İmar Kanununda sorumluluk, unvanlara bağlanır: yapı sahibi, proje müellifi, fenni mesul, yapı müteahhidi, şantiye şefi. 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun (RG: 22/5/2026) bu listeye iki unvan daha ekledi — enerji kimlik belgesi uzmanı ve yangın güvenlik uzmanı — ve mevcut unvanlardan birine, şantiye şefine, yeni bir kayıt yükümlülüğü getirdi. Değişiklikler 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi.
Aynı Kanun, kullanımdaki yapılar için yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrol rejimi kurdu ve eksikliklerin giderilmesine altı aylık bir üst sınır koydu. Aşağıda 3194 sayılı Kanunun 28, 40 ve 42 nci maddelerindeki bu katmanı 7 Eylül 2026 tarihli konsolide metin üzerinden inceliyoruz. Yapı denetimi tarafındaki paralel 2026 değişiklikleri için beton üreticisi ve zemin etüt kuruluşunun 4708'e girişi yazısına bakılabilir.
Şantiye şefine defter: günlük işler ve yetki belgeli ustalar
m.28'in ilgili fıkrası, yapı müteahhidi ile şantiye şefini birlikte sorumlu tutuyor: yapıyı, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte Kanuna, ilgili mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun inşa etmek ve neden oldukları mevzuata aykırılığı gidermek mecburiyetindeler. Aynı fıkra iki yasak da içeriyor: fenni mesullerin denetimi olmaksızın yapım işleri sürdürülemez ve inşaat ile tesisat işlerinde yetki belgesi olmayan usta çalıştırılamaz.
7579, bu fıkraya tek cümle ekledi ama denetim mantığını değiştirdi: "Şantiye şefi, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutmak zorundadır."
Yetki belgesiz usta çalıştırma yasağı 2026'dan önce de vardı; yeni olan, bu yasağın belgelenebilir hâle getirilmesidir. Kayıt, denetimde şantiye şefinin hem savunma aracı hem de aleyhine delil kaynağıdır: kaydın tutulmaması başlı başına bir mükellefiyet ihlalidir ve m.42'nin son fıkralarındaki idari para cezasının konusuna girer.
Müteahhitlikte yetki belgesi ve yapı bazlı kayıt
Şantiye şefliğinin arka planında müteahhitlik rejimi durur. m.28 uyarınca Bakanlıktan veya Bakanlıkça yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi alınmaksızın, inşaat ve tesisat dâhil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez. Yetki belgeleri geçici veya sınıflandırma yapılarak daimi olarak düzenlenebilir.
Kaydın tutulma biçimi de sınıflandırmayı besliyor: gerçek kişilere ve özel hukuk tüzel kişilerine yapı inşa eden müteahhitlerin kayıtları her yapı için ayrı ayrı tutulur, birer nüshası yetki belgelendirme işlemlerinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa gönderilir ve belge verme işlemleri bu kayıtlar da değerlendirilerek yürütülür. Yani tek bir şantiyedeki aykırılık, o yapıyla sınırlı kalmayıp müteahhidin sınıfını etkileyebilecek bir sicil kaydına dönüşür.
Bir de yapı sahibini koruyan hüküm var: fenni mesullerce denetim raporları hazırlanmış, yapı sahibi–fenni mesuller–idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağıyla tamamlandığı belirlenmiş, ancak müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları nedeniyle yapı kullanma izni verilemeyen yapılarda; müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Belgenin bir örneği meslek odalarına ve Bakanlığa gönderilir.
Buna karşılık yapı sahibi kendisi bir rol üstlenmişse denge değişir: yapı sahibi, ruhsat süresi dolmamış bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği veya şantiye şefliği görevlerinden herhangi birini üstlenmemişse bütün sorumluluk ilgisine göre müelliflere, müteahhide, şantiye şefine ve fenni mesullere aittir. Ayrıca fenni mesul, üstlendiği yapıda şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz; yapı sahibi de kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez.
🔴 Yeni rejim: kullanımdaki yapıda yangın güvenliği kontrolü
7579'un 12 nci maddesiyle m.28'e eklenen fıkra, yürürlükteki yapı stokuna yönelik bir denetim döngüsü kuruyor: kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda, yapı sahibinin süresi içinde başvurusu üzerine yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller yapılır.
Kontrolü kimin yapacağı da yazılı: belediyelerin ilgili itfaiye teşkilatı veya itfaiyenin gerekli gördüğü durumlarda, binalarda yangından korunma önlemleri ve yangın söndürme sistemleri hakkında Bakanlıkça ya da Bakanlığın yetkilendirdiği kurum ve kuruluşlarca verilen eğitim ve sınavda başarılı olup yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanları. Kontrol, yangın güvenlik raporu düzenlenerek gerçekleştirilir ve belediyeler bu kontrollerin yapılması ile raporların hazırlanması için gerekli tedbirleri alır.
Eksiklik çıkarsa devreye 7579'un 13 üncü maddesiyle m.40'a eklenen fıkra giriyor:
| Durum | Kural |
|---|---|
| Periyodik kontrolde eksiklik tespiti | Altı aydan fazla olmamak üzere ilgili idarece verilen süre içinde giderilir ve geçerli yangın güvenlik raporu alınır |
| Esaslı tadilat gerektiren eksiklik | İlgili idareden alınacak ruhsat veya izin ile yapılır |
| Sürenin başlangıcı | Esaslı tadilatta süre, ruhsat veya izin tarihinden itibaren başlar |
Bu düzenleme, m.40'ın klasik mantığıyla aynı çizgide: tebliğe uyulmazsa mahzur belediye veya valilikçe giderilir ve masrafı %20 fazlasıyla sahibinden alınır ya da faaliyet durdurulur.
🔴 Ceza muhataplarına iki yeni unvan
7579'un 14 üncü maddesi, m.42'nin mükellefiyet ihlallerine ilişkin fıkrasındaki muhatap listesini genişletti. Fıkra bugün şöyle işliyor: 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41 inci maddelerdeki mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya bu maddelere aykırı davranan yapı veya parsel sahibine; harita, plan, etüt ve proje müelliflerine ve gözetmenlerine; fenni mesullere; yapı müteahhidine; şantiye şefine; enerji kimlik belgesi uzmanına ve yangın güvenlik uzmanına ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere idari para cezası verilir.
| Fiilin niteliği | Kanundaki tutar |
|---|---|
| Mükellefiyetin yerine getirilmemesi | 2.000 TL |
| Fiilin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması | 4.000 TL |
| Can ve mal emniyetini tehdit etmesi | 6.000 TL |
| Afet veya yangın tehlikesi tespit edilen yapıda süresinde eksikliği gidermeme, takviyede bulunmama veya yıkmama | 10.000 TL |
Son satır da 7579 ürünüdür: ilgili fıkraya "veya yangın" ibaresi ile "eksiklikleri gidermeyen," ibaresi eklendi. Böylece hüküm artık yalnız afet riskini değil yangın riskini de kapsıyor ve yalnız takviye/yıkım değil, eksikliğin giderilmemesi de cezalandırılıyor. Kanundaki tutarlar maktu görünse de m.42'nin ilgili fıkrası uyarınca her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesine göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.
Uzman unvanlarının listeye girmesinin pratik anlamı şudur: yangın güvenlik raporunu düzenleyen kişi, raporun içeriğinden yalnız mesleki değil idari olarak da sorumludur ve ceza doğrudan kendisine, yapı sahibinden ayrı olarak kesilebilir. Aynı şey enerji kimlik belgesi uzmanı için de geçerlidir. Fıkranın "ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere" ifadesi, tek bir aykırılıkta birden çok unvana aynı anda ceza verilmesine imkân tanır.
Aykırı yapıda ceza nasıl büyür
Şantiye şefinin ve müteahhidin asıl riski, maktu cezalar değil m.42'nin ikinci fıkrasındaki oransal artırım mimarisidir. Yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanan temel cezaya, aykırılığın niteliğine göre şu oranlar ayrı ayrı hesaplanarak ilave edilir:
| Aykırılığın niteliği | İlave |
|---|---|
| Ruhsatsız yapı | Cezanın %180'i |
| Afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit | %100 |
| Yapı kullanma izni alınmış yapıda ruhsatsız yeni inşai faaliyet | %100 |
| Yapılaşmaya yasaklanmış alanda | %80 |
| Kamu tesisi veya umumi hizmet alanında | %60 |
| Özel imar rejimine tabi alanda | %50 |
| Ruhsatı hükümsüz hâle geldiği hâlde inşaatın sürdürülmesi | %50 |
| Kamuya veya başkasına ait parselde | %40 |
| Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati olmaksızın | %30 |
| Uygulama imar planı bulunan alanda · tamamlanmış ve kullanılıyor · çevre ve görüntü kirliliği | Her biri %20 |
| Tamamlanmış ve kullanılmıyor | %10 |
Buna 7226 sayılı Kanunla eklenen (ç) bendi ekleniyor: aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar bir ceza, yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen cezalara ayrıca ilave edilir. Bu ilave cezada bir kaçış kapısı var: cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse ilave ceza tahsil edilmez.
7579 ayrıca sınıflandırma boşluğunu kapattı: Bakanlıkça yapı sınıflarına yeni grup eklenmesi hâlinde, eklenen grup için ilgili sınıftaki mevcut en üst grup esas alınarak işlem tesis edilir. İdari para cezasının yanında ceza hukuku boyutu da vardır; ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı, imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında ayrıca değerlendirilir.
Zincirin ilk halkası: yapı tatil tutanağı ve bir aylık pencere
Yukarıdaki ceza mimarisi çoğu zaman m.32'deki durdurma işlemiyle başlar. Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı; ilgili idarece tespit edilmesi, fenni mesulce tespit ve ihbarı veya herhangi bir şekilde duruma muttali olunması üzerine belediye veya valilikçe o andaki inşaat durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Bu aşamada tapuya yansıyan bir sonuç doğar: yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine yazılı olarak bildirilir. Kayıt, aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan kaldırılamaz. Satış görüşmelerinde bu şerhin varlığı, alıcı bakımından yapının hukuki durumunu doğrudan gösterir.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da il müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. İnceleme sonunda aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı ve yapının ruhsata uygun olduğu anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Aksi hâlde ruhsat iptal edilir; ruhsata aykırı veya ruhsatsız bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Şantiye şefi ve müteahhit açısından bu bir aylık pencere, m.42'deki oransal artırımların hangi başlıklardan hesaplanacağını da belirlediği için sadece bir yıkım riski değil, cezanın büyüklüğünü tayin eden aşamadır.
Ruhsatta imza kalktı: denetçi takibi elektronik sisteme geçti
7579'un m.28'e eklediği üçüncü fıkra idari usulü sadeleştiriyor: yapı denetim kuruluşlarında görev alan denetçilerin hangi yapılarda hangi tarih aralığında görev aldıkları Bakanlıkça kurulacak elektronik sistem üzerinden takip edilir ve yapı ruhsatında bu kişilerin isim ve imzaları yer almaz.
Uygulamada bunun iki sonucu var. Birincisi, denetçi değişikliğinde ruhsatın yeniden düzenlenmesi ihtiyacı ortadan kalkıyor. İkincisi, denetçinin bir yapıdaki görev süresi artık ruhsat belgesinden değil sistem kaydından ispatlanacak; sorumluluk tartışmalarında delil, kâğıt yerine kayıt olacak. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluk süreleri için yapı denetim sorumluluğunda taşıyıcı sistemde on beş yıl yazısına bakılabilir.
Süre yönetimi bakımından m.29 da hatırlanmalı: yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıl, başlama müddetiyle birlikte bitirme süresi beş yıldır; bu süreler içinde bitirilmeyen yapılarda ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması mecburidir. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadilinde ayrıca harç alınmaz; ancak inşaat sahasında artış ya da bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olursa harç yeniden hesaplanır ve önceki harç mahsup edilir, azalma hâlinde iade yapılmaz.
