Kentsel dönüşümde alıcı için en riskli işlem, henüz bitmemiş bir inşaatta müteahhidin payına düşen bir bağımsız bölümü satın almaktır. 6306 sayılı Kanun bu işlemi serbest bırakmaz: satış İdarenin iznine bağlıdır ve izin, inşaatın fiilî tamamlanma oranına göre hesaplanan bir tavanla sınırlıdır.
Aşağıdaki değerlendirme 6306 sayılı Kanunun yürürlükteki metnine dayanır; tarih damgası 8 Eylül 2026'dır.
🔴 Kural: tamamlanma oranı eksi on
2019'da 7181 sayılı Kanunla 6306'nın 6 ncı maddesine eklenen on üçüncü fıkra, işlemi üç adımda kurar.
Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir.
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder |
| 2 | İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler |
| 3 | İdare, bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir |
Yani kural basittir: satılabilir oran = tamamlanma oranı − 10 puan.
| İnşaatın tamamlanma oranı | İzinli satış tavanı |
|---|---|
| %30 | %20 |
| %50 | %40 |
| %70 | %60 |
| %90 | %80 |
Tavanın üstüne çıkmak için tüm maliklerin muvafakati şarttır. Fıkranın son cümlesi açıktır: müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Burada salt çoğunluk yetmez; aranan oy birliğidir.
Bu, kanunun genel eğiliminden ayrılan nadir bir noktadır: 6306 kararların çoğunu salt çoğunluğa bağlarken, müteahhidin erken satışına karşı tam muvafakat kalkanı koyar.
Alıcı bunu nasıl doğrular
Kural tapu müdürlüğü üzerinden işlediği için alıcının elinde somut bir kontrol noktası vardır: İdarenin tapu müdürlüğüne yaptığı bildirim.
- İzin bildirimini isteyin. Satış, İdarenin ilgili tapu müdürlüğüne yaptığı bildirimin kapsamında olmalıdır.
- Tamamlanma oranının hangi tarihte ve nasıl tespit edildiğini sorun; yerinde tespit mi, yapı denetimi sistemi kaydı mı?
- Oranın üstünde bir satış söz konusuysa bütün maliklerin muvafakatinin belgelenmiş olması gerekir.
- Kendi bağımsız bölümünüzün müteahhit payında mı malik payında mı olduğunu netleştirin; kural yalnız müteahhit payı için işler.
İzin kapsamı dışında yapılan bir satışın tapuda tescili beklenmemelidir; kural, tapu müdürlüğüne yapılan bildirimle işlediği için fiilî bir kapı görevi görür.
🔴 Haciz koruması: kat irtifakına kadar, altı ay şartıyla
İkinci kritik hüküm aynı maddenin onuncu fıkrasındadır ve alıcıyı müteahhidin borçlarından korur. Fıkranın ilginç bir geçmişi vardır: 2012 metnindeki hâli Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş, 2019'da 7181 sayılı Kanunla aynı numaraya bambaşka bir hüküm yazılmıştır.
Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.
| Unsur | Kural |
|---|---|
| Koruma ne zaman başlar | Taşınmaz müteahhide devredilmişse |
| Koruma ne kadar sürer | Malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar |
| Kimin borcuna karşı | Müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları |
| İstisna | O yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları korumanın dışındadır |
| 🔴 Koruma ne zaman düşer | Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanır |
Son satır belirleyicidir. Koruma süresiz değildir: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa, taşınmazlar müteahhidin borçları için haczedilebilir hâle gelir.
Alıcı açısından bunun anlamı şudur: müteahhide devredilmiş arsa payları üzerinden yapılan bir alım, kat irtifakının kurulup kurulmadığına ve altı aylık sürenin dolup dolmadığına göre tamamen farklı bir risk taşır.
Üç hüküm birlikte okunur
Bu iki fıkra, aynı maddedeki üçüncü bir hükümle birlikte anlam kazanır: müteahhidin işi bırakması hâlinde sözleşmelerin resen feshini düzenleyen on dördüncü fıkra.
| Fıkra | Konu | Anahtar süre |
|---|---|---|
| m.6/10 | Müteahhidin borçlarına karşı haciz koruması | Kat irtifakına kadar; altı ay şartı |
| m.6/13 | Müteahhit payının satışına izin | Tamamlanma oranı eksi on |
| m.6/14 | İşe başlanmaması hâlinde resen fesih | Bir yıl / altı ay + otuz gün ihtar |
Üçü birlikte okunduğunda tablo netleşir: kanun, müteahhidi hem erken satıştan hem borçlarını taşınmaza yansıtmaktan alıkoyar, hem de işi bıraktığında sözleşmeyi maliklerin salt çoğunluğuyla düşürür. Fesih rejiminin ayrıntısı için Bağcılar'da dönüşüm ve müteahhidin işi bırakması yazısına bakılabilir.
Ancak koruma mülkiyeti geri getirmez. m.6/14'ün son cümlelerinde belirtildiği gibi, fesihten sonra yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler genel hukuk hükümlerine tabidir.
Kat irtifakı neden altı ayda kurulamayabiliyor
6306'nın altı aylık eşiği anlamını, kat irtifakının nasıl kurulduğunu bilince kazanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 14 üncü maddesi, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsada kat irtifakının kurulması için şunları arar:
- arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istemi,
- 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malikin veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje,
- (b) bendindeki yönetim planı.
Ayrıca kat irtifakları, her kat irtifakının ilgili olduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur; yapı projeye göre tamamlandıktan sonra bağımsız bölüm numaraları ve eklentiler yine beyanlar hanesinde belirtilir.
Görüldüğü gibi kat irtifakı, tek bir başvuruyla oluşan basit bir işlem değildir: bütün paydaşların istemi ve onaylı proje şarttır. Çok paydaşlı dönüşüm parsellerinde bu, altı aya sığmayabilir — ve sığmazsa 6306 m.6/10'daki haciz koruması düşer.
Alıcı için pratik sonuç: "kat irtifakı henüz kurulmadı" cevabı tek başına yeterli değildir. Sorulması gereken, yapım işine ne zaman başlandığı ve altı aylık sürenin dolup dolmadığıdır.
İki ayrı saat: altı ay ve beş yıl
Kat irtifakı etrafında birbirinden bağımsız iki süre işler ve karıştırılmamalıdır.
| Süre | Ne olur | Dayanak |
|---|---|---|
| Altı ay | Yapım işine başlanmasından itibaren kat irtifakı kurulmazsa, taşınmazlar müteahhidin borçları için haczedilebilir hâle gelir | 6306 m.6/10 |
| Beş yıl | Kat irtifakına konu arsada, irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre uzatılmasına karar verir | 634 m.49/3 |
İkisi zıt yönlerde çalışır: altı aylık süre kat irtifakının kurulmamasını, beş yıllık süre ise kurulmuş kat irtifakında yapının yapılmamasını yaptırıma bağlar. Uzatma istem üzerine yenilenebilir; süre dolduğunda kat irtifakı kendiliğinden değil, sulh hâkiminin kararıyla sona erer.
634 m.49'un ilk fıkrası bir başka çıkış yolu daha tanır: kat irtifakına konu arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla sicil kaydını sildirerek irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı ayrıca, arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
Dönüşüm sürecinde kamulaştırma ihtimalinin bulunduğu düşünülürse, son cümle uygulamada karşılığı olan bir hükümdür.
Devredilen taşınmazlarda tescil kime yapılır
Kamu eline geçmiş dönüşüm taşınmazlarında alıcının sorduğu bir başka soru, yeni bağımsız bölümlerin kimin adına tescil edileceğidir. 6306 m.6/11 bunu doğrudan düzenler: Kanun hükümlerine göre Başkanlığa devredilen veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ'ye ya da İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde, Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar, Başkanlığın, TOKİ'nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur.
İki ayrıntı önemlidir. Birincisi, tescil anlaşma sağlanmış olma şartına bağlıdır. İkincisi, hüküm mirasçıları açıkça sayar; anlaşmayı yapan kişinin ölümü hâlinde hak sahipliği mirasçılara geçer ve süreç yeniden başlamaz.
Ayrıca m.6/12 uyarınca Bakanlık, Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ'ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ ya da İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir. Dolayısıyla alıcının muhatabı projeye göre değişebilir; yetki devrinin kime yapıldığı yazılı olarak teyit edilmelidir.
Malik payından alım ile farkı
Bu kuralların hiçbiri malikin kendi payına düşen bağımsız bölümün satışı için geçerli değildir. Ayrım şudur:
| Malik payı | Müteahhit payı | |
|---|---|---|
| Satış izni | Aranmaz | İdarenin izni ve oran tavanı |
| Haciz koruması | Kendi borcuna karşı koruma yok | Müteahhidin borçlarına karşı koruma var (şartlı) |
| Şerhlerin akıbeti | Kendi payındaki yükler yeni bağımsız bölüme taşınır | Sözleşme şerhi fesihte terkin edilir |
Malik payındaki yüklerin dönüşüm sonrasında nasıl taşındığı için Gaziosmanpaşa'nın on dört riskli alan kararı yazısındaki şerh bölümüne, tapuda okunacak kayıtların tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.
Alıcı için kontrol listesi
- Payın kime ait olduğunu belirleyin: malik payı mı, müteahhit payı mı?
- İdarenin satış izni bildirimini ve dayandığı tamamlanma oranını isteyin.
- Tavanı hesaplayın: izinli oran, tamamlanma oranının on puan altıdır.
- Tavanın üstündeki satışta bütün maliklerin muvafakatini arayın; salt çoğunluk yetmez.
- Kat irtifakının kurulup kurulmadığını kontrol edin; koruma buna kadar sürer.
- Yapım işine başlama tarihini öğrenin; altı ay geçtiyse haciz koruması düşmüş olabilir.
- Malzeme ve işçilik alacaklarını ayrı değerlendirin; bunlar korumanın dışındadır.
- Fesih riskini m.6/14 eşiklerine göre fiyatlayın.
