Türkiye'de bir konutu kısa süreli kiraya vermek, 2 Kasım 2023'ten bu yana serbest bir mülkiyet tasarrufu değil, izne bağlı bir faaliyettir. 25/10/2023 tarihli ve 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kısa süreli kiralamayı Kültür ve Turizm Bakanlığından alınacak bir izin belgesine bağladı ve izinsiz faaliyet için katmanlı bir idari para cezası rejimi kurdu.
Kanun, Türkiye'de konut sahibi olan yabancı yatırımcıları doğrudan ilgilendirir: mülkiyetin varlığı, kiraya verme yetkisini tek başına doğurmaz. Aşağıdaki çerçeve 6 Eylül 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 7464 ve 5326 sayılı Kanun metinlerinden doğrulanmıştır.
Kapsam: yüz gün eşiği ve "her türlü amaç"
Kanunun kapsamı m.1/3 ile çizilir: "Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır." Buna karşılık m.2/1-(g), turizm amaçlı kiralamayı "konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması" olarak tanımlar.
Bu iki cümle birlikte okunduğunda kapsam beklenenden geniştir. Ölçüt kiralamanın turizm amaçlı olması değil, süresidir: yüz günü aşmayan her kiralama — iş seyahati, tedavi, öğrenim ya da geçici barınma amaçlı olsa dahi — kanunun tanımına girer.
"Kiraya veren" tanımı da yalnız malikle sınırlı değildir. m.2/1-(d): "Konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi." Konut ise m.2/1-(e)'ye göre tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümdür.
İzin belgesi: sözleşmeden önce, oybirliğiyle
m.3/1 sırayı kesin biçimde belirler: "Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur." Ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, kiralama yapılan konutun girişine asılır.
Başvurunun en zorlayıcı koşulu m.3/3'tedir: "İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur." Sitelerde ölçek daraltılmıştır: birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yalnız ilgili bina için oybirliği aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.
Oybirliği, pratikte tek bir maliğin veto hakkı anlamına gelir. Kat mülkiyetindeki karar ve yönetim mekanizmasının genel işleyişi için kat mülkiyetinde aidat, yönetim planı ve devir yazımıza bakılabilir.
İkinci sınır ölçeğe ilişkindir. m.3/4: "Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir." Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse, başvuruda ayrıca (a) işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve (b) bina bir konut sitesinde yer alıyorsa, m.3/3'e ilave olarak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar ibraz edilmelidir.
Kim kiraya verebilir: aracılık ve alt kiralama yasağı
m.3/5, yükümlülüğün sahibini belirler ve tek istisnayı gösterir: "İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir." Acente rejiminin kendi çerçevesi için turizm işletmesi belgesi ve seyahat acentesi rejimi yazımız ilgilidir.
m.3/7 iki yönlü bir yasak koyar: izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması ve mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Tek istisna, kullanıcı tüzel kişilerin kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırmasıdır.
Kimlik bildirimi tarafında m.3/8, izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağını ve bu kapsamda izin belgesi sahibinin sorumlu kişi kabul edileceğini düzenler.
Yüksek nitelikli konut istisnası
m.3/10, iki ağır şartı (oybirliği ve %25 sınırı) kaldıran bir kapı açar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği, birden fazla bağımsız bölümü içeren yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.
Bu yapılarda kiralama faaliyeti konut işletmesi eliyle de yapılabilir; bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir ve bu şekilde yapılan kiralama m.3/7'deki alt kiralama yasağının kapsamı dışındadır. Yatırım kararı aşamasında bakılması gereken belge bu nedenle tapu değil, yönetim planıdır.
| Konu | Genel rejim | Yüksek nitelikli konut (m.3/10) |
|---|---|---|
| Kat maliklerinin oybirliği | Zorunlu (m.3/3) | Aranmaz |
| Aynı kiraya verende bina başına sınır | En fazla %25 (m.3/4) | Aranmaz |
| Beşten fazla bağımsız bölümde ek belge | İşyeri açma ruhsatı + sitede oybirliği | — |
| Kiralamayı kim yürütür | Kiraya veren veya (A) grubu seyahat acentası | Konut işletmesi de yürütebilir |
| Alt kiralama yasağı | Uygulanır (m.3/7) | Konut işletmesi eliyle yapılan kiralama kapsam dışı |
| Ön koşul belgesi | Kat malikleri kararı | Yönetim planında izin hükmü (KMK m.28) |
İdari para cezaları: katmanlı ve tekrarlayan
m.4/1, izinsiz faaliyette kademeli bir yapı kurar. İzin belgesi bulunmaksızın kiraya verenlere her bir konut için yüz bin lira ceza uygulanır ve izin belgesi alması için on beş gün süre verilir (a bendi). Bu süre sonunda izinsiz faaliyete devam edenlere beş yüz bin lira ve bir kez daha on beş gün süre verilir (b bendi). Bu iki bende rağmen faaliyete devam edenler hakkında ise bir milyon lira ceza uygulanır (f bendi).
Zincirin dışında kalan üç bent de vardır. İzin belgesi sahibinden kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenlere her bir sözleşme için yüz bin lira (c); mesken amaçlı kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kiracıya her bir sözleşme için yüz bin lira (ç); izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere her bir sözleşme için yüz bin lira (d).
Platformlar (e) bendindedir. 6563 sayılı Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları, Bakanlıkça yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmazsa her bir konut için yüz bin lira ceza uygulanır; ayrıca içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve karar Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Karara uyulmaması hâlinde ceza tekrarlanır. Bu karara karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir; hâkimliğin kararına karşı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
Kanun, yüz günlük sınırın kâğıt üzerinde aşılmasını da hedefler. m.4/1-(g): "Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır."
İzin belgesi sahiplerine yönelik yaptırımlar m.4/2'dedir: Bakanlıkça istenen bilgi ve belgelerin otuz gün içinde gönderilmemesi veya yanıltıcı belge verilmesi (elli bin lira); kiraya verenin miras dışı bir işlemle değişmesinin tapu tescilinden itibaren otuz gün içinde bildirilmemesi (elli bin lira); turizm payı ödeme belgesinin ibraz edilmemesi (elli bin lira); yanıltıcı tanıtım veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması (yüz bin lira); konutun sözleşmeye uygun teslim edilmemesi (yüz bin lira) ve bunu izleyen on beş günde ödemenin iade edilmemesi (iki yüz bin lira); plaketin asılmaması (yüz bin lira + on beş gün süre), süre sonunda hâlâ asılmaması (beş yüz bin lira); denetimde konutun izin belgesine esas nitelikleri taşımadığının tespiti (yüz bin lira + on beş gün).
Yetki dağılımı m.4/3'tedir: (e) bendi hariç birinci fıkradaki yaptırımları mahallin en büyük mülki idare amiri, (e) bendi ile ikinci fıkradakileri Bakanlık tayin eder ve uygular.
Kanundaki rakamlar tavan değil, taban
Yukarıdaki tutarlar kanunun 2023 tarihli metnindeki rakamlardır ve sabit değildir. 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7: "İdarî para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır." Aynı fıkra, hesapta bir Türk lirasının küsurunun dikkate alınmayacağını ve hükmün nispi nitelikteki cezalara uygulanmayacağını söyler.
Buna karşılık bir indirim imkânı da vardır. Kabahatler Kanunu m.17/6, 1/7/2022 tarihli ve 7417 sayılı Kanun'un 46'ncı maddesiyle değiştirilen hâliyle şunu düzenler: kanunlarında ödeme süresi düzenlenmemiş idari para cezaları tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir ve "İdari para cezasının ödeme süresi içinde ödenmesi halinde, cezadan %25 oranında indirim yapılır." Aynı fıkraya eklenen cümle, ödemenin kanun yoluna başvurma hakkını etkilemeyeceğini açıkça belirtir — yani indirimli ödeme, itiraz hakkından feragat anlamına gelmez.
| Aşama / ihlal | Kanun metnindeki tutar | Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|
| İzinsiz kiralama (ilk tespit) | 100.000 TL | 15 gün süre verilir | m.4/1-a |
| Süre sonunda devam | 500.000 TL | Bir kez daha 15 gün | m.4/1-b |
| Buna rağmen devam | 1.000.000 TL | — | m.4/1-f |
| Bir yılda aynı konutu dörtten fazla kiralama | 1.000.000 TL | İlk sözleşmeden itibaren bir yıl | m.4/1-g |
| Aracılık eden | 100.000 TL (her sözleşme) | — | m.4/1-d |
| Platformun içeriği çıkarmaması | 100.000 TL (her konut) | Uyarıdan itibaren 24 saat | m.4/1-e |
| Plaketin asılmaması (ikinci aşama) | 500.000 TL | 15 gün sonrası | m.4/2-g |
| Tutarların güncellenmesi | Yeniden değerleme oranı | Her takvim yılı başı | 5326 s.K. m.17/7 |
| Süresinde ödemede indirim | %25 | Tebliğden itibaren bir ay | 5326 s.K. m.17/6 |
İzin belgesinin iptali ve kullanıcının korunması
m.5/1, iptal hâllerini sayar: belge sahibinin iptali talep etmesi; faaliyete son verildiğinin tespiti; kiraya verenin değişmesi hâlinde verilen otuz günlük sürede devir başvurusu yapılmaması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi; konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kurumlarca bildirilmesi; ve denetimde tespit edilen aykırılıkların giderilmemesi.
Kanun, iptalin faturasını kullanıcıya kesmez. m.5/2: "İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder." Aynı koruma m.3/6'da, belge sahibinin ölümü veya tüzel kişiliğinin sona ermesi hâlinde de tekrarlanır; gerçek kişi belge sahibinin ölümünde mirasçılara üç ay içinde başvurma imkânı tanınır.
Sonuç
7464 sayılı Kanun, kısa süreli kiralamayı bir mülkiyet tasarrufu olmaktan çıkarıp izne bağlı bir faaliyete dönüştürdü ve izni, malikin tek başına aşamayacağı bir eşiğe — binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğine — bağladı. Yatırım kararı verilirken bakılması gereken üç belge bu nedenle tapu senedi değil, yönetim planı (KMK m.28 uyarınca kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm var mı), bina genelindeki bağımsız bölüm dağılımı (%25 sınırı aşılıyor mu) ve kat malikleri kurulunun tutumudur. Cezalar tarafında ise kanun metnindeki rakamların taban olduğu, Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında arttığı ve m.17/6'daki %25 indirimin itiraz hakkını ortadan kaldırmadığı akılda tutulmalıdır. Kiralamanın vergi boyutu için Türkiye'de yabancı sahibin gayrimenkulünü kiraya verme vergileri yazımıza bakılabilir.
