Beyoğlu'nda dönüşüm: sekiz karar, iki ayrı rejim

Beyoğlu, İstanbul'da kentsel dönüşümün iki ayrı kanunla birlikte yürüdüğü ilçelerin başında geliyor: bir yanda 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı kararları, diğer yanda 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesine göre riskli alan kararları. İkisi farklı mercilerin, farklı gerekçelerle aldığı kararlardır ve taşınmaza bağladıkları sonuçlar da farklıdır.

Aşağıdaki tablo, T.C. Resmî Gazete'nin kendi arşivinde Beyoğlu için yayımlanmış kararların tamamını gösteriyor. Her satır, Resmî Gazete tarihi, sayısı ve karar numarasıyla doğrulanabilir. Değerlendirme 8 Eylül 2026 itibarıyladır.

Beyoğlu'nda yayımlanmış kararlar

Kararların tam metni Resmî Gazete'de yayımlanmıştır; örneğin İstiklal Mahallesi riskli alan kararı (2012/3901) ve Perşembe Pazarı yenileme alanı kararı (2017/9942) doğrudan görülebilir.

Kararların lafzı ne diyor

Riskli alan kararlarının metni tek cümleliktir ve üç unsuru içerir. 2012/3901 sayılı karar bunun tipik örneğidir: "İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, İstiklal Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanın riskli alan ilan edilmesi; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 4/10/2012 tarihli ve 1454 sayılı yazısı üzerine, 6306 sayılı Kanunun 2 nci maddesine göre … kararlaştırılmıştır."

Bu cümleden üç sonuç çıkar:

• Sınır, kararın metninde değil ekindedir. Alanın kapsamı "ekli kroki ile liste"de gösterilen sınır ve koordinatlardır. Bir parselin alan içinde olup olmadığı, ancak bu ekten ve idarenin uygulama paftasından anlaşılır.
• Karar bir bakanlık yazısına dayanır. Metinde teklif yazısının tarih ve sayısı yer alır; itiraz veya iptal davasında dosyanın idari geçmişi buradan izlenir.
• Dayanak madde açıkça yazılıdır. Riskli alanda 6306 m.2, yenileme alanında 5366 m.2.

İki rejimin farkı

Beyoğlu'nun tablosunda ikisinin de bulunması tesadüf değil: ilçenin bir kısmı koruma mevzuatına tabi tarihî dokudan, bir kısmı ise yoğun ve yıpranmış yapı stokundan oluşuyor. İki rejimin ayrıntılı karşılaştırması için sit alanında dönüşüm ve yenileme alanı rejimi yazısına bakılabilir.

Cihangir sorusu: başlıkta mahalle yoksa ne olur

Beyoğlu'nda alım yapan yatırımcıların en sık sorduğu soru, belirli bir mahallenin — örneğin Cihangir'in — kapsamda olup olmadığıdır. Tablodaki kararlarda mahalle adı iki farklı biçimde geçiyor:

• Mahalle adı yazılı kararlar: Örnektepe, Sütlüce, İstiklal, Çukur, Fetihtepe, Kaptanpaşa, Keçecipiri, Piripaşa, Piyalepaşa, Kulaksız, Arapcami.
• Mahalle adı yazılı olmayan kararlar: 2006/10172, 2006/10573 ve 2010/1167. Bunların başlığında yalnız "Beyoğlu İlçesinde bulunan bazı alanlar" ifadesi geçer.

🔴 Bu ikinci grup kritik: başlıkta mahalle geçmiyor olması, o mahallenin kapsam dışında olduğu anlamına gelmez. Alan sınırı kararın ekindeki kroki ve listededir. Dolayısıyla Cihangir gibi bir mahalle için doğru cevap, "kapsamda değil" ya da "kapsamda" demek değil; ekli krokinin ve belediyenin uygulama paftasının kontrol edilmesidir.

Pratikte sorulacak üç soru şudur: parsel, adı geçen kararlardan birinin ekli listesinde yer alıyor mu; parsel koruma amaçlı imar planı kapsamında mı; yapı tescilli kültür varlığı mı? Üçüncü sorunun cevabı olumluysa müdahaleler koruma bölge kurulu kararına bağlanır; ayrıntı için tescilli taşınmaz alırken 2863'ün getirdiği yükler yazısına bakılabilir.

Acele kamulaştırma kararı ne anlama geliyor

Beyoğlu tablosundaki 2006/10573 sayılı karar, diğerlerinden farklı bir türdür: bir alan ilanı değil, acele kamulaştırma kararıdır. 5366 m.4 uyarınca yenileme alanlarında yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır; anlaşma sağlanamayan hâllerde taşınmazlar idarece kamulaştırılabilir ve bu kamulaştırmalar 2942 m.3/2'deki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır.

Acele kamulaştırma kararı, malikin bedel hakkını ortadan kaldırmaz; el koyma ile bedel tespitini birbirinden ayırır. Sürecin işleyişi ve dava süreleri için acele kamulaştırmada yedi gün ve otuz günlük dava hakkı yazısına bakılabilir.

Hazine taşınmazının bedelsiz devri: 2013/5251

Tablodaki bir başka özel karar, Çukur Mahallesinde yenileme alanı içinde kalan Hazineye ait taşınmazın Beyoğlu Belediyesine bedelsiz devridir. Dayanağı 5366 m.4'ün ilgili fıkrasıdır: yenileme alanında kalan Hazine taşınmazları — kamu hizmetine tahsisli olanlar, ön izin verilmiş veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş olanlar ile askerî yasak ve güvenlik bölgeleri hariç — Cumhurbaşkanı kararı ile projeyi yürüten idareye bedelsiz devredilir ve devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Devrin bir de şartı vardır: devir tarihinden itibaren beş yıl içinde amacına uygun kullanılmayan taşınmazlar bedelsiz olarak re'sen Hazine adına tescil edilir. Ayrıca bu taşınmazlardan elde edilecek gelirin, proje ve uygulama giderleri düşüldükten sonra kalan kısmının yüzde 50'si Hazineye aktarılır.

Yenileme alanı ilan edildikten sonra ne oluyor

Alan kararı tek başına bir proje değildir; süreç projenin onayıyla başlar. 5366 m.2 uyarınca belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar, belediyece hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip yenileme projesi hükümlerine tâbi olur. Yani kritik eşik, alan ilanı değil kurul kararıdır.

Projeleri onaylamak üzere 2863 m.51'e göre gerektiği kadar Koruma Bölge Kurulu oluşturulur; kurulca onaylanan projeler idarece uygulanır. Projenin içeriği de tanımlıdır: alan içindeki taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ile onarılacak veya yeniden inşa edilecek yapıların imar mevzuatında öngörülen projeleri.

Malikin kendi yapısını yenilemesi mümkündür, ancak dört şarta bağlıdır: kendi parseli ve yapısı aynen korunarak yenilenecek olması, projenin bütünlüğünü bozmaması, belediyece kabul edilen projeye bağlı kalınması ve idarenin belirleyeceği amaçta kullanılması. Bu durumda uygulamanın projeyle eş zamanlı başlatılması ve tamamlanması esastır.

Yapmama hâlinin sonucu da açıktır: yenileme projelerinin gerektirdiği uygulamalar verilen süre içinde yapı malikince yapılmazsa, belediye tarafından yapılarak masrafı yapı malikinden tahsil edilir. Belediyece ödemeyi kolaylaştırıcı tedbirler alınabilir.

Toplu yapı ve re'sen tescil imkânı

Parçalı mülkiyetin yoğun olduğu Beyoğlu gibi ilçelerde 5366 m.4'ün bir fıkrası, projenin mülkiyet kurgusunu kolaylaştırıyor: kamu hizmetine ayrılan alanlar hariç olmak üzere, yenileme alanı sınırları içinde sınırları imar ve parselasyon planlarında belirlenmek kaydıyla, yapılı veya yapısız imar parsellerine, ilgili kurullarca tasdik edilen mimari projelere uygun olarak 634 sayılı Kanunun toplu yapıya ilişkin hükümlerine göre tek bir kat mülkiyeti tesis edilebilir.

İdare ayrıca; parsel maliklerinin sosyal altyapı ve tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesislere ilişkin kullanma ve yararlanma şartları ile masraflara katılma usullerine ilişkin işletme projeleri hazırlayarak tapu sicilinin beyanlar hanesinde belirtme isteyebilir. Restorasyon ve restitüsyon projelerine uygun olarak irtifak hakkı tesisi veya parselasyon planları yapılmak suretiyle, 634 m.12'deki belgeler toplu yapı ilişkisini gösterir şekilde hazırlanıp Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilan edildikten ve kesinleştikten sonra, idare kat mülkiyeti ve kat irtifakını re'sen tapu siciline tescil ettirmeye yetkilidir.

Alıcı bakımından bu, satın alınan bağımsız bölümün ileride toplu yapı düzeni içinde yeniden kurgulanabileceği ve ortak gider rejiminin tapu beyanlar hanesine işlenebileceği anlamına gelir. Kat mülkiyetindeki işletme projesi ve yönetim rejimi için işletme projesi, avans ve toplu yapı nisabı yazısına bakılabilir.

Aynı parselde iki farklı vergi sonucu

Beyoğlu'nda bir proje, hangi kararın kapsamında yürüdüğüne göre farklı bir maliyet tablosuyla karşılaşır.

Riskli alan kapsamındaysa, 6306 m.7/9'daki istisna işler: istisna maddede sayılan taraflara (Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, işi yüklenen müteahhit, malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlar) ve sayılan işlemlere bağlıdır; kapsamına noter ve tapu harcı, belediye ücret ve harçları, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisi girer. Ayrıca m.7/10 uyarınca riskli alanlarda mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Yenileme alanı kapsamındaysa, 5366 m.3 tek cümleyle çok daha geniş bir sonuç doğurur: "Yenileme alanlarındaki uygulamalar her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden muaftır." Buna ek olarak bu alanlardaki mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç, 4734 sayılı Kanundan muaftır.

İki rejimin de kapsamadığı bir kalem vardır: katma değer vergisi. Ne 6306 m.7/9'daki liste ne de projenin niteliği, teslim ve hizmetlerin KDV karşısındaki durumunu değiştirir; bu, 3065 sayılı Kanunun kendi hükümlerine göre belirlenir. İstisnaların kapsamı ve sınırları için kentsel dönüşümde harç ve damga istisnası yazısına bakılabilir.

Beyoğlu'nda alım yapacaklar için kontrol listesi

• Karar tarihini not edin. Riskli alan kararına karşı dava, Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir ve uygulama işlemleri üzerine alan kararına karşı dava açılamaz. Tablodaki en yeni riskli alan kararı 2016 tarihlidir.
• Ekli krokiyi isteyin. Sınır ve koordinatlar kararın ekindedir; başlıktaki mahalle listesi tek başına yeterli değildir.
• Hangi rejimin işlediğini belirleyin. Yenileme alanında vergi muafiyeti daha geniş, proje türü ise koruma odaklıdır.
• Tescil ve sit statüsünü ayrıca sorun. 6306 uygulaması sit alanında kapalı değildir; ancak Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü aranır.
• Tapu beyanlar hanesini okuyun. Riskli yapı belirtmesi tapuya işlenir; alan kararı ise tapuda görünmeyebilir. Kayıt haritasının tamamı için dönüşüm bölgesinde alım: tapuda okunacak kayıtlar yazısına bakılabilir.