Apartman ve sitelerde aidat tartışmalarının çoğu tutarın kendisinden değil, tutarın hangi belgeye dayandığından çıkar. Bu belge Kat Mülkiyeti Kanununun 37 nci maddesindeki işletme projesidir ve 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun (RG: 22/5/2026) bu maddeyi, yöneticinin avans toplama yetkisini ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği nisabını birlikte değiştirdi. Değişiklikler 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi.
Aşağıda yeni metnin ne dediğini, hangi eski uygulamanın kalktığını ve yönetici ile kat maliki açısından pratik sonuçlarını 7 Eylül 2026 tarihli konsolide metin üzerinden ele alıyoruz. Aidatın paylaştırılması, gecikme tazminatı ve devir yaptırımı ayrı bir dosyadır; onun için kat mülkiyetinde aidat, yönetim planı ve devir yazısına bakılabilir.
Yeni birinci fıkra: onay merci ve üç aylık pencere
m.37'nin yeni birinci fıkrası iki cümleden ibaret ama sistemi kuruyor: "İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar."
Buradan üç sonuç çıkar. Birincisi, asıl yetkili kat malikleri genel kuruludur; yöneticinin tek başına yaptığı proje "geçici" niteliktedir. İkincisi, geçici proje bir boşluk doldurma aracıdır ve ömrü en geç üç ayla sınırlıdır. Üçüncüsü, yöneticinin geçici projeyi yapması takdire bağlı değildir: metin "gecikmeksizin" diyor.
Projede ne bulunur
Maddenin ikinci fıkrası, projede gösterilmesi gereken üç kalemi sayıyor:
| Kalem | İçerik |
|---|---|
| (a) | Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları |
| (b) | Tüm giderlerden her kat malikine, Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar |
| (c) | Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı (7579 ile değişik) |
Dikkat edilecek nokta, üç kalemin de 20 nci maddedeki paylaşım esaslarına bağlanmış olmasıdır: işletme projesi paylaşım kuralını yaratmaz, uygular. Yönetim planında geçerli bir paylaşım düzeni varsa proje ona uymak zorundadır.
Bildirim ve karar: yedi günlük itiraz yerine üç aylık genel kurul
Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. 7579, bu cümleye "bildirilir" ibaresinden sonra gelmek üzere "ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır" ibaresini ekledi ve fıkradaki bir cümleyi mülga etti; konsolide metinde bu cümlenin yerinde parantez içi boşluk görünüyor.
Sonuç olarak bugünkü metinde bireysel itiraz üzerine yürüyen ayrı bir inceleme aşaması yer almıyor; projenin kaderi genel kurulda alınacak karara bağlanmış durumda. Karar aleyhine olan kat maliki için yol, kurul kararlarının iptali rejimidir.
Bildirimin muhatabı da dikkat ister: metin yalnız kat maliklerini değil, bağımsız bölümden fiilen yararlananları da sayıyor. Kiracıya yapılan usulüne uygun bildirim, ortak gider sorumluluğu bakımından dosyanın parçasıdır; malike hiç bildirim yapılmamış bir proje ise kesinleşmiş sayılmaz.
Değişmeyen ve pratikte en kritik cümle ise şudur: kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Yani proje kesinleştiğinde yönetici, borçlu kat malikine karşı ilamsız takipte itirazın kaldırılmasını isteyebilecek bir belgeye sahip olur. Onay sürecindeki usul hatası, sadece bir yönetim tartışması değil, bu icra avantajının kaybı anlamına gelir.
🔴 Geçici projeye tavan: yeniden değerleme oranı
7579'un eklediği son fıkra, yöneticinin geçici projeyle bütçeyi serbestçe büyütmesini engelliyor: "Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir."
Hükmün üç ayağı var:
- Şart: tavan yalnız mevcut bir işletme projesi varsa işler. Hiç proje yapılmamış bir yapıda karşılaştırma noktası bulunmadığı için tavan uygulanamaz.
- Ölçü: artış, bir önceki yıla ilişkin VUK mükerrer m.298 yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu oran her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan edilir; yani tavan sabit bir yüzde değil, o yılın ilan edilen oranıdır.
- Usul: tavana uygun belirlenen geçici proje yine aynı usulde kat malikleri kuruluna sunulur; tavan, genel kurul onayının yerine geçmez.
Tavanın kıyas noktası da metinde yazılı: karşılaştırma yürürlüğü devam eden işletme projesi bedeli üzerinden ve takvim yılı başından geçerli olmak üzere yapılır. Yıl ortasında hazırlanan bir geçici projede bile ölçü, o takvim yılının başındaki bedeldir; yıl içinde yapılan ara zamlar yeni bir taban oluşturmaz. Oranın "bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilen" oran olması da önemlidir: cari yılın tahmini enflasyonu değil, ilan edilmiş resmî oran esas alınır.
Kat maliki açısından bu, yöneticinin tek imzasıyla gelen aidat artışına karşı metinde yazılı ilk sayısal sınırdır. Yönetici açısından ise, gerçek maliyet artışı yeniden değerleme oranını aşıyorsa çözüm geçici proje değil, genel kurulu toplamaktır.
Yöneticinin avans yetkisi daraldı
Değişikliğin üçüncü ayağı m.35'in (d) bendindedir. Yöneticinin görevleri arasındaki avans toplama yetkisi, 7579'un 3 üncü maddesiyle yeniden yazıldı ve bugün şöyle işliyor: genel yönetim, koruma, onarım, temizlik, asansör ve kalorifer işletmesi ile sigorta için, yönetim planında gösterilen zamanda — gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde — kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması.
Yetkinin sınırı artık paranın bitip bitmediğine değil, projenin onaylanıp onaylanmadığına bağlanmış durumda. Bu, m.37'deki üç aylık pencereyle aynı yöne bakan bir düzenlemedir: avans, onaya kadar geçen süreyi köprülemek içindir; kalıcı bir finansman yöntemi değildir.
Yöneticinin bu görevleri yerine getirmemesinin karşılığı da Kanunda yazılı. m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; m.36 uyarınca karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir; m.39 uyarınca ise yönetim planında zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap verilir ve kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, plan dışındaki zamanlarda da hesap gösterilmesi istenebilir.
Projeyi yapacak ve denetleyecek organlar
İşletme projesi tartışmalarının bir kısmı, projeyi yapan kişinin yetkisinin tartışmalı olmasından çıkar. m.34 uyarınca kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir ve anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır.
Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa onu atayan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir. Yönetici atanırken sözleşmede teminat gösterilmesi şart edilebilir; böyle bir şart olmasa bile haklı sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir.
Denetim tarafında m.41 net bir takvim koyuyor: yönetim planında zaman yoksa hesaplar her üç ayda bir denetlenir; haklı sebep varsa her zaman denetim yapılabilir. Kurul denetim işini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Denetçi, yönetim planında zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula rapor verir; rapor çoğaltılarak taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir ve her sayfası noter mührüyle tasdikli, sıra numaralı bir deftere geçirilerek imzalanır.
Hangi harcama projeye girer: ortak yerlerde yenilik ve ilaveler
İşletme projesi, olağan yönetim giderlerinin bütçesidir; ortak yerlerde yapılacak değişiklikler ayrı bir karar rejimine tabidir. m.42 uyarınca kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz; ortak yerlerin daha düzgün, rahat ve kolay kullanılır hâle getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayan yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır.
Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadillerinde ise Kanun ayrı bir yol kuruyor: talep, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz veya talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler bu talepleri en geç altı ay içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür.
Pratik sonuç: yönetici, çoğunluk kararı olmayan bir "yenilik" harcamasını geçici işletme projesine koyarak fiilen onaylatamaz; bu kalemler ayrı kurul kararını gerektirir.
🔴 Toplu yapıda nisap beşte dörtten üçte ikiye indi
7579'un 5 inci maddesi, toplu yapılara özgü m.70'i değiştirdi. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. Değişiklik nisabı ise düştü:
| Konu | Dayanak | Nisap |
|---|---|---|
| Toplu yapıda yönetim planının değiştirilmesi | 634 m.70/1 | Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi (7579 ile beşte dörtten indirildi) |
| Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesi | 634 m.70/2 | Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi (7579 ile beşte dörtten indirildi) |
| Toplu yapı olmayan anagayrimenkulde yönetim planı değişikliği | 634 m.28 | Bütün kat maliklerinin beşte dördü |
Ayrıca maddeye eklenen fıkra kısa ama kesindir: "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz." Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme hükmündedir; ancak toplu yapı planlarında yer alan ve m.70'e aykırı düşen — örneğin daha ağır nisap arayan — hükümler artık uygulanamaz. Uygulamada yıllarca kilitli kalmış site yönetim planları için bu, değişikliğin önünü açan hükümdür.
Toplu yapı yönetimi ile bağımsız bölümün kullanım biçimi arasındaki bağ da unutulmamalı: kısa süreli kiralamada kat malikleri kurulu kararı ayrı bir izin şartıdır; ayrıntı için turizm amaçlı konut kiralamada izin belgesi ve yaptırımlar yazısına bakılabilir.
Yönetici ve kat maliki için kontrol listesi
- Ocak ayı kritik: yönetim planında zaman yoksa avans toplama ve hesap verme takvimi yılın ilk ayına bağlıdır.
- Geçici proje yapıldıysa saat işliyor: en geç üç ay içinde genel kurulda onay kararı alınmalıdır.
- Artış tavanını hesaplayın: mevcut proje varsa geçici projedeki bedel, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşamaz.
- Bildirimi belgeleyin: proje imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir; icra aşamasında bu belge aranır.
- Toplu yapıda nisabı yeniden sayın: beşte dört nisabı nedeniyle rafa kalkmış yönetim planı değişiklikleri artık üçte iki ile mümkündür.
- Yapısal müdahalelerde ayrı rejim: ortak yer ve taşıyıcı sisteme ilişkin işler işletme projesinin değil, taşıyıcı sisteme dokunan tadilat rejiminin konusudur.
