Bana gelen arsa dosyalarında aynı sahne tekrar ediyor: telefonda bir ilan, acentenin hazırladığı iki sayfalık PDF, kapora için hazır hesap numarası. PDF'te "imarlı, dört kat, otel veya apartman yapılabilir" yazıyor. Ben iki belge istiyorum, parselin list nepokretnosti'si ve urbanističko-tehnički uslovi, ve çoğu dosyada ikisi de olmuyor. Karadağ'da tapu size kat sayısı söylemez.
Karadağ'da imar durumu tek bir belgeden çıkmaz: parseli kapsayan planın yürürlük bilgisi merkezi plan kaydından, yapılaşma hakkı Geoportal'dan alınan UTU belgesinden, mülkiyet ve şerhler kadastrodan alınan list nepokretnosti'den okunur. Parselde eski yapı varsa buna legalizacija kontrolü de eklenir. Aşağıda bu dört katmanın her birini nereden alacağınızı ve hangi satırının ne anlama geldiğini yazdım.
Karadağ'da imar durumu dört katmandır
Türkiye'de belediyeden bir "imar durumu belgesi" alırsınız; emsal, kat ve çekme mesafesi tek kâğıtta gelir. Karadağ'da aynı bilgiyi dört kaynaktan toplarım.
| Türkiye'deki karşılığı | Karadağ'daki belge | Nereden alınır | Ne söyler |
|---|---|---|---|
| İmar planı (nazım / uygulama) | Planski dokument: eski DUP (detaljni urbanistički plan), PUP (prostorno-urbanistički plan), LSL (lokalna studija lokacije); 2025 kanunuyla PUP lokalne samouprave, LPDR (lokalni plan detaljne regulacije), urbanistički projekat | Registar planske i tehničke dokumentacije (Bakanlık, merkezi) | Parselin hangi bölgede olduğu, plan yürürlükte mi, revizyonda mı |
| İmar durumu belgesi (imar çapı) | Urbanističko-tehnički uslovi (UTU) | Bakanlığın Geoportal'ı; istisnai hâlde ruhsat makamı | Kullanım amacı, kat sayısı, brüt inşaat alanı, yapılaşma ve zemin oturum endeksi, yapı çizgileri, park |
| Tapu senedi + takyidat | List nepokretnosti (A, B, V, G listeleri) | Uprava za nekretnine, E-Katastar | Parselin kültürü, malik, mevcut yapılar, şerh ve yükler |
| Belediye "imar barışı" kaydı | Legalizacija şerhi ve Temmuz 2025 ortofoto | G listesi alt kontrolü + Geoportal görüntüsü | Parseldeki eski yapının hukuki durumu |
İlan metni bu tablonun hiçbir hücresi değildir.
Önce plan: DUP mu, PUP mu, hangisi hâlâ yürürlükte
Karadağ'da mekânsal planlama 2025'te yeniden yazıldı. Zakon o uređenju prostora, Sl. list CG 019/25 sayısında 4 Mart 2025'te yayımlandı, 5 Mart 2025'te yürürlüğe girdi; 028/25 ve 049/25 sayılı düzeltmeleri var. Eski Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata (64/17) aynı reformla ilga edildi; bu ilga hükmünü Zakon o izgradnji objekata m.163'te okudum (kontrol tarihi 26 Ağustos 2026).
Yeni kanun, devlet düzeyinde Prostorni plan Crne Gore, özel amaçlı mekânsal planlar ve državni plan detaljne regulacije; yerel düzeyde prostorno-urbanistički plan lokalne samouprave, lokalni plan detaljne regulacije (LPDR) ve urbanistički projekat öngörüyor. Sahada ise kimse böyle konuşmuyor; Budva'da acenteler hâlâ "DUP Bečići", "PUP Budva", "LSL" der. Eski adlarla anılan planların bir kısmı geçiş hükümleriyle uygulanmaya devam ediyor, o yüzden hangi planın yürürlükte olduğu adından değil merkezi kayıttan okunur.
O kayıt Registar planske i tehničke dokumentacije. Bakanlık, belediyelerin kendi sitelerindeki plan dosyalarını kaldırtıp tek bir merkezi kayda yönlendirdi; Budva belediyesinin plan sayfası da bugün yalnız bu kayda bağlantı veriyor (gov.me ve budva.me, arama sonuçlarından, 2 Eylül 2026). Kayıtta parsel numarasıyla arama yapılabiliyor. Buradan üç şey çıkarırım: parseli kapsayan plan hangisi, planın karar tarihi ne, aynı alan için "u izradi" (hazırlık aşamasında) yeni bir plan var mı.
Arsa imar sorgulaması adım adım
Sorgulamanın tamamı Türkiye'den yapılabiliyor; yalnız e-imzalı ekstre için Karadağ kimliği gerekiyor.
- Plan kaydı: Registar planske i tehničke dokumentacije (Bakanlığın plan portalı, lamp.gov.me). Arama alanı katastarska opština adı ve parsel numarası. Çıktı: parseli kapsayan plan, karar tarihi, plan dosyası ve varsa "u izradi" kaydı.
- UTU: Bakanlığın Geoportal'ı. Aynı iki veriyle (katastarska opština + parsel) talep açılıyor; belge yürürlükteki plandan üretiliyor.
- List nepokretnosti: Uprava za nekretnine'nin E-Katastar arayüzü. Parsel numarasıyla A, B, V, G listeleri görünüyor; onaylı ekstre ayrı talep.
Üçünün çıktısı aynı parselde çelişiyorsa dosya orada durur; hangi kaydın kazandığını aşağıdaki bölümlerde yazdım.
UTU: yapılaşma hakkının yazılı olduğu tek belge
Urbanističko-tehnički uslovi, Türkçeye "kentsel-teknik koşullar" diye çevrilir; işlevi Türkiye'deki imar çapına yakındır. Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25; 114/2026 yalnız fotovoltaik ve ısı pompası istisnası) m.8(5), UTU'nun Bakanlığın Geoportal'ından alınacağını, ruhsat makamının yalnız istisnai hâllerde düzenleyeceğini söylüyor (kontrol tarihi 26 Ağustos 2026). Yani UTU bir belediye memurunun takdiriyle yazılan metin değil, yürürlükteki plandan çıkan bir çıktı.
Aynı kanunun m.8(8) hükmü de önemli: altyapı kurumu (su, elektrik, yol) teknik koşullarını talebin tesliminden itibaren 15 gün içinde vermezse UTU'ya uygun görüş vermiş sayılıyor. Bu, UTU'nun kendi çıkış süresi değil, altyapı görüşlerinin süresi.
Şu üç kalemi bu yazı için birincil metinden doğrulayamadım: 2025 kanununun plan hiyerarşisi ile UTU içerik listesinin madde numaraları, urbanistička parcela için aranan araç erişimi (kolski pristup) şartının madde numarası ve UTU başvurusunun güncel harcı ile idari süresi. Bunları dosyada yürürlükteki metinden ve belediye tarifesinden okurum; bu sayfada madde atfı olmadan, kanunun sistematiğinden anlatıyorum.
UTU'nun hangi satırı ne demek
| UTU satırı | Türkiye karşılığı | Fizibilitede ne yapar | Kırmızı bayrak |
|---|---|---|---|
| Namjena | Kullanım amacı | Otel, konut veya karma kullanım hakkını belirler | İlanda "otel olur" yazıp satırda turizam yoksa |
| Spratnost | Kat sayısı | P zemin, rakam normal kat, Pk çatı katı, Po bodrum, S suteren | "Dört kat" ilanı çoğu zaman P+2+Pk'nin serbest çevirisi |
| Indeks zauzetosti | TAKS | Binanın zemine oturan alanının parsele oranı | Küçük parselde park şartıyla birlikte oturumu kilitler |
| Indeks izgrađenosti | KAKS / emsal | Toplam brüt inşaat alanının parsele oranı | Emsal bu satırdan okunur, kat sayısından değil |
| Maksimalna BGP | Toplam brüt inşaat alanı | Satılabilir alan bu rakamdan türetilir | Kat sayısıyla çarpılarak bulunan alan çoğu zaman tutmaz |
| Građevinska / regulaciona linija | Çekme mesafesi mantığı | Binanın parselde nereye oturacağını gösterir | Kıyıya yakın parselde hayali bina yerini boşa çıkarır |
| Parkiranje | Otopark şartı | Ünite başına araç yeri zorunluluğu | Kâğıttaki kat sayısını fiilen düşürür |
Birkaç fizibilitede aynı hatayı gördüm: yalnız spratnost satırına bakılıp beş katlı apartman hesabı yapılıyor, indeks izgrađenosti ile parkiranje birlikte okununca çıkabilecek brüt alan hesabın yarısına iniyor.
List nepokretnosti ile çapraz okuma
UTU size ne yapılabileceğini söyler; kime ait olduğunu ve üzerinde ne olduğunu söylemez. O yüzden ikinci belge her zaman list nepokretnosti. Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Sl. list RCG 029/07; CG 073/10, 032/11, 040/11, 043/15, 037/17, 017/18; 160/2025 katmanının bu maddelere dokunup dokunmadığı doğrulanmadı) m.53 bu belgeyi tanımlıyor: A listesi parseli, B listesi hak sahibini, V listesi yapıları ve bağımsız bölümleri, G listesi yükleri ve kısıtları gösteriyor. Aynı kanunun m.55'ine göre onaylı ekstre kamu belgesidir ve 3 gün içinde verilir; sicil 4 Ocak 2024'ten beri Uprava za nekretnine bünyesinde tutuluyor, 10 Temmuz 2026'dan beri e-imzalı ekstre alınabiliyor, ancak bunun için Karadağ kimliği ve eID gerekiyor (kontrol tarihi 15 Ağustos 2026). Yabancı yatırımcı bu yüzden ekstreyi çoğu zaman vekili üzerinden alıyor.
A listesinde parselin kültürüne bakarım: "građevinsko zemljište" mi, "livada", "pašnjak", "šuma" mı. Bu satır UTU'dan bağımsız olarak yabancı edinimini belirler. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima m.415 (Sl. list CG 019/09, 029/25; kontrol 20 Ağustos 2026) yabancı kişinin tarım arazisi ve orman üzerinde mülkiyet edinmesini yasaklıyor. UTU'da yapılaşma hakkı görünen bir parselin kadastro kültürü hâlâ tarla olabiliyor; iki kayıt birbirini otomatik düzeltmiyor. Yabancı edinim kısıtlarının tamamı, alım prosedürü ve noter aşaması için Karadağ'da arsa almak rehberi ayrı bir sayfa; burada yalnız imar okumasına bakıyorum.
G listesi dosyanın en sessiz yeri. Aynı kadastro kanununun m.64(2) hükmü, inşaat veya kullanma izni olmayan yapı için, birden çok parsel üzerine ya da başkasının arazisine yapılmış yapı için G listesine zabilježba yazılmasını öngörüyor (kontrol 1 Eylül 2026). Parselde eski bir bina, baraka veya temel varsa V listesi ile G listesini birlikte okurum.
Temiz bir G listesi yapının yasal olduğunun kanıtı değil. Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG 91/2025, yürürlük 14 Ağustos 2025; 18/2026 ve 117/2026 ile değişik) m.33 gereği ruhsatsız yapı kanunen devredilemez ve içinde faaliyet yürütülemez; m.51 ise kadastroya bu şerhleri re'sen işlemek için 36 ay tanıyor, yani Ağustos 2028'e kadar şerh gelmemiş olabilir. Kanunun m.7 hükmü delil tabanını Temmuz 2025 tarihli uydu görüntüsü olarak belirliyor. Görüntüde görünmeyen yapıda usul kural olarak tıkanır; ancak m.9'daki 2018 ortofoto yolu ve 18/2026 ile gelen bilirkişi yolu (m.13) istisna oluşturabiliyor, bunu değişik metinden dosya bazında okurum. Kadastro kaydını başlatma süresinin Sl. list CG 117/2026 (7 Ağustos 2026) ile 14 Ağustos 2027'ye uzatıldığı raporlanıyor; bu son değişikliğin gazete metnini kendim okumadım, dosyada güncel gazeteden teyit ederim.
Sınır tarafı da UTU'dan ayrı bir kontrol. Kadastro haritasındaki parsel ile sahadaki çit örtüşmüyorsa yapılaşma hakkı hesabı baştan yanlış olur; usulü, itiraz süreleri ve mahkeme yolu için kadastro sınır uyuşmazlığı ve itiraz yazısı var.
Kıyı parselinde bir kontrol daha var. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima m.20 ve m.21 deniz kıyısını doğal kaynak, morsko dobro'yu genel yarar malı sayıyor; kıyı şeridinde mülkiyet değil kullanım hakkı devredilir. Građevinska linija'nın bu şeridi nerede kestiğini parsel bazında UTU ile morsko dobro sınır kaydından birlikte okumak gerekiyor; bunu genel kural olarak yazmıyorum. Yol tarafında ise fiilen kullanılan patika, G listesinde kayıtlı službenost olmadığı sürece erişim sayılmıyor.
Plan değişikliği riski nasıl anlaşılır
En zor soru bu. Bugün UTU'da P+2+Pk görünen parsel, iki yıl sonra plan revizyonuyla P+1'e inebilir. Kesin bir yöntem yok; baktığım işaretler şunlar.
Birincisi, merkezi kayıtta aynı alan için hazırlık aşamasında plan olup olmadığı. Belediyeler "planska dokumentacija u izradi" listesi tutuyor; parsel bu listedeki bir alanın içindeyse mevcut UTU'yu geçici sayarım.
İkincisi, yürürlükteki planın karar tarihi. On yıl önce kabul edilmiş, nüfusu ve turizm yapısı değişmiş bir alanda duran plan, revizyon sırasında öndedir; belediye meclisinin gündemi ve sekretarijat za urbanizam duyuruları bunu erken gösterir.
Üçüncüsü, koruma rejimi ve bölgesel dondurmalar. Kotor'da Mart 2026'da Zakon o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora değişikliği (Sl. list CG 33/26) yürürlüğe girdi; m.26d ile koruma alanında yeni yapı için UTU ve inşaat ruhsatı verilmesi ve legalizacija usulleri, yönetim planı ile koruma çalışması kabul edilene kadar durduruldu, süre 12 ay olarak duyuruldu (Radio Tivat, 21 Mart 2026; Adria TV, Mart 2026). Koruma alanının Tivat ile Herceg Novi ve Cetinje'nin bir bölümünü de kapsadığı raporlanıyor (Dan, Nisan 2026). Böyle bir dondurmayı ilandan öğrenemezsiniz. UNESCO tampon bölgesi sınırı da aynı kontrolün parçasıdır.
UTU'nun kendi geçerlilik süresi var mı, plan değişirse eski UTU korunur mu? Bunu yürürlükteki metinden doğrulayamadım; geçiş hükümleri dosya bazında okunuyor.
UTU'dan ruhsata giden zincir ve bekleme maliyeti
UTU alındıktan sonra idejno rješenje, yetkiye göre Baş Devlet Mimarı veya Baş Şehir Mimarı'nın (glavni gradski arhitekta) onayına gider. Zakon o izgradnji objekata m.22 bu onayı, m.25(1) onayın talepten itibaren 30 gün içinde verilmesini düzenliyor; m.25(3) onaya veya redde karşı 8 gün içinde Bakanlığa itiraz yolu tanıyor (kontrol 26 Ağustos 2026). m.143(1) ise UTU'ya uygun olmayan idejno rješenje'ye onay veren görevliyi 500 ile 4.000 € arasında kabahat cezasıyla tehdit ediyor. Yatırımcı için anlamı şu: UTU'da yazmayan bir hakkı proje aşamasında ikna yoluyla almak, karşı taraftaki memurdan kendi cezasını göze almasını istemektir.
Ruhsattan sonra iki ayrı süre işliyor. m.35, iki yıl içinde inşaata başlanmazsa inşa hakkının sona erdiğini; m.43, ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içinde tamamlama yükümünü getiriyor (kontrol 27 Ağustos 2026). Arsayı alıp bekletmenin plan riski dışında bir de bu iki saat var. Beklerken boş inşaat arsasının yıllık emlak vergisi de işliyor: Zakon o porezu na nepokretnosti (Sl. list CG 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 133/25) m.9 gereği piyasa değerinin %0,25 ile %1,00'i bandında belediye kararıyla belirleniyor; eski, %5'e varan boş arsa bandı 118/25 (16 Ekim 2025, yürürlük 24 Ekim 2025) ile silindi (kontrol 29 Ağustos 2026).
Türk yatırımcı için pratik notlar ve kontrol listesi
Belgeleri Türkiye'den vekille toplatmak mümkün. Türkiye 1985'ten beri Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf, Karadağ da taraf; Türk noterinde düzenlenen vekâletname apostil ve yeminli çeviriyle Karadağ'da kullanılıyor (Schmidt & Schmidt ve TÜCEF taraf ülke listeleri, arama tarihi 2 Eylül 2026). Vekâletnamede list nepokretnosti alma, Geoportal ve belediye nezdinde UTU talep etme yetkisinin açıkça yazması gerekiyor; genel "gayrimenkul alım" vekâleti bazen bu talepleri kapsamıyor.
Parseli yerinde görmek isteyenler için giriş rejimi değişiyor. Karadağ Hükümeti'nin vize yönetmeliği değişikliğiyle 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye vatandaşları Karadağ'a girişte vizeye tabi olacak; 31 Ekim 2026'ya kadar mevcut vizesiz giriş sürüyor (NTV, Euronews Türkçe, 28 Temmuz 2026). Bu, oturma veya çalışma iznini değil giriş rejimini değiştiriyor.
Arsa parasını yatırmadan önce benim sıram şu:
- Registar planske i tehničke dokumentacije'de parseli kapsayan planı ve karar tarihini bulun; "u izradi" listesini kontrol edin.
- Geoportal'dan güncel UTU alın; spratnost, indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, maksimalna BGP, namjena ve parkiranje satırlarını tek tek yazın.
- List nepokretnosti'nin dört listesini alın; A'da kültür, B'de malik, V'de mevcut yapı, G'de şerh.
- Parselde eski yapı varsa Temmuz 2025 ortofoto ile karşılaştırın; şerh olmaması yasal olduğu anlamına gelmez, m.9 ve m.13 istisnalarını da ayrıca kontrol edin.
- Yol erişimi ve altyapı görüşlerini m.8(8) süresiyle birlikte planlayın; naknada za građenje (komunalije) için Zakon o uređenju prostora m.70'e göre belediye tarifesine bakın, muafiyet yalnız beş yıldızlı otel ve sayılı hâller için var (m.70(2)).
- Belediyenin plan dondurma, koruma alanı ve UNESCO duyurularını tarayın.
- Ancak bundan sonra fizibilite: brüt alanı BGP satırından, maliyeti güncel m² bandından hesaplayın; kalemleri 2026 inşaat maliyeti m² yazısında ayırdım.
Karadağ'da arsa üzerine inşa edecekseniz veya elinizde ilan ve acente PDF'inden başka belge yoksa, parsel numarasını ve elinizdeki belgeleri gönderin; UTU, plan ve list nepokretnosti okumasını yazılı bir yol haritasıyla verelim. Kapsam ve süreç için Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı sayfasına, dosya göndermek için iletişim sayfasına bakabilirsiniz. RoNa Legal DOO Budva'da kurulu bir Karadağ şirketidir; mahkeme ve idare önünde temsil, Advokatska komora imenik'ine kayıtlı avukatlarla yürütülür.