Anadolu yakasında riskli alan: 15 karar, 7 ilçe

İstanbul'da kentsel dönüşüm tartışması genellikle Avrupa yakası üzerinden yürür. Resmî Gazete arşivi bunun sebebini gösteriyor: Anadolu yakasının tamamında yayımlanmış riskli alan kararı sayısı on beştir ve bu kararlar yalnız yedi ilçeye dağılmıştır. Tek başına Gaziosmanpaşa'nın on dört kararı, Anadolu yakasının tamamına yakın bir hacme karşılık gelir.

Aşağıdaki döküm, Resmî Gazete'nin kendi arama sisteminde ilçe adıyla yapılan başlık taramasına dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.

İlçe ilçe döküm

Kararların tam metinleri Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; örneğin Üsküdar Çengelköy kararı (2018/11186), Pendik Dumlupınar–Orta kararı (2017/9921) ve Ümraniye Elmalıkent kararı (3164).

Karar bulunmayan ilçeler

Anadolu yakasının kalan ilçelerinde — Maltepe, Sultanbeyli, Sancaktepe, Çekmeköy, Tuzla, Şile ve Adalar — Resmî Gazete başlık taramasında riskli alan kararı bulunmamıştır.

Bu, o ilçelerde kentsel dönüşüm olmadığı anlamına gelmez. 6306'nın işleyişinde alan kararı, dönüşümün ön şartı değildir. m.2/d riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlar.

Dolayısıyla alan kararı bulunmayan bir ilçede de:

• Malik, masrafları kendisine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırabilir (m.3/1).
• Tespit kesinleştiğinde, paydaşların salt çoğunluğu ile uygulama kararı alınabilir; m.6/1 bu yetkiyi riskli alanların yanında riskli yapıların bulunduğu parseller için de tanır.
• m.7'deki tapu ve noter harcı, damga vergisi ve döner sermaye ücreti istisnaları, alan statüsüne değil Kanun kapsamında olma şartına bağlıdır.

Kısacası alan kararı, dönüşümü hızlandıran ve alan bazlı planlamaya imkân veren bir üst statüdür; yokluğu dönüşümü engellemez.

🔴 İkinci kez tespit yaptırmak: uyarı sebebi

Alan kararı olmayan ilçelerde en sık karşılaşılan senaryo, tespit sonucundan memnun kalmayan bir malikin başka bir kuruluşa yeniden tespit yaptırmak istemesidir. Kanun bunu doğrudan yasaklamış değildir; ancak lisanslı kuruluş tarafında yaptırıma bağlamıştır.

6306 m.3/8'in (a) bendi, yazılı uyarı cezası verilecek fiiller arasında şunları sayar:

• Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden tespit edilen eksikliklerin verilen süre içinde düzeltilmemesi
• Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden riskli yapı tespiti yapılması
• Daha önce riskli yapı tespitine konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez riskli yapı tespiti yapılması

Bunun uygulamadaki karşılığı açıktır: ikinci bir tespit talebi, kuruluş açısından ceza riski taşıdığı için genellikle karşılık bulmaz. Malikin doğru yolu ikinci tespit değil, itirazdır: riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar, üniversitelerden görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.

Aynı fıkranın (b) bendi, verilerin eksik veya yanlış alınarak riskli bir yapının risksiz ya da risksiz bir yapının riskli tespit edilmesini idari para cezası sebebi sayar. Yani hatalı tespitin yaptırımı, itiraz yolundan bağımsız olarak kuruluş üzerinde de doğar.

🔑 1,5 kat muafiyeti alan kararına bağlı değil

Alan kararı bulunmayan ilçelerde en çok yanlış bilinen nokta budur. 6306 m.7/10, 2018'de 7153 sayılı Kanunla değiştirilmiş hâliyle muafiyetin kapsamını üç ayrı zemin üzerinden kurar:

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Yani Maltepe'de veya Tuzla'da riskli alan kararı bulunmaması, o ilçedeki bir binanın 1,5 kat muafiyetinden yararlanamayacağı anlamına gelmez. Belirleyici olan, parselde riskli yapı bulunup bulunmadığıdır.

Aynı mantık m.7/9'daki tapu ve noter harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve döner sermaye ücreti istisnaları için de geçerlidir; bunlar da alan statüsüne değil Kanun kapsamında olmaya bağlıdır. İstisnaların tarafları ve sınırları için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.

Alan kararının asıl kattığı şey vergi avantajı değil, ölçektir: etap veya ada bazında uygulama, alan bazlı planlama ve kamulaştırma araçları alan statüsüne bağlıdır.

Aynı gün, birden çok karar

Tablodaki kararların yayım tarihleri de bir örüntü gösterir. 12 Ekim 2013 tarihli ve 28793 sayılı Resmî Gazete'de Anadolu yakasına ilişkin dört karar birden yayımlanmıştır: Üsküdar Burhaniye (2013/5376), Kartal Yunus (2013/5377), Kartal Kordonboyu–Yukarı (2013/5437) ve Pendik Dumlupınar–Orta (2013/5434). Benzer şekilde 31 Mayıs 2015 tarihli ve 29372 sayılı sayıda Kadıköy Merdivenköy (2015/7563) ile Ataşehir İçerenköy (2015/7564) kararları birlikte çıkmıştır.

Bu kümelenme, kararların tek tek değil paket hâlinde alındığını gösterir. Pratik sonucu, dava süresi bakımından önemlidir: aynı gün yayımlanan kararlar için dava penceresi de aynı gün başlar. Ek Madde 1 uyarınca riskli alan kararına karşı dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir ve uygulama işlemleri üzerine alan kararına karşı dava açılamaz. Ayrıntı için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.

Karar numarasındaki format değişikliği

Tabloda 2018 öncesi kararlar "2013/5280", "2015/7563" gibi yıl/sıra biçiminde, 2020 kararları ise "2742" ve "3164" gibi düz sayı olarak görünür. Bu, arşiv hatası değil rejim değişikliğidir.

6306 m.2/ç'de riskli alanı belirleme yetkisi başlangıçta Bakanlar Kuruluna aitti. 2 Temmuz 2018 tarihli ve 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 196 ncı maddesiyle bentteki ilgili ibare "Cumhurbaşkanınca" şeklinde değiştirilmiştir. Buna bağlı olarak 2018 sonrası kararlar Bakanlar Kurulu Kararı değil Cumhurbaşkanı Kararı olarak, kendi numaralandırma düzeniyle yayımlanır.

Arama yaparken bunun karşılığı şudur: eski kararlar "2013/5280 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı", yenileri "Karar Sayısı: 3164" biçiminde aranmalıdır. Bir kaldırma kararı da, kaldırdığı Bakanlar Kurulu Kararına kendi eski numarasıyla atıf yapar.

Pendik'in tekrar deseni

Tablodaki en dikkat çekici örüntü Pendik'tedir: Batı Mahallesi için 2013 ve 2016'da, Dumlupınar ve Orta mahalleleri için 2013 ve 2017'de olmak üzere aynı mahalleler ikişer kez karara konu olmuştur.

İkinci kararın hukuki anlamı, birincisinin kendiliğinden ortadan kalktığı değildir. Bir alan kararının etkisini yitirmesi için ya yürürlükten kaldırma ya da kapsamdan çıkarma kararı gerekir; ikisi de Resmî Gazete'de ayrıca yayımlanır. Bunun somut bir örneği için riskli alan kararı kalkınca ne olur: Esenler örneği yazısına bakılabilir.

Pendik'te böyle bir geri alma kararı bulunmadığından, iki kararın da kendi ekli kroki ve listesiyle ayakta olduğu kabul edilir. Parselin hangi kararın kapsamında olduğu — ya da her ikisinin — ayrıca tespit edilmelidir. 2016 kararının başlığındaki "bazı alanlar" ifadesi, 2013 kararının kapsamıyla birebir örtüşmediğinin işaretidir.

Coğrafi dağılımın yatırımcıya söylediği

Yatırımcı açısından pratik sonuç: Anadolu yakasında alan statüsü aramak yanlış filtredir. Doğru filtre, hedef parselde veya binada riskli yapı tespiti olup olmadığıdır. Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.

Bu haritanın görmediği katman

Yukarıdaki döküm, Resmî Gazete'de yayımlanan kararları kapsar. Türkiye'de dönüşüm alanı ilan etmenin yolu ise tek değildir ve üçüncü katman Resmî Gazete'de görünmez.

🔴 Bu satır çoğu zaman yanlış okunur. 5393 m.73'ün genel kuralı belediye meclisi kararıdır ve bu kararlar Resmî Gazete'de yayımlanmaz. Ancak maddenin üçüncü cümlesi bir istisna kurar: kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır. Bu kararlar Resmî Gazete'de yayımlanır; arşivde başlığında "kentsel dönüşüm ve gelişim" geçen iki yüz elliden fazla kayıt bulunmasının sebebi budur.

Bu nedenle Anadolu yakasında bir parselin dönüşüm statüsü sorgulanırken Resmî Gazete taraması tek başına yeterli değildir: yayımlanmayan belediye meclisi kararları için ilçe ve büyükşehir belediyesine ayrıca başvurulmalıdır. 5393 m.73 rejiminin şartları ve sınırları için kentsel dönüşüm ve gelişim alanı: 5393 madde 73 yazısına bakılabilir.

Sit alanlarında ise dördüncü bir katman devreye girer: 6306 m.9/3 uyarınca 2863 ve 5366 sayılı kanunlar kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. Anadolu yakasında Beykoz Çubuklu gibi Boğaziçi ve kıyı katmanı taşıyan bölgelerde bu soru ayrıca sorulmalıdır. Yenileme alanı rejiminin işleyişi için sit alanında dönüşüm: yenileme alanı rejimi 5366 yazısına bakılabilir.

Özetle bir parsel için tam sorgu dört adımdır: Resmî Gazete'de riskli alan, Resmî Gazete'de yenileme alanı, belediye meclisinde 5393 m.73 alanı, tapuda ve idarede riskli yapı tespiti.

Doğrulama yaparken düşülen tuzak

İlçe adıyla Resmî Gazete başlık taraması yaparken, aynı adı taşıyan başka illerdeki mahalleler sonuçlara karışır. Örneğin "Tuzla" araması, İstanbul Tuzla ile ilgisi olmayan Bayburt ve Erzurum kararlarını getirir; "Sancaktepe" araması ise Bağcılar İlçesindeki Sancaktepe Mahallesi kararlarını döndürür.

Bu nedenle her kaydın başlığı, "İstanbul İli, … İlçesi" ibaresi bakımından tek tek okunmalıdır. Yukarıdaki tabloda bu ayıklama yapılmıştır. Kararın sınırları ise başlıkta değil, ekli kroki ve listededir; parsel bazlı sonuç yalnız oradan çıkar.