Riskli alan kararları yalnız ilan edilmez; geri de alınır. 27 Şubat 2026 tarihli ve 33181 sayılı Resmî Gazete'de Esenler İlçesi için iki ayrı Cumhurbaşkanı Kararı yayımlandı ve ikisi de mevcut riskli alan kararlarını daralttı.
Bu, Türkiye'de kentsel dönüşüm literatüründe az yazılan bir başlıktır. Aşağıdaki değerlendirme, Resmî Gazete kayıtlarına ve 6306 sayılı Kanun metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
Esenler'de yayımlanmış kararlar
| Tarih | RG sayısı | Karar | İşlem |
|---|---|---|---|
| 07.10.2012 | — | 2012/3791 (24/9/2012) | Atışalan Havaalanı ve Atışalan Tuna mahallelerinde bazı alanlar riskli alan ilan edildi |
| 26.04.2013 | — | 2013/4442 | Oruçreis Mahallesinde alan riskli alan ilan edildi |
| 28.04.2013 | — | 2013/4577 (3/4/2013) | Çiftehavuzlar ve Oruçreis mahallelerinde bazı alanlar riskli alan ilan edildi |
| 27.02.2026 | 33181 | 10957 | 2013/4577 sayılı Kararın yürürlükten kaldırılması |
| 27.02.2026 | 33181 | 10958 | Havaalanı Mahallesindeki alanın 2012/3791 sayılı Karar kapsamından çıkarılması |
Her iki 2026 kararı da Resmî Gazete'de yayımlanmıştır: 10957 sayılı Karar ve 10958 sayılı Karar.
🔴 İki farklı işlem, iki farklı sonuç
Aynı gün yayımlanmış olsalar da bu iki karar hukuken aynı şey değildir.
| Yürürlükten kaldırma (10957) | Kapsamdan çıkarma (10958) | |
|---|---|---|
| Hedef | Kararın kendisi | Kararın kapsamındaki bir alan |
| Sonuç | 2013/4577 sayılı Karar tümüyle ortadan kalkar | 2012/3791 sayılı Karar yürürlükte kalır, yalnız Havaalanı Mahallesindeki alan kapsam dışına çıkar |
| Kalan alanlar | Kararın kapsamındaki tüm alanlar statüsünü yitirir | Kararın diğer alanları riskli alan olmaya devam eder |
| Tapu/uygulama sorgusu | "Bu karar artık yok" | "Bu karar var; parsel hâlâ kapsamda mı?" |
İkinci ayrım, alıcı için birincisinden daha tehlikelidir. Kapsamdan çıkarma, kararı ortadan kaldırmaz. 2012/3791 sayılı Karar Esenler'de yürürlüktedir; yalnız kapsamı daralmıştır. Bir parselin bugün kapsamda olup olmadığı, hem asıl kararın hem 10958 sayılı kararın ekli kroki ve listeleriyle birlikte okunarak belirlenir.
Aynı mantık ters yönde de geçerlidir: bir mahallenin adının 2012 kararının başlığında geçmesi, o mahalledeki her parselin bugün de kapsamda olduğu anlamına gelmez.
Alan statüsü sona erince ne değişir
Riskli alan, 6306 m.2/ç uyarınca "zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan"dır. Statü bir karara bağlı olduğuna göre, karar kalktığında statü de kalkar. Bunun doğrudan sonuçları şunlardır.
🔴 Mali istisnalarda dikkat: bağlantı alana değil, Kanun kapsamına. Burada sık yapılan hata, m.7'deki istisnaların yalnız alan statüsüne bağlı sanılmasıdır. m.7/10 muafiyeti üç ayrı zemin üzerinden kurar: "Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz."
Bunun sonucu şudur: alan kararı kalksa dahi, parselde riskli yapı tespiti varsa 1,5 kat muafiyeti işlemeye devam eder. Kaybedilen, yalnız alan statüsüne özgü olan kısımdır — alan bazlı planlama ve etap/ada ölçeğindeki uygulama. Aynı mantık m.7/9'daki tapu ve noter harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve döner sermaye ücreti istisnaları için de geçerlidir. İstisnaların tarafları ve kapsamı için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.
Alan bazlı uygulama yetkisi. m.6/1, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada salt çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır. Alan statüsü kalktığında bu "etap/ada" ekseni de dayanağını yitirir.
🔴 Alan kalksa da değişmeyenler
Buradaki en kritik ayrım, riskli alan ile riskli yapı arasındadır. 6306 m.2/d, riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlar.
| Konu | Alan kararı kalkınca | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Kendiliğinden kalkmaz; riskli yapı alan dışında da olabilir | 6306 m.2/d |
| Salt çoğunluk nisabı | Riskli yapıların bulunduğu parsellerde işlemeye devam eder | 6306 m.6/1 |
| Tapu beyanlar hanesindeki belirtme | Ayrı bir işlemdir; ayrıca terkin gerekir | 6306 m.3 |
| Tahliye ve yıktırma yükümlülüğü | Riskli yapı tespiti ayakta ise devam eder | 6306 m.5 |
| Yapılmış plan ve uygulama işlemleri | Otomatik olarak geçersiz hâle gelmez; kaldırma kararının metniyle birlikte değerlendirilir | — |
| 1,5 kat harç muafiyeti | Riskli yapının bulunduğu parselde devam eder | 6306 m.7/10 |
Yani "alan kararı kalktı" cümlesi, "bina artık riskli değil" demek değildir. Nisap kuralının riskli yapı parselinde de işlediği için, dönüşüm süreci alan statüsü olmadan da yürüyebilir. Nisabın işleyişi için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına bakılabilir.
Esenler'in on dört yıllık çizgisi
| Yıl | Olay |
|---|---|
| 2012 | Atışalan Havaalanı ve Atışalan Tuna mahallelerinde riskli alan ilanı (2012/3791) |
| 2013 | İki ayrı karar: Oruçreis (2013/4442) ve Çiftehavuzlar–Oruçreis (2013/4577) |
| 2014–2025 | Yeni alan kararı yayımlanmadı |
| 2026 | Aynı gün iki geri alma kararı (10957 ve 10958) |
Bu çizgi, riskli alan statüsünün kalıcı bir tapu niteliği olmadığını gösterir. 2013'te ilan edilen bir alan 2026'da statüsünü yitirebiliyor; 2012'de ilan edilen bir alanın bir mahallesi kapsam dışına çıkarılabiliyor. Dolayısıyla bir taşınmazın dönüşüm statüsü, satın alma tarihindeki hâliyle sorgulanmalıdır; on yıl önceki bir bilgi bugünü bağlamaz.
İki yol: idari kaldırma ve yargısal iptal
Bir riskli alan kararının etkisini yitirmesinin iki ayrı yolu vardır ve sonuçları farklıdır.
İdari kaldırma. Kararı alan makam, aynı usulle kararı geri alabilir veya kapsamını daraltabilir. Esenler'deki 10957 ve 10958 sayılı kararlar bu yola örnektir. İdari kaldırma kural olarak ileriye etkilidir: karar, kaldırıldığı tarihten sonrası için hüküm doğurmaz; geçmişte tesis edilmiş işlemler kendiliğinden yok olmaz.
Yargısal iptal. Riskli alan kararına karşı idari yargıda dava açılabilir. 6306'ya eklenen Ek Madde 1, dava penceresini net biçimde çizer: dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir ve uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. İptal kararı, idari kaldırmadan farklı olarak işlemi tesis edildiği tarihten itibaren ortadan kaldırır. Dava penceresinin ayrıntısı için riskli alan ilanında %65 ölçütü ve dava penceresi yazısına bakılabilir.
Alıcı açısından bu ayrım fiyatlamaya girer: idari kaldırmada geçmiş işlemler tartışmasız kalırken, iptalde geçmişe dönük bir hukuki belirsizlik doğabilir.
Statü değişikliği nasıl takip edilir
Riskli alan kararları, kaldırma ve kapsamdan çıkarma kararları dâhil, yalnız Resmî Gazete'de yayımlanır. Belediyenin duyuru sayfası veya emlak ilanları bu kaynağın yerine geçmez. Doğrulama zinciri şudur:
- Resmî Gazete'nin kendi arama ekranında ilçe adıyla başlık araması yapın; riskli alan, yenileme alanı ve rezerv yapı alanı kararları başlıklarında ilçe adını taşır.
- Bulunan her kaydın tarihini, sayısını ve karar numarasını not edin; 2018 sonrası kararlar "Cumhurbaşkanı Kararı", öncekiler "Bakanlar Kurulu Kararı" olarak yayımlanmıştır.
- Kararın ekli kroki ve listesini temin edin; sınır ve koordinatlar oradadır, başlıkta değil.
- Aynı ilçe için sonraki tarihli bir kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı olup olmadığını ayrıca arayın. Esenler örneğinde 2013 kararı ile onu kaldıran 2026 kararı arasında on üç yıl vardır.
- Riskli yapı tespiti Resmî Gazete'de yayımlanmaz; bu bilgi tapu kaydından ve ilgili idareden alınır.
Rezerv yapı alanıyla karıştırılmamalı
Kararın geri alınabilirliği tartışılırken en sık yapılan hata, riskli alan ile rezerv yapı alanının aynı rejime tabi sayılmasıdır. 6306 m.2 ikisini farklı makamlara bağlar:
- Riskli alan (m.2/ç): Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan. Bu nedenle hem ilanı hem kaldırılması Resmî Gazete'de yayımlanan bir kararla olur.
- Rezerv yapı alanı (m.2/c): TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alan.
Pratik sonucu şudur: bir taşınmazın rezerv yapı alanı içinde olup olmadığı, riskli alan kararlarında olduğu gibi Resmî Gazete başlık aramasıyla aynı kesinlikte doğrulanamaz; bu bilgi ilgili idareden ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığından sorulur. Rezerv alanı başvurusunun kendi şartları için rezerv yapı alanı başvurusu ve yüzde 30 şartı yazısına bakılabilir.
Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi ne olur
6306 m.5/1, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini söyler. m.5/2 ise bunların dışında kalıp Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de aynı yardımların yapılabileceğini düzenler; bu yardımların, enkaz bedeli ödenmesinin ve faiz desteğinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.
Buradaki ortak şart, yapının Kanun kapsamında olmasıdır. Alan statüsü sona erdiğinde, yalnız alan statüsüne dayanan bir kullanıcı için bu dayanak da ortadan kalkar. Buna karşılık yapı, bağımsız olarak riskli yapı tespiti almışsa, m.5 rejimi tespit üzerinden işlemeye devam eder.
Kiracı bakımından bu ayrım, tahliye tarihinin ve yardım hakkının hangi statüye dayandığının belgelenmesini gerektirir. Kararın kaldırıldığı tarihten sonra yürüyen bir süreçte dayanağın riskli yapı tespiti mi yoksa alan kararı mı olduğu, hem yardım hem tahliye usulü bakımından belirleyicidir.
Belediyenin rolü sona erer mi
Alan kararının kaldırılması, ilçe belediyesinin imar yetkisini ortadan kaldırmaz; yalnız 6306'nın alan bazlı özel rejimini devreden çıkarır. Statü sona erdikten sonra parsel, kural olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki imar planı çerçevesinde değerlendirilir.
Bu geçiş, yatırımcı açısından emsal ve yoğunluk beklentisini doğrudan etkiler: alan bazlı dönüşüm planına göre kurgulanmış bir fizibilite, statü kalktığında yürürlükteki imar planının verilerine göre yeniden hesaplanmalıdır. Kaldırma kararının yayımı tarihinden sonra alınacak ruhsatlarda hangi planın esas alınacağı, ilgili idareden yazılı olarak teyit edilmelidir.
Şirket ve yatırımcı için pratik sonuçlar
Fizibilite alan statüsüne dayanıyorsa, statü riski fiyatlanmalıdır. Bir projenin karlılığı büyük ölçüde 1,5 kat harç muafiyetine ve alan bazlı imar avantajına dayanıyorsa, kararın geri alınabileceği bir risk kalemidir. Esenler örneği, on üç yıl yürürlükte kalmış bir kararın kaldırılabildiğini gösteriyor.
Sözleşme tarafı için: yüklenici sözleşmelerinde alan statüsünün sona ermesi hâlinin nasıl ele alınacağı çoğu zaman yazılmaz. m.6/A resen uygulama ilanının sözleşmeleri kendiliğinden düşürdüğü hâl ile karıştırılmamalıdır; ayrıntı için resen dönüşüm ve kendiliğinden düşen sözleşmeler yazısına bakılabilir.
Alıcı için kontrol listesi:
- Parselin bağlı olduğu asıl kararı ve varsa kaldırma/kapsamdan çıkarma kararını birlikte isteyin.
- Kapsamdan çıkarmada, asıl kararın hâlâ yürürlükte olduğunu unutmayın.
- Riskli yapı tespitini ayrıca sorgulayın; alan kararının akıbetinden bağımsızdır.
- Tapu beyanlar hanesindeki belirtmenin terkin edilip edilmediğini kontrol edin.
- Alan statüsüne dayanılarak alınmış ruhsat ve plan işlemlerinin akıbetini sorun.
- Tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
