.10 | Yalnız ilçe belediyesi |
Yani Sarıyer'in Boğaziçi katmanındaki bir parselde riskli alan statüsü, maliyet tarafında avantaj sağlar ama hacim tarafında tavan aynı kalır. Fizibilitesini "1,5 kat" üzerinden kuran bir proje, gerigörünüm bölgesinde bu hacme hiç ulaşamayabilir. 6306'daki mali istisnaların tam listesi için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
Plan değişikliği ve itirazın etkisi
Boğaziçi Alanında plan revizyonu da özel usule bağlıdır. 2960 m.10 uyarınca "geri görünüm" ve "etkilenme" bölgelerinde planlar 3030 sayılı Kanuna göre; "sahil şeridi" ve "öngörünüm" bölgelerinde ise İstanbul Büyükşehir Belediyesince hazırlanır, Belediye Meclisi kararı ve Belediye Başkanının onayından sonra Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu onayı ile yürürlüğe girer.
🔴 İtiraz yürürlüğü durdurmaz. İlgili kamu kurum ve kuruluşları ile meslek kuruluşları, Büyükşehir Belediye Başkanlığında bir ay süreyle ilan edilen sahil şeridi ve öngörünüm planlarına itiraz edebilir; ancak Kanun açıkça "itirazlar yürürlüğü durdurmaz" der. Belediye Başkanlığı itirazlarla birlikte planı inceler ve görüşünü ekleyerek Meclise sunar; Meclis bir ay içinde karara varır. Sonuç, Büyükşehir Belediye Başkanının ve Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulunun onayıyla kesinleşir.
Yatırımcı için sonuç: plan değişikliğine güvenerek yapılan bir fizibilite, onay zincirinin tamamı tamamlanmadan bağlayıcı değildir ve itiraz süreci planın yürürlüğünü askıya almaz.
İnşaat aşamasında denetim: mühürleme rejimi
Boğaziçi Alanında denetim, ruhsatın verilmesiyle bitmez. 2960 m.11, yapıların kazı izni verildiği günden itibaren Boğaziçi İmar Müdürlüğünce inşaat ruhsatına, eklerine ve Kanunla belirlenen esaslara göre denetleneceğini söyler.
Aykırılık tespit edilirse inşaat derhal mühürlenir. Tutanak tanzimiyle birlikte mühürleme yapılır; yapının mühürlendiğini belirten belge ve levhalar muhtelif cephelere asılır ve bu suretle durum mal sahibine, müteahhide veya fenni mesule tebliğ edilmiş sayılır. Yani burada da tebligat, klasik posta usulüyle değil yapı üzerinde gerçekleşir.
Tutanak tanziminde mal sahibi, müteahhit veya fenni mesulün bulunması esastır; bulunmazlarsa inşaatta çalışan herhangi bir kişinin bulunması yeterlidir. Terk edilmiş bir inşaatta tutanak, Müdürlükçe görevlendirilecek asgari üç görevli tarafından tanzim edilir. Mal sahibi veya müteahhit, ruhsat ve eklerini denetlemeye hazır biçimde inşaat mahallinde bulundurmakla yükümlüdür.
Denetim iskândan sonra da sürer. m.12, kullanma izni verilmiş yapıların da Müdürlükçe belirlenecek önceliklere göre ve bir program dâhilinde projelerine ve imar mevzuatına uygunluğunun denetleneceğini düzenler. Tespit edilen aykırılıklar m.11 esaslarına göre tutanağa bağlanır; tutanak tanziminde mal sahibi, yönetici veya kiracının bulunması esastır.
Alıcı açısından bu, ikinci el işlemlerde doğrudan bir risk kalemidir: iskânlı bir dairenin bulunduğu yapıda sonradan yapılmış bir eklenti veya değişiklik, m.12 denetimiyle tespit edilip m.13'e göre yıkım konusu olabilir.
Kurul yapısında güncellik notu
2960'ın 6 ncı maddesi, Boğaziçi Alanında planlama, koordinasyon, imar uygulaması ve denetim için üç yapı kurar: Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu, Boğaziçi İmar İdare Heyeti ve Boğaziçi İmar Müdürlüğü.
Kanunun 7 nci maddesindeki Yüksek Koordinasyon Kurulu terkibi, Başbakanlık düzenine göre yazılmıştır. Bu nedenle metin okunurken 2018'de eklenen Ek Madde 1 birlikte değerlendirilmelidir: "Mevzuatta İmar Yüksek Koordinasyon Kuruluna yapılmış olan atıflar, Cumhurbaşkanınca belirlenen kurul veya mercie yapılmış sayılır."
Dolayısıyla plan onayı gibi Kurula bırakılmış işlemlerde bugünkü yetkili merci, Kanun metnindeki adlandırmadan değil bu atıf hükmü üzerinden belirlenir. Aynı şekilde m.10'da geçen 3030 sayılı Kanun atfı da mülga bir metne yapılmıştır ve yürürlükteki büyükşehir belediyesi mevzuatı çerçevesinde okunur. Boğaziçi Alanında çalışırken kanun metninin 1983 dizgisiyle yürürlükteki idari yapı arasındaki bu fark, en sık yapılan hatalardan biridir.
İki ayrı yıkım rejimi
Boğaziçi Alanında yıkım, 6306'nın rejiminden ayrı bir usulle de yürüyebilir. İki rejim yan yana konduğunda fark belirginleşir.
| 6306 m.5 | 2960 m.13 | |
|---|---|---|
| Sebep | Riskli yapı tespiti | Ruhsatsız yapı, ruhsata/imar mevzuatına aykırı bölümler, mühürden sonraki ilaveler, iskân sonrası aykırı değişiklikler |
| Karar | Başkanlık/İdare | Boğaziçi İmar İdare Heyeti kararı + Boğaziçi İmar Müdürünün yazılı emri |
| Malike süre | 90 günden fazla olmamak üzere | Tebligattan itibaren 15 gün |
| Tebligat | Yapıya asma + e-Devlet + muhtarlıkta 15 gün ilan | 7201'e bağlı kalmaksızın güvenlik/zabıta eliyle; mümkün değilse yapıya 15 gün asma |
| Masraf | Hisseleri oranında, 6183'e göre | %20 fazlasıyla mal sahibi veya müteahhitten |
2960 m.13'ün usulü belirgin biçimde hızlıdır: yıkılması gereken yapı tespit edildiğinde durum derhal valiliğe bildirilir, vali Boğaziçi İmar İdare Heyetini en geç yedi gün içinde toplar.
Ceza hükümlerinde metin güncelliği uyarısı
2960 m.18, Boğaziçi Alanında ruhsatsız yapı yapılmasını ve aykırı kısımları hem yıkım hem ceza ile karşılar: yapı sahipleri, fenni mesuller ve müteahhitler için bir aydan altı aya kadar hapis; tekrarında cezalar üçte birinden az olmamak üzere üç katına kadar artırılır; fenni mesullere ayrıca bir yıla kadar meslekten men. Mevzuata aykırı ruhsat verenler ve görevini kötüye kullananlar için bir yıldan üç yıla kadar hapis öngörülmüştür. Kıyı, sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde doğal yapıyı tahrip edenler iki aydan bir yıla kadar hapis ile cezalandırılır ve doğal yapıyı en geç bir yıl içinde aslına uygun hâle getirmekle yükümlüdür; aksi hâlde masraflar iki katı ile failden ve mal sahibinden müteselsilen tahsil edilir.
🔴 Maddedeki para cezası tutarları 1983 tarihli metinden gelir ve "ağır para cezası" kavramı bugünkü ceza sisteminde yer almaz. Bu nedenle güncel karşılıklar, ceza mevzuatının genel geçiş ve uyarlama hükümlerine göre ayrıca belirlenir; madde metnindeki rakamlar bugünkü tutar olarak okunmamalıdır.
Alıcı ve yatırımcı için kontrol listesi
- İki haritayı birlikte isteyin: riskli alan kararının ekli krokisi ve Boğaziçi bölge sınırları.
- Parselin hangi bölgede olduğunu belgeletin; tavan buna göre değişir (4 kat mı, 5 kat mı).
- TAKS hesabının brüt alan üzerinden yapıldığını ve terk edilen alanların hesaba dâhil olduğunu unutmayın.
- 1,5 kat muafiyetini imar hakkı sanmayın; o bir harç muafiyetidir.
- Ruhsat ve iskânın yalnız ilçe belediyesince verildiğini not edin.
- Kazanılmış hak iddiası varsa dayanağını (1/1/1982 sonrası Yüksek Anıtlar Kurulu kararı veya 22/7/1983 onaylı plan) belgeye bağlayın.
- Yapının ruhsat geçmişini ayrıca sorgulayın; 2960 m.13 rejimi 6306'dan bağımsız işler.
- Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar, riskli alan ilanının ölçütü için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazılarına bakılabilir.
