Gaziosmanpaşa: on dört riskli alan kararının haritası

Gaziosmanpaşa, Resmî Gazete arşivine göre İstanbul'da en çok riskli alan kararı yayımlanan ilçedir: on dört karar. Bunların on üçü 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesine göre riskli alan ilanı, biri ise ilan edilmiş riskli alan içindeki taşınmazların acele kamulaştırılması kararıdır.

İlçede yenileme alanı kararı bulunmaması da anlamlıdır: dönüşüm burada koruma mevzuatı üzerinden değil, afet riski ekseninde yürüyor. Aşağıdaki değerlendirme 8 Eylül 2026 itibarıyla Resmî Gazete kayıtlarına dayanır.

Gaziosmanpaşa'da yayımlanmış kararlar

Kararların tam metinleri Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; örneğin Yenidoğan 1. Kısım kararı (2016/9188) ve acele kamulaştırma kararı (2016/8598).

🔴 "Kısım" tekniği: aynı mahalle, ayrı kararlar

Gaziosmanpaşa tablosunun en ayırt edici yönü, aynı mahallenin kısımlara bölünerek ayrı kararlarla ilan edilmesidir:

• Pazariçi Mahallesi — 1. Kısım (2016/9190) ve 2. Kısım (2016/9193), ikisi de aynı gün.
• Yenidoğan Mahallesi — 1. Kısım (2016/9188); ayrıca 2013 ve 2015'te Sarıgöl ile birlikte iki karar.
• Yıldıztabya Mahallesi — 2016'da iki ayrı karar (2016/9192 ve 2016/9411) ve 2018'de 3. Kısım (2018/11392).

Bunun pratik sonucu şudur: bir parselin "Pazariçi'nde" veya "Yıldıztabya'da" olması, hangi kararın kapsamında olduğunu göstermez. Her karar kendi ekli kroki ve listesindeki sınır ve koordinatlarla sınırlıdır; parselin hangi kısımda kaldığı ayrıca tespit edilmelidir.

Bu tespit yalnız akademik değildir: dava süresi her karar için ayrı işler. 6306'ya eklenen Ek Madde 1 uyarınca riskli alan kararına karşı dava Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir ve uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz. Yıldıztabya'da 2016 kararının kapsamındaki bir parselle 2018 kararının kapsamındaki bir parselin dava geçmişi farklıdır.

Aynı mahalle için ikinci kez karar alınması

Bağlarbaşı ve Sarıgöl–Yenidoğan için 2013'te birer, 2015'te birer karar alınmıştır. Başlıklar aynı mahalleleri işaret eder ancak kararlar ayrıdır.

Aynı mahalle için ikinci bir karar alınmasının hukuki anlamı, birinci kararın kendiliğinden ortadan kalktığı değildir. Bir alan kararının yürürlükten kalkması için ya yürürlükten kaldırma ya da kapsamdan çıkarma kararı gerekir; bunların ikisi de Resmî Gazete'de ayrıca yayımlanır. Gaziosmanpaşa tablosunda böyle bir karar bulunmamaktadır.

Dolayısıyla ilçedeki bir parsel için doğru soru "mahalle riskli alan mı?" değil, "parsel hangi karar veya kararların ekinde?" sorusudur.

Kararların zaman çizgisi ne anlatıyor

2016'daki yoğunlaşma, on dört kararın yarısını tek yıla topluyor. 2018'den bu yana yeni bir karar yayımlanmamış olması, ilçedeki dönüşümün alan ilanı aşamasından uygulama aşamasına geçtiğini gösterir. Yatırımcı açısından anlamı şudur: Gaziosmanpaşa'da bugün karşılaşılacak asıl soru "buraya riskli alan kararı gelir mi?" değil, "mevcut karar kapsamındaki parselde uygulama hangi aşamada?" sorusudur.

🔴 Tebligat: mektup beklemeyin

Riskli yapı ve tahliye süreçlerinde tebligat, klasik posta tebligatı gibi işlemez. 6306'nın iki ayrı rejimi vardır ve süreleri farklıdır.

Bu, yurt dışında veya şehir dışında yaşayan malik ve yatırımcılar için doğrudan bir risktir: süre, sizin haberdar olmanızla değil, ilanla başlar. Gaziosmanpaşa gibi kararların 2013–2018 arasına yayıldığı bir ilçede, satın alınan bir taşınmazın geçmişinde tebliğ edilmiş sayılan bir işlem bulunabilir. m.6/A rejiminin ayrıntısı için resen dönüşüm ve kendiliğinden düşen sözleşmeler yazısına bakılabilir.

Tahliye ve yıktırma masraflarının kimde kaldığı da önemlidir: Başkanlık veya İdare tarafından yapılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Yani masraf, kamu alacağı rejimiyle takip edilir.

Yıkımdan sonra: arsa hâline gelen taşınmaz

7471 sayılı Kanunla 6306 m.6'ya eklenen on altıncı fıkra, uygulamada sık karşılaşılan bir düğümü çözer: Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Pratik sonucu şudur: bir paydaşın ortaklığın giderilmesi davası açması, dönüşümü kilitlemez. Nisap kuralı işlemeye devam eder. Bu iki yolun birlikte yürüyebilmesi, çok paydaşlı Gaziosmanpaşa parsellerinde belirleyicidir.

Acele kamulaştırma kararı: 2016/8598

Tablodaki 2016/8598 sayılı karar, bir alan ilanı değil uygulama kararıdır: Gaziosmanpaşa İlçesinde ilan edilen riskli alan sınırları içindeki bazı taşınmazların Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırılması.

Acele kamulaştırma, el koyma ile bedel tespitini birbirinden ayırır; malikin bedel hakkı devam eder. Süreç ve süreler için acele kamulaştırmada yedi gün ve otuz günlük dava hakkı yazısına bakılabilir.

Gider tarafı da maliki korur: 2942 m.29 uyarınca mahkeme heyetinin harcırahları, bilirkişi ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri, tapu harçları ve Kanunun gerektirdiği diğer giderler idarece ödenir; 2026'da yapılan değişiklikle kamulaştırmasız el koyma davaları ve uzlaşma tutanağının uygulanmasında doğan tapu harçları da bu kapsama alınmıştır. Ayrıntı için kamulaştırma giderleri ve tapu harcı yazısına bakılabilir.

Riskli alan içindeki parselde malikin yolu

Alan kararı, tek tek yapıların akıbetini doğrudan belirlemez. 6306'nın işleyişinde iki ayrı halka vardır.

Birinci halka — riskli yapı tespiti. m.3 uyarınca tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare tespiti resen de yapabilir; engelleme hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılır. Tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar dört üniversite öğretim üyesi ve üç Bakanlık/Başkanlık personelinden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.

İkinci halka — malikler arasında karar. Yapının riskli olduğu kesinleştiğinde uygulamaya nasıl geçileceği, malikler arasındaki nisap kurallarına göre belirlenir; karara katılmayan malikin payının satışı da bu rejimin parçasıdır. Ayrıntı için kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı yazısına bakılabilir.

Riskli alan statüsü bu iki halkayı ortadan kaldırmaz; uygulamanın çerçevesini ve mali rejimini belirler.

Mali rejim: alan statüsünün karşılığı

1,5 kat kuralının Gaziosmanpaşa gibi mevcut yapılaşması yoğun ilçelerde karşılığı yüksektir: muafiyetin tutarı mevcut inşaat alanına bağlı olduğundan, dolu parsellerde avantaj büyür. İstisnaların kapsamı ve sınırları için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.

Şerhler yeni bağımsız bölüme nasıl taşınır

Çok paydaşlı parsellerde alıcının en sık sorduğu soru, bir paydaşın ipoteği veya haczinin diğerlerinin yeni dairelerine bulaşıp bulaşmayacağıdır. 6306 m.6/1 bunu açıkça çözer.

Bina yıkılıp taşınmaz arsa hâline geldiğinde, sicilde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Yani hak, parselin tamamına değil, yükümlü paydaşın payına bağlı kalır.

2019'da 7181 sayılı Kanunla eklenen cümle bir adım daha ileri gider: yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında bu haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Uygulamadaki karşılığı üç maddede özetlenebilir:

• Bir paydaşın payı üzerindeki ipotek, dönüşüm sonrası o paydaşa düşen bağımsız bölüme geçer; diğer paydaşların dairelerine yayılmaz.
• Aynı cümlenin devamı, bu hakların ve şerhlerin tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerine engel teşkil etmediğini ve bu işlemlerde maliklerin muvafakatinin aranmadığını söyler.
• Dolayısıyla üzerinde şerh bulunan bir paydaşın varlığı, projenin tapu işlemlerini tek başına durdurmaz.

Alıcı için pratik çıkarım: satın alınan payın kendi üzerindeki yükler belirleyicidir. Diğer paydaşların yükleri projeyi geciktirmez ancak alınan payın yükü, dönüşüm sonrasında yeni bağımsız bölüme taşınır.

Yatırımcı için kontrol listesi

• Karar numarasıyla çalışın. Mahalle adı yetmez; Pazariçi ve Yıldıztabya'da birden çok kısım vardır.
• Ekli krokiyi isteyin. Sınır ve koordinatlar kararın ekindedir.
• Yayım tarihini not edin. Dava süresi yayım tarihinden işler ve uygulama işlemi üzerine alan kararına dava açılamaz.
• Kaldırma veya kapsamdan çıkarma kararı olup olmadığını sorgulayın. Bu kararlar da Resmî Gazete'de yayımlanır.
• Riskli yapı tespitini ayrıca kontrol edin. Belirtme tapu beyanlar hanesindedir ve tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde bildirilir.
• Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin kullanım süresini belgeleyin. İstisnalar bir yıllık kullanım şartına bağlıdır.
• Tapu ve şerh haritasının tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.