Karadağ'da Anahtar Teslim İnşaat Yönetimi: Arsadan İskâna, İzinden İşçiye

Arsa alınmış, ruhsat alınmış, on dokuz ay geçmiş; şantiyede bir çit ve bir tabela var. Bana gelen Karadağ inşaat dosyalarının çoğu bu noktada: yatırımcı, inşaata başlama saatinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olduğunu (Zakon o izgradnji objekata m.35, Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25; 27 Ağustos 2026'da konsolide metinden okudum) ya bilmiyor ya da "uzatırız" diye duymuş.

İkinci desen daha sık: şantiye kurulmuş, on iki kişilik ekip çalışıyor, hiçbirinin çalışma belgesi yok. Tüzel kişi işverenin cezası 1.000–10.000 avro ve yanına altı aya kadar faaliyet yasağı gelebilir (Zakon o strancima m.210/1, m.210/4, Sl. list CG 12/18…33/26; 15 Ağustos 2026'da okudum). Şantiyeyi durduran ceza değil, o yasak.

Karadağ'da arsadan iskâna kadar tek muhatap: izin zincirini yürütürüm, şantiyeye hazır işgücü için izin ve uyum zincirini kurarım, hukuki riski dosyanın başında yazılı olarak ortaya koyarım. Hizmeti Karadağ'da kurulu RoNa Legal DOO ve partner ağı verir.

Kimin için yazıyorum

Üç profil için yazıyorum.

Birincisi, yap-sat konut ya da otel yapacak Türk veya yabancı müteahhit: projeyi bitirmeyi bilir, Karadağ'ın izin bürokrasisini ve işçi rejimini bilmez.

İkincisi, tesis kuran yatırımcı — depo, üretim, soğuk hava, tarım işleme. Arsa çoğu zaman planlı bölgede değil; ilk engel ruhsat değil imar durumudur, sırayı greenfield yatırım projesi yazısında açtım.

Üçüncüsü, arsası olan ya da villa yaptıran kişi. Tek yapı, aynı zincir; hatayı bölecek ikinci proje yok.

İkinci hedefim, Karadağ'da zaten arsası, yarım projesi, kaçak yapısı ya da süresi dolmuş ruhsatı olan yatırımcı; bu dosyalar en çok emeği ister, çünkü önce ne olduğunu tespit etmem gerekir.

Yedi aşamalı zincir: tek tabloda

Süre ve dayanak hücrelerinde yalnız yürürlükteki metinden okuduğum kalemler var; doğrulamadığım süre "dosyaya göre" yazılı. Kısaltmalar: ZIO Zakon o izgradnji objekata, ZUP Zakon o uređenju prostora, ZS Zakon o strancima, ZOO Zakon o obligacionim odnosima, ZPD Zakon o privrednim društvima.

1. Arsa ve imar: list nepokretnosti ve UTU

İlk işim tapuyu okumak. Sayfaların ne taşıdığı (ipotek, beş yıldan uzun kira, ön alım hakkı ve devir yasakları hep G sayfasında) Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti m.53'te tanımlı; Pravilnik 18/23 m.41 yalnız ekstrenin formunu verir. İkisini 15 Ağustos 2026'da ayrı ayrı kontrol ettim.

Sonra imar. Yerelde hâlâ DUP, PUP denir, ama parselin ne kaldırdığını UTU söyler: urbanističko-tehnički uslovi, yani kullanım, kat, brüt inşaat alanı ve yapılaşma indeksi. Geoportal'dan alınır; altyapı kurumu teknik koşulu 15 günde vermezse uygun görüş vermiş sayılır (Zakon o izgradnji objekata m.8/5, m.8/8).

Yabancıya kapalı kategorileri ayrıca test ederim: tarım arazisi, orman, kara sınırındaki bir kilometrelik şerit, adalar (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima m.415/1, Sl. list CG 019/09, 029/25; 20 Ağustos 2026). Yasağın bir istisnası var: üzerinde konut bulunan ve satış sözleşmesinin konusu o konut olan 5.000 m²'ye kadar tarım ya da orman arazisini yabancı gerçek kişi edinebilir (m.415/3); boş tarla bu istisnaya girmez. Boş parselde çoğu dosyanın yolu Karadağ'da kurulu DOO; kadastronun gerçek lehdar kontrolünü arsa alım adımlarıyla birlikte dosyada teyit ederim. UTU'nun satırlarını — spratnost, indeks izgrađenosti, maksimalna BGP — tek tek nasıl okuduğumu imar durumu, UTU ve DUP okuma rehberinde açtım.

2. Taşıyıcı, lisans ve sorumlu mühendis

Türk müteahhidin ilk refleksi şube açmak. Karadağ'da şubenin tüzel kişiliği yok (Zakon o privrednim društvima m.542/3, Sl. list CG 090/25, 121/25; 1 Ocak 2026'dan uygulanan metin) ve bu beşinci aşamada geri döner: işçi görevlendirme sözleşmesinin karşı tarafı Karadağ'da yerleşik tüzel kişi olmak zorunda (Zakon o strancima m.72/1). DOO ise tescil günü tüzel kişilik kazanır (m.6/1).

Taşıyıcıdan sonra yetki belgesi geliyor. Karadağ'da inşaat faaliyeti lisansa bağlı: lisansı Bakanlık kararla veriyor ve başvurudan itibaren on beş gün içinde karara bağlıyor; lisanslar teknik dokümantasyon hazırlama, revizyon, yapı inşa etme ve stručni nadzor için ayrı ayrı düzenleniyor (Pravilnik o licencama, Sl. list CG 42/2025; 2 Eylül 2026 kontrolü). Şirket tarafında aranan şey kadronun iş akdiyle bağlı olması; revizyon ve denetim lisansında her proje disiplini için en az bir lisanslı revizör isteniyor. Sorumlu mühendis (odgovorni inženjer) tarafında VII1 seviyesinde öğrenim ya da yabancı diplomanın denkliği (nostrifikacija), en az üç yıl tecrübe ve adli sicil belgesi aranıyor; mesleki sınav kaldırıldı. Türk mühendisin dosyada sorumlu olarak görünmesi bu yüzden denklik takvimine bağlı. Sözleşme imzalanmadan önce şirketin lisans belgesini, mühendisin lisansını ve oda kaydını isterim; ikisini mimarlık ofisinin kadrosuyla ve odanın siciliyle karşılaştırırım. İnşa lisansı sınıfı için aranan asgari kadro, sermaye ve sigorta rakamlarını pravilnik metninden doğrulamadım; o listeyi dosyada güncel metinden veririm.

Vergi tarafındaki karar noktası şu: Türkiye – Sırbistan ve Karadağ Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması şantiyeyi ancak on sekiz ayı aşarsa işyeri sayar (m.5/3; yürürlük 10 Ağustos 2007; GİB yürürlükteki anlaşmalar listesi, 15 Ağustos 2026), iç hukukta eşik ise altı ay (Zakon o porezu na dobit pravnih lica m.4/4, Sl. list CG 088/24). Kuruluş adımlarını Karadağ'da şirket kurmak yazısında sıraladım; lisans sınıfları ve sorumlu mühendis şartları ise inşaat şirketi kurmak ve müteahhitlik lisansı yazısında.

3. Proje: idejno rješenje'den revizyona

Proje üç katmandır. Önce idejno rješenje: baş devlet ya da baş şehir mimarının onayına gider, onay talepten itibaren 30 gün içinde rješenje ile verilir ve glavni projekat'ın ayrılmaz parçası olur (aynı kanun m.25/1; 26 Ağustos 2026). Redde karşı sekiz gün içinde itiraz edilir (m.25/3); "bekliyoruz" cevabına karşı somut bir kaldıraç.

Benim işim teknik değil: Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı yazısında anlattığım gibi proje ofisiyle UTU arasındaki uyumu tutmak. UTU'ya aykırı kavram projesi belediyede takılır; o kontrolü belediye yapmadan ben yaparım.

Sonra glavni projekat: mimari, statik, tesisat, geoteknik ve yangın. Ardından bağımsız revident'in raporu gelir. Rapor olumsuz gelirse dosya ruhsat aşamasına taşınmıyor; revizyon zorunluluğunun madde dayanağını ve tek aile konutu istisnasını yürürlükteki metinden dosyada teyit ederim. Revizyonu bu yüzden takvimin sonuna değil ortasına koyarım. Proje, revizyon ve denetim kalemlerinin bütçedeki ağırlığını 2026 inşaat maliyeti m² yazısında ayırdım.

4. Ruhsat ve iki saat

2025 reformu građevinska dozvola'yı idari işlem olarak geri getirdi; ruhsatsız inşaat yasak (aynı kanun m.31). Yetki 3.000 m² brüt inşaat alanında bölünür; dört-beş yıldızlı otel, turističko naselje ve rizort her hâlde Bakanlıkta (m.32/2); otel dosyasının arsadan açılışa tüm zincirini otel yatırımı izin zinciri yazısında kurdum. Eşiği yanlış hesaplayan dosya yanlış organa gidiyor ve aylar sonra yetkisizlikle dönüyor: brüt alanı başvurudan önce mimarlık ofisiyle birlikte ben sayarım.

Mülkiyet şart değil: kira, imtiyaz ya da G listesine tescilli noter onaylı malik muvafakati "başka hak" sayılır (m.34/1/4). Buna karşılık tapudaki çekişme ve şerhler dosyayı fiilen tıkayabilir. Başvuru adımlarını Karadağ inşaat ruhsatı rehberinde açtım.

Komunalije, yani naknada za građenje, ruhsatın görünmeyen kalemi: muafiyet yalnız beş yıldızlı otele var, dört yıldıza yok (Zakon o uređenju prostora m.70/2/2, Sl. list CG 019/25; 26 Ağustos 2026'da iki nüshadan okudum).

İki saat işler: iki yılda başlamazsanız o ruhsata dayalı inşa hakkı sona erer (m.35), beş yılda bitirmezseniz her başlanan yıl için tahmini yapı değeri üzerinden yıllık ücret ödersiniz (m.43). Saatlerden biri çoktan dolmuşsa yol ayrımı başkadır: süresi dolmuş ruhsatta uzatma ve yeni başvuru.

5. Şantiye ve işgücü: üç kanal

Dosyaların en çok kırıldığı yer burası. Yabancı Karadağ'da ancak jedinstvena dozvola ya da potvrda o prijavi rada ile çalışır (Zakon o strancima m.66/1; 2 Eylül 2026); üç kanalı Karadağ'a işçi getirmek yazısında yan yana koydum.

Prijava rada makine teslim, montaj ve servis işinde kesintisiz 30 gün, yılda üç ay (m.85/1/13); kalıp ekibi için değil.

Hizmet sözleşmesiyle görevlendirme: Türkiye'deki şirketiniz ile Karadağ DOO'nuz arasında sözleşme, yıllık kotanın dışında (m.72/1, m.78/1/7). Delil seti yeminli çeviriyle sözleşme, işveren yazısı, bir yıl tecrübe, sosyal güvenlik belgesi (m.73/1); izin en çok iki yıl (m.73/3). Yerel istihdam ise kotaya tabi: 2026 kotasında inşaat için 6.000 izin var (Odluka, Sl. list CG 161/2025).

Türkiye'nin kozu Sosyal Güvenlik Anlaşması (yürürlük 1 Aralık 2015; SGK Genelgesi 2020/14): geçici görevli işçi Türk sigortasında kalır, belge TR/MNE 101. 1 Kasım 2026'dan itibaren Türk vatandaşı girişte vizeye tabi (Uredba, 23 Temmuz 2026); giriş rejimi değişir, çalışma izni değil.

Yaptırım iki taraflı: işçinin kendi cezası 200–1.200 avro (m.213/8-9). Barınma kaydını ve iş güvenliği düzenini kanal seçimiyle aynı listeye koyarım. Şantiye denetimi, idari ceza bantları ve kıyıdaki yaz inşaat yasağı ayrı bir sayfada duruyor.

6. Yapım: nadzor, dnevnik, sözleşme

Yatırımcı stručni nadzor'un şantiyede aşamalara göre bulunmasını sağlamak ve masrafını ödemek zorunda (Zakon o izgradnji objekata m.50; 26 Ağustos 2026). Denetçi gözlemlerini građevinski dnevnik'e yazar, sapmayı yatırımcıya yazılı bildirir, giderilmezse inşaat müfettişine ihbar eder (m.51); nihai raporu yedinci aşamanın saatini başlatır. İnşaata "başlamış" sayılmanın ölçütünü ve 2025 kanunundaki başlangıç bildirimi yükümünü yürürlükteki metinden dosyada teyit ederim, burada madde numarasıyla yazmıyorum.

Yüklenici sözleşmesi yazılı olmak zorunda (Zakon o obligacionim odnosima m.699/2, Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17). "Sabit fiyat" yazsanız bile unsur fiyatları %10'dan fazla artarsa yüklenici yalnız aşan farkı ister (m.706); gecikme cezası yazılı kararlaştırılır (m.278/2) ve kabul tutanağını çekince koymadan imzalarsanız biriken ceza düşer (m.280/5).

Bunu ilk kez bir teslim toplantısında, imza atılmışken gördüm. O günden beri tutanağı ben hazırlıyorum; çekincesiz imza, sonradan ticari alacak takibine dönüşen dosyaların ortak noktası. Sabit fiyat kaydı, gecikme cezası ve on yıllık metanet sorumluluğu madde madde yüklenici sözleşmesi yazısında.

7. Kapanış: tehnički pregled ve upotrebna dozvola

Bina bitince dosya bitmez. Tehnički pregled yapılanın ruhsata ve ana projeye uygunluğunu denetler, inşaatla eşzamanlı yürüyebilir (m.55–58).

Kullanım iznine, yapıyı kullanmaya başlamadan önce ve nihai nadzor raporundan itibaren yedi gün içinde başvurulur; aile konutunda tetik farklıdır, yüklenicinin uygunluk beyanından itibaren yedi gün (m.54; 160/25 değişikliği belge listesini kısalttı, farkını 18 Ağustos 2026'da okudum). Bu yedi günü kaçıran dosyada bina fiilen kullanılmaya başlanıyor, izinsiz kullanım ise yasak (m.60); nihai raporun tarihini o yüzden nadzor'dan yazılı isterim. İzin rapordan itibaren yedi günde rješenje ile verilir, tebliğden itibaren yedi günde kadastroya tescil başvurulur (m.59). Geliştirici tarafındaki kapanış sırasını adım adım kullanım izni ve teknik muayene rehberinde yazdım.

Satıştaki vergi kalemlerini emlak vergileri ve tapu devir masrafları yazısında açtım: KDV ödenen ilk el inşaat arsası iktisabı 1 Nisan 2026'dan itibaren devir vergisi dışında (Zakon o porezu na promet nepokretnosti m.6, Sl. list CG 033/26), KDV standart oranı ise %21 (Zakon o porezu na dodatu vrijednost m.24, konsolidasyon Sl. list CG 094/24; 26 Ağustos 2026).

Partner ağı: kim ne yapar

İsim vermem, ne yaptıklarını söylerim. Lisanslı mimarlık ofisi idejno rješenje ile glavni projekat'ı çizer. Geodet, list nepokretnosti'yi sahayla karşılaştırır ve legalizacija dosyasında elaborat izvedenog stanja'yı hazırlar. Bağımsız revizyon firması ana projeyi inceler; nadzor mühendisi aşama raporlarını ve dnevnik'i tutar.

Belediye, Bakanlık ve mahkeme önündeki temsili, birlikte çalıştığımız ve Advokatska komora Crne Gore imenik'ine kayıtlı advokat üstlenir. Karadağ'da dava vekilliğini yalnız imenik'e kayıtlı advokat yapar; bu işi ben üstlenmem.

İşgücü tarafında RoNa Legal DOO, 78.10 tescilli istihdam aracısı olarak izin ve uyum zincirini lisanslı yerel acentelerle kurar; işçi kiralamayız.

Koordinasyon bende: takvimi ben tutarım, teknik ve hukuki kalemleri ben ayırırım.

Üç dosya, üç desen

Vakalar bileşiktir; ad ve belediye yazmam, her dosyanın sonucu kendi olgularına bağlıdır.

Kaçak villa, temiz görünen tapu. Bir kıyı villasında ruhsattaki alanın üstüne kat çıkılmış; G listesi temiz, dosya sahibi bunu "yasal" diye okumuş. Kanun ruhsata aykırı yapılan yapıyı bütün olarak, ruhsatlı ama alanı aşan yapıda ise yalnız fazla kısmı kaçak sayıyor (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata m.2/1-2, Sl. list CG 91/2025, 18/2026); bu dosyada fazla kat yapıdan fiilen ayrılamadığı için devir yasağı (m.33) satışı pratikte kilitledi. Geodet ile elaborat hazırlattım, yapının Temmuz 2025 ortofotosunda göründüğünü teyit ettim (m.7), kayıt başvurusunu yaptım. Sonuç: usul açıldı, satış planı legalizacija kararına bağlı.

Şantiyeye kota dışı ekip. Türk müteahhidin Karadağ DOO'su var, on sekiz kalıpçı ve demirci gerekiyor, yıl ortasında kota tükenmiş. Ana şirket ile DOO arasında m.72 hizmet sözleşmesini kurdum, m.73 delil setini yeminli çeviriyle topladım; ekibi barındıran şirketin polise on iki saat içinde kayıt yükümünü de (m.97) aynı listeye bağladım. Sonuç: ekip görevlendirme izniyle çalıştı, iki yıl tavanına göre rotasyon kuruldu.

Ruhsat saati dolmadan başlama. Ruhsat alınmış, yirmi ay geçmiş, finansman gecikmişti. Nadzor ve yüklenici sözleşmelerini imzalattım, m.35 anlamında "başlama" ölçütünü yürürlükteki metinden teyit ederek işlerin başladığı günü dnevnik ve nadzor raporuyla belgeledim. Sonuç: başlama tarihi kayıt altında. Sembolik işin saati durdurduğunu kimseye söylemem.

Nerede hayır diyorum

"Hemen ruhsat" vaadi vermem; süreyi kanun ve belediyenin iş yükü belirler, ben değil.

Ortofoto ve istisna kontrolünü yapmadan legalizacija dosyası açmam (m.48/3). Boş tarım parselini yabancı gerçek kişi adına almayı planlayan dosyayı almam. Belgesi olmayan ekibi şantiyeye sokup "sonra düzeltiriz" diyen yatırımcıyla çalışmam: ceza işverene de işçiye de kesilir (m.210, m.213) ve altı aylık faaliyet yasağı tüm projeyi durdurur.

Ücret yazmıyorum, garanti vermiyorum.

Nasıl başlıyoruz: 3 iş gününde ön fizibilite

Bana parsel numarasını, belediyeyi ve proje büyüklüğünü (kullanım, brüt m², varsa işçi ihtiyacı) iletişim formundan gönderin. Üç iş günü içinde yazılı yol haritası veririm: imar okuması, önerilen taşıyıcı, ruhsat yetkisi ve saatler, işgücü kanalı, kapanış kalemleri ve "bilmiyorum" dediğim yerler. Her hukuki iddianın yanında kanun, madde ve gazete künyesi olur; siz kontrol edebilesiniz diye.

Karadağ'da inşa edecekseniz

Arsanız, yarım projeniz, kaçak yapınız ya da süresi dolmuş ruhsatınız varsa belgelerinizi gönderin, yol haritasını yazılı verelim: bize yazın. Yalnız şantiye ekibi için izin zinciri gerekiyorsa çalışma izni ve istihdam, taşıyıcı henüz yoksa Karadağ şirket kuruluşu sayfası ilk adım; otel projesinde turizm yatırımının hukuki koşullarını önce okuyun.