Türkiye'de Yabancı Sahibin Gayrimenkulünü Kiraya Verme Vergileri

Türkiye'de taşınmazı olan ve Türkiye'de yerleşmiş sayılmayan bir malik dar mükelleftir: yalnızca Türkiye'de elde ettiği kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir. Kira geliri de bunlardan biridir; ancak vergilendirme biçimi, taşınmazın konut olarak mı yoksa işyeri olarak mı kiraya verildiğine göre kökten değişir.

Kimin dar mükellef sayılacağı kanunda tanımlıdır: Türkiye'de ikametgâhı bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye'de yerleşmiş sayılır ve tam mükellef olurlar; geçici ayrılmalar bu süreyi kesmez (GVK m.4). Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler ise yalnızca Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir (m.6). Yurt dışında yaşayıp Türkiye'de yalnız taşınmazı bulunan malik tipik olarak bu ikinci gruptadır.

Bu ayrım yalnızca oranı değil, beyanname verip vermeyeceğinizi de belirler. Aşağıdaki kanun atıfları madde numarasıyla, yıla bağlı tutarlar ise tebliğ künyesiyle verilmiştir; mevzuat kontrol tarihi 27 Ağustos 2026'dır.

Önce ayrım: konut kirası mı, işyeri kirası mı?

Kira gelirinin vergilendirilmesindeki asıl kırılma noktası, kiracının vergi sorumlusu olup olmadığıdır. İşyeri kiralayan şirketler ve diğer tevkifat yapmakla yükümlü kişiler, kirayı öderken vergiyi kaynağında keser; bireysel kiracılar kesmez.

Bu tablonun son satırı, sayfanın en pratik sonucudur ve aşağıda ayrı ayrı açıklanmıştır. Aynı malikin hem konut hem işyeri kirası varsa iki rejim yan yana işler: işyeri tarafı kesintiyle kapanırken konut tarafı beyan gerektirebilir. Bu nedenle portföydeki her taşınmazın kullanım türü ayrı ayrı belirlenmelidir.

Konut kirasında: 2026 istisnası ve beyan zorunluluğu

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın bir kısmı gelir vergisinden müstesnadır. 2026 takvim yılı için bu tutar 58.000 TL'dir (GVK m.21; Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği, RG 31.12.2025 – 33124, 5. Mükerrer). Tutar her yıl yeniden değerleme ile belirlendiğinden, hangi yılın geliri beyan ediliyorsa o yılın tutarı esas alınır.

🔴 İstisnayı kaybettiren kural. Kanun açıktır: "İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz" (GVK m.21/1). Yani istisnayı aşan bir gelir elde edip beyan etmezseniz, sonradan tespit edildiğinde 58.000 TL'lik kısım da vergiye tabi olur. İstisna, beyan ödevini yerine getirene tanınmış bir haktır.

İstisnadan yararlanamayacaklar ayrıca sayılmıştır: ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı, tarifenin ücret gelirleri için üçüncü diliminde yer alan tutarı aşanlar (GVK m.21/2). 2026 tarifesinde bu eşik 1.500.000 TL'dir.

Konut kirasında kiracı gerçek kişi olduğu için stopaj yapılmaz. Bu nedenle vergi, ancak beyanname ile hesaplanır ve ödenir; beyan takvimi aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

İşyeri kirasında: %20 stopaj ve beyanname olmaması

İşyeri olarak kiraya verilen taşınmazda kiracı, kirayı ödemeden önce kaynakta kesinti yapmakla yükümlüdür. GVK m.94'ün 5 numaralı bendinin (a) alt bendi, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemeleri tevkifat kapsamına alır; uygulanan oran %20'dir. Oran kanunda değil Cumhurbaşkanı kararında belirlendiğinden değişebilir; ödeme dönemindeki güncel oran teyit edilmelidir.

Dar mükellef için asıl sonuç burada doğar. GVK m.86'nın 2 numaralı bendi, dar mükellefiyette tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceğini düzenler. Yani Türkiye'deki tek geliri stopaja tabi işyeri kirası olan yabancı malik, kural olarak beyanname vermez; kesinti nihai vergi işlevi görür.

⚠ Bu, "vergi ödenmiyor" demek değildir. Vergi zaten kirayı ödeyen tarafça kesilip yatırılmıştır. Uygulamada karıştırılan nokta, brüt–net ayrımıdır: sözleşmede yazan bedel net kira olarak kararlaştırılmışsa, stopaj yükü fiilen kiracıya kalır ve brüte tamamlama hesabı gerekir.

2026 gelir vergisi tarifesi

Beyanname verilen hâllerde vergi, artan oranlı tarifeye göre hesaplanır. 2026 takvim yılı dilimleri (GVK m.103; Seri No: 332 Tebliğ):

Ücret gelirleri için üçüncü ve dördüncü dilimlerin tutarları farklıdır; yukarıdaki değerler ücret dışı gelirler içindir.

Emsal kira bedeli: bedelsiz kullandırmak vergiyi bitirmez

Yurt dışında yaşayan malikin en sık düştüğü tuzak budur. Kanun, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını söyler; dahası, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, o malın kirası sayılır (GVK m.73/1).

Emsal kira bedeli nasıl bulunur? Bina ve arazide, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir ya da tespit edilmiş bir kira varsa o esas alınır. Böyle bir tespit yoksa, Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin yüzde beşi emsal kira bedelidir. Diğer mal ve haklarda ölçü, maliyet bedelinin — bilinmiyorsa VUK'un servetlerin değerlenmesine ilişkin hükümlerine göre belirlenen değerin — yüzde onudur.

Pratik anlamı şudur: Türkiye'deki dairesini boş bırakmayıp bir tanıdığına bedelsiz kullandıran malik, hiç kira almamış olsa bile vergi değerinin yüzde beşi kadar kira geliri elde etmiş sayılabilir.

Kanun bu esasın uygulanmayacağı hâlleri de sayar (m.73/2):

• Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi — ancak bunlardan her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnızca birisi bakımından emsal kira bedeli uygulanmaz.

Yani "annem oturuyor" ile "arkadaşım oturuyor" aynı sonucu doğurmaz. Akrabalık istisnası kanunda usul, füru ve kardeşle sınırlıdır; daha uzak akrabalar ya da üçüncü kişiler bu kapsamda değildir.

Gider indirimi: gerçek gider mi, götürü mü?

Safi irat bulunurken gayrisafi hasılattan giderler indirilir; ancak GVK m.21'e göre istisna edilen hasılata isabet eden giderler indirilemez (m.74/1 giriş cümlesi). İstisnadan yararlanan malik, o kısma düşen giderleri ayrıca düşemez.

Gerçek gider yönteminde indirilebilecek kalemler kanunda sayılmıştır (m.74): kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; taşınmazın önemiyle orantılı idare giderleri; sigorta giderleri; kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim ve harçlar; kiraladığı yeri kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve benzeri kalemler.

Bu listede yabancı malik için özellikle iki kalem öne çıkar:

• Faiz gideri, konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçların faizleri bakımından indirilebilir (m.74/4).
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde beşi indirilebilir. Bu indirim yalnızca ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır ve indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz (m.74/4). Yeni satın alınan bir konutu kiraya veren malik için ilk beş yıl boyunca kayda değer bir kalemdir.

Götürü gider yönteminde ise mükellefler (hakları kiraya verenler hariç), yukarıdaki giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarının yüzde on beşini götürü olarak indirebilir. Kanun burada bir bağlayıcılık koyar: götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler (m.74).

Seçim basit bir hesap işi değildir: yeni alınmış bir konutta iktisap bedelinin yüzde beşi çoğu zaman götürü yüzde on beşi aşarken, uzun süredir elde tutulan ve masrafı az olan bir taşınmazda götürü yöntem daha avantajlı olabilir. Seçim iki yıl bağladığı için ilk beyan yılında yapılan tercih, ikinci yılı da belirler.

Beyanname ne zaman ve nereye verilir?

Bir takvim yılına ait beyanname, izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir (GVK m.92/1). Dar mükellefiyette beyannamenin verileceği yer, tam mükellefiyetten farklı bir sıra izler:

• Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa, onun Türkiye'de oturduğu yerin vergi dairesi,
• Türkiye'de vergi muhatabı yoksa işyerinin bulunduğu yer vergi dairesi,
• İşyeri birden fazlaysa bu işyerlerinden herhangi birinin bulunduğu yer vergi dairesi.

Beyanname bu dairelere elden verilebileceği gibi taahhütlü posta ile de gönderilebilir. Türkiye'de sürekli bulunmayan malik için pratik sonuç şudur: beyan ödevini yürütecek bir vergi muhatabının önceden belirlenmesi, Mart ayında adres ve daire arayışını ortadan kaldırır.

İki özel süre daha vardır: takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri terkten önceki on beş gün içinde, ölüm hâlinde ise ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilir (m.92/2). Taşınmazını satıp Türkiye'den ayrılmayı planlayan malik için ilk süre kolayca gözden kaçar.

Kısa dönem kiralama: izin belgesi olmadan olmaz

Konutunu turistik amaçla kısa dönem kiraya vermeyi planlayan yabancı malikin karşısına ayrı bir rejim çıkar. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun (RG 2.11.2023 – 32357), konutların turizm amaçlı kiralanmasını izne bağlamıştır.

• İzin belgesi zorunludur ve turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınmalıdır; ayrıca Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket konutun girişine asılır (m.3/1).
• İzin belgesi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir; bu yetki valilik vasıtasıyla da kullanılabilir (m.3/2).
• 🔴 Başvuruda, konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan izin kararının ibrazı zorunludur (m.3/3). Uygulamada en sık takılınan şart budur: tek bir kat malikinin olumsuz oyu başvuruyu durdurur.
• Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir (m.3/4).
• Tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır (m.1/3); yani uzun dönem kira sözleşmeleri izin belgesi rejimine girmez.

Çifte vergilendirme anlaşmalarının etkisi

Türkiye'nin taraf olduğu çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları, gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelirlerde kural olarak taşınmazın bulunduğu devlete vergilendirme yetkisi tanır. Pratik sonuç, Türkiye'deki taşınmazın kira gelirinin Türkiye'de vergilendirilmesi ve mukim olunan ülkede mahsup ya da istisna yöntemiyle çifte yükün giderilmesidir.

Anlaşma katmanı, yukarıdaki stopaj mekanizmasıyla doğrudan bağlantılıdır: işyeri kirasından kesilen %20, mukim olunan ülkede mahsup edilecek "Türkiye'de ödenen vergi"nin kendisidir. Bu nedenle kesintiye ilişkin belgelerin — muhtasar beyanname ve ödeme dekontlarının — kiracıdan temin edilip saklanması, mahsubun ispat ayağını oluşturur. Beyanname verilmeyen dosyalarda mükellefin elinde başka bir vergi belgesi bulunmadığı için bu evrak tek dayanaktır.

Ancak yöntem ve sınırlar her anlaşmada ayrıdır; hangi ülkeyle hangi maddenin uygulanacağı ve mahsubun nasıl belgeleneceği dosya bazında değerlendirilmelidir. Anlaşma katmanının genel çerçevesini uluslararası vergi planlaması sayfamızda ele alıyoruz.

Taşınmazın alım aşamasındaki vergi ve tapu adımları için Türkiye'de gayrimenkul sayfamıza; kiracının tahliyesi gündeme gelirse yabancı yatırımcının tahliye davası açması sayfamıza bakabilirsiniz.