Karadağ'da arsa almak isteyen müvekkile ilk söylediğim şey şu oluyor: burada bir parselin gerçek değeri manzara, broşür ya da emlakçının anlattığı hikâye ile değil; imar durumu, kadastro kaydı ve yabancı mülkiyet kısıtı ile belirlenir. Arsa dosyasında ben önce "bunu yabancı gerçek kişi doğrudan alabilir mi", sonra "bu gerçekten građevinsko zemljište mi", en son da "parselin hukuken yolu, sınırı ve altyapısı var mı" diye bakarım. Piyasa, lokasyon kıyası ve genel yatırım tezi bu sayfanın konusu değil; onlar için Karadağ gayrimenkul ve yatırım ana rehberi daha doğru yer. Burada mesele, yanlış arsayı almamanız.
Yabancı olarak hangi arsayı doğrudan alabileceğini önce burada netleştiririm
2026 itibarıyla yürürlükte olan Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, yabancı kişinin taşınmaz edinimini "yasaklı kategori" mantığıyla sınırlar. Kanunun 415. maddesine göre yabancı kişi; poljoprivredno zemljište (tarım arazisi) üzerinde, šuma i šumsko zemljište (orman ve orman arazisi) üzerinde, doğal kaynaklarda, "dobra u opštoj upotrebi" sayılan genel kullanım mallarında, istisnai/özel önem taşıyan kültür varlıklarında, kara sınırından içeri doğru 1 kilometrelik sınır kuşağında ve adalar üzerinde mülkiyet hakkı edinemez; ayrıca ülke güvenliği nedeniyle özel olarak yasaklanan alanlar da bunun içindedir. Aynı kanun, yabancı gerçek kişinin taşınmazı miras yoluyla Karadağ vatandaşlarıyla aynı şekilde edinebileceğini de ayrıca söyler.
Tarım ve orman parselinde tek dar kapı, yine aynı maddede yazılı istisnadır: yabancı gerçek kişi, üzerinde stambena zgrada (konut binası) bulunan ve sözleşmenin konusu o konutla birlikte devredilen, toplam yüzölçümü 5.000 m²'ye kadar olan tarım/orman niteliğindeki araziyi istisnai olarak edinebilir. Ben bu cümleyi çok ciddiye alırım; çünkü "arsa" diye önünüze gelen dosya bazen gerçekte tarım arazisidir ve yabancı alıcı adına tescil edilemez. Müvekkili son anda durdurduğum dosyaların önemli kısmı tam burada patlar.
| Arazi / alan kategorisi (415. madde) | Yabancı gerçek kişi doğrudan edinim |
|---|---|
| İnşaat arsası (građevinsko zemljište) | Kural olarak mümkün (yasak listesinde sayılmaz) |
| Tarım arazisi (poljoprivredno zemljište) | Yasak — tek istisna: üzerinde konut olan, konutla birlikte devredilen, toplam 5.000 m²'ye kadar parsel |
| Orman ve orman arazisi (šuma i šumsko zemljište) | Yasak — aynı 5.000 m² konutlu istisna |
| Sınır kuşağı (kara sınırından 1 km) ve adalar | Yasak |
| Genel kullanım malları, doğal kaynaklar, özel önemli kültür varlıkları | Yasak |
| Miras yoluyla edinim | Karadağ vatandaşıyla aynı koşullarda mümkün |
İnşaat arsası, yani građevinsko zemljište, bu yasak listesinde sayılmadığı için başlangıç varsayımım şudur: yabancı gerçek kişi bakımından doğrudan edinim kural olarak mümkündür; fakat bu, parselin gerçekten yapılaşmaya açılmış inşaat arsası olduğu ve 415. maddede sayılan başka yasak alanlara girmediği durumda geçerlidir. Yani "arsa" kelimesi yetmez; kadastro kültürü ve plan statüsü birlikte okunur. Bugünkü yürürlükteki metinlerde benim hareket noktam "reciprocitet var mı yok mu" değil, doğrudan bu yasaklı kategoriler oluyor.
Bir de önemli bir 2025 değişikliği var: kanuna, AB üyesi devletlerin gerçek ve tüzel kişilerinin yerli kişilerle aynı koşullarda mülkiyet edinebileceğine ilişkin fıkra eklendi; ancak aynı kanunun 422a maddesi bu hükmün Karadağ'ın AB'ye katıldığı gün uygulanacağını söylüyor. 1 Temmuz 2026 itibarıyla Karadağ hâlâ üyelik müzakerelerini yürüten aday ülke konumunda; üye devlet değildir. O yüzden bugün dosya okurken bu hükmü şimdiden yürürlükte kabul etmem.
Tarım veya orman parselinde dosya çoğu zaman Karadağ'da kurulu bir d.o.o. üzerinden kurgulanmak zorunda kalır. Yabancı yatırımcı Karadağ'da yerli kişilerle aynı koşullarda şirket kurabilir; ama o andan sonra konu artık sadece taşınmaz devri değil, şirketin kuruluşu ve yaşamıdır. Şirket kurarsınız, kayıt rejimine girersiniz, yıllık finansal tablo yükümlülüğü doğar. Ben bunu müvekkile baştan söylerim; çünkü Karadağ'da şirket kurma ana rehberi okunmadan "şirketle alırız" demek eksik hukuki yönlendirme olur.
Arsanın üstüne ne yapılabileceğini imar belirler
Kadastroda toprak genel olarak poljoprivredno, građevinsko, šumsko ve diğer kategoriler olarak sınıflanır. Tarım toprağına dair temel kural çok net: poljoprivredno zemljište tarımsal üretim için kullanılır; tarım dışı kullanım ancak kanunun izin verdiği hallerde mümkündür. Daha önemlisi, işlenebilir tarım toprağında kalıcı amaç değişikliği ancak bir urbanistički plan ya da detaylı işlenmiş mekânsal plan bu değişikliği öngörüyorsa yapılabilir. Yani "şimdi tarla alayım, sonra prenamjena yaparım" cümlesi bir strateji değil, çoğu zaman pahalı bir kumardır.
Bugünkü planlama rejiminde 2025 tarihli Zakon o uređenju prostora; devlet düzeyinde Prostorni plan Crne Gore, özel amaçlı mekânsal planlar ve državni plan detaljne regulacije; yerel düzeyde ise prostorno-urbanistički plan lokalne samouprave, lokalni plan detaljne regulacije ve urbanistički projekat öngörür. Sahada ise insanlar hâlâ eski dili kullanır; Budva'da da "DUP", "UP", "PUP" kelimelerini çok duyarsınız. Belediyenin kendi sitesi bile hâlâ "DUP, LSL, PPO, GUP, UP" diye eski plan adlarını anıyor; ama aynı sayfa, bütün yerel sitelerden planların kaldırılıp merkezi Registar planske i tehničke dokumentacije bağlantısına yönlendirildiğini açıkça yazar. Ben de pratikte önce oraya bakarım.
İmar tarafında benim için asıl belge urbanističko-tehnički uslovi (UTU) olur. Kanun, UTU'nun parselin kullanım amacını, komşu parsellere göre konumunu, građevinska ve regulaciona linija'yı, çevre ve koruma şartlarını, gerekli özel görüşleri, gerekebilecek jeolojik-jeoteknik çalışmaları; bina söz konusuysa da maksimum spratnost (kat sayısı), maksimum bruto građevinska površina, indeks izgrađenosti, indeks zauzetosti, park kriterleri ve enerji verimliliği şartlarını içermesini zorunlu kılıyor. Bir müvekkilim "deniz manzaralı arsa" diye önüme gelen dosyada tam burada durdu: parsel güzel görünüyordu ama UTU mantığında yapı kapasitesi yoktu; fiilen yatırım değil, manzaralı bekleme kâğıdıydı. İnşaat sürecinin kendisi ayrı konu; büyük ölçekli işlerde yatırım projesi ve greenfield rehberi sayfasına giderim.
Kadastroda sadece malik ismine değil, parselin bütün hukukuna bakarım
Ben dosyayı açınca önce list nepokretnosti alırım. Çünkü bu belge, taşınmazın ana omurgasıdır: A list parseli, B list hak sahibini, V list yapı ve bağımsız bölümleri, G list ise teret (takyidat) ve kısıtları gösterir. Karadağ kadastrosu kanunen kamuya açık bir kayıttır; Uprava za nekretnine bünyesinde tutulur ve kurumun resmi sayfası doğrudan E-Katastar ile Geoportal bağlantılarını verir. Ben ekranda ismi görüp rahatlamam; satıcının gerçekten kayıtlı malik olup olmadığını, kayıt paylı mı tek başına mı, üzerinde eski bir uyuşmazlık izi var mı, orada okurum.
G list benim için dosyanın sessiz ama en tehlikeli yeridir. Çünkü burada stvarne i lične službenosti (ayni ve şahsi irtifaklar), hipoteka, beş yıldan uzun kira, pravo preče kupovine (önalım hakkı), devir ve takyit yasakları kayda geçer. Geçiş hakkı diye fiilen kullanılan bir toprak yol varsa ama službenost / pravo prolaza kayıtlı değilse, ben onu "var" kabul etmem. Üstelik 2025 tarihli mekânsal düzenleme kanunu, urbanistička parcela için kamu yolundan ya da şehir yolundan kolski pristup (araç erişimi) şartını açıkça arar. Ucuz diye alınan, ama hukuken yola erişimi olmayan parseli ben defalarca geri çevirdim; çünkü haritada görünen patika ile hukuki erişim aynı şey değildir.
Sınır ve yüzölçümünde de aynı titizliği gösteririm. Kanuna göre katastarska parcela, sınırları belirlenmiş ve numaralandırılmış arazi parçasıdır. Ben bu yüzden haritadaki pin konumuna güvenmem; fiili çit, taş duvar, komşunun bahçe kullanımı ve kadastro sınırı örtüşmüyorsa, lisanslı geodetska organizacija ile ölçüm isterim. Komşu tecavüzü, yanlış duvar hattı ve "birkaç metre sorun olmaz" yaklaşımı, arsa dosyasında alıcıyı yıllarca uğraştırır.
Altyapı kısmı da arsanın gizli fiyatıdır. 2025 kanunu, komunalno opremanje kapsamına erişim yollarını, aydınlatmayı, su ve atık/yağmur suyu altyapısını, parsel bağlantısına kadar olan kısımları dahil eder; yatırımcı da temel altyapı için naknada za građenje öder. Bu bedelin miktarını belediye, zone ve yapı türüne göre belirler; ayrıca deniz kıyısı rejimi ve milli park zonalarında yüzde 20 artış kuralı da vardır. Budva'da bu iş için ayrı bir belediye birimi bulunuyor ve 2026'da yeni ücret kararlarına dair kamu istişaresi de yürütüldü. O yüzden ben müvekkile "komunalije çıkar" demem; dosyaya ve belediye kararına bakıp çıkar derim.
Vergi tarafında da 2026 değişikliğini güncel okumak gerekiyor. Taşınmaz devir vergisi progresif: 150.000 avroya kadar %3, sonra artan dilimlerde %5 ve %6. Ama devir vergisi kanunu, KDV'ye tabi yeni yapılmış yapıların ediniminin devir vergisine tabi olmadığını açıkça söylüyor; arsa tarafında ise Şubat 2026 KDV değişikliği (1 Nisan 2026'dan itibaren), KDV mükellefi satıcının inşaat iznine konu građevinsko zemljište satışını KDV kapsamına aldı — KDV uygulanan işlemde devir vergisi devreye girmez. Yani "arsa alımında vergi yüzde kaç" sorusunun tek satırlık cevabı yok; satıcının statüsü, işlemin yapısı ve KDV rejimi ayrıca incelenmeli.
En çok burada müvekkili durdururum
Beni en çok meşgul eden hata, tarım arazisini "nasıl olsa villa yaparım" diye almaya kalkmak. Tarım toprağının tarım dışı kullanımı planla açılmadıkça hukuken kırılmaz; yabancı gerçek kişi adına doğrudan edinim yasağı da işin üstüne gelir. Kâğıt üzerinde ucuz görünen parsel, gerçekte hem mülkiyet hem kullanım bakımından kilitli olabilir.
İkinci klasik hata, "imarı açılır" vaadi. Ben buna söz değil, belge isterim. UTU, geçerli plan, planın hâlen yürürlükte olup olmadığı, planın parseli tek başına mı yoksa birden fazla katastarska parcela ile mi ele aldığı, hepsi dosyaya konmadan ilerlemem. Budva'da eski plan adlarıyla dolaşan çok dosya var; ama planın merkezi kayıt ve geçiş rejimi içinde gerçekten uygulanabilir olup olmadığını kontrol etmeden kapora verilmez.
Üçüncü hata da şudur: "Yol sorun değil, herkes oradan geçiyor." Benim için sorun tam da budur. Fiili kullanım ile kayıtlı službenost ayrıdır. Ben hukukçu olarak toprağın üstündeki izi değil, altındaki hakkı satın alırım. Aynı şey su, elektrik ve kanalizasyon için de geçerlidir; bağlantı imkânı ile fiilen hat çekilmiş olması aynı dosya değildir.
Arsa alım sürecinde ağırlık merkezini ters kurarım
Arsa dosyasında ben sıralamayı hep tersine çeviririm: önce düşük riskli rezervasyon veya şartlı ön anlaşma, sonra due diligence, en son bağlayıcı satış. Çünkü tapu devrinde esas olan, kayda elverişli düzgün isprava'dır (belgedir). Kadastro kanunu, tescilin açık ve tereddütsüz hukuki sebep içeren, parseli doğru tanımlayan ve gerekli rıza beyanlarını barındıran belgeye dayanacağını söyler; noter tarafından düzenlenen ya da noterce gereken şekle sokulan belge tescil için kamu belgesi olarak kullanılabilir. Ayrıca hak ediniminden veya sözleşmeden sonra tescil başvurusunun 15 gün içinde yapılması gerekir. Ev/daire tarafındaki ortak adımların detayını burada uzatmıyorum; onlar için ev ve daire almak: hukuki süreç rehberi.
Benim işim "bu arsayı size bir şekilde aldırırız" demek değil. Ben, arsanın gerçeğini ortaya koyarım: yabancı olarak alabiliyor musunuz, plan buna ne diyormuş, katastar ne gösteriyormuş, yol ve komunalije nerede başlıyormuş. Güvenli yol varsa onu kurarım; güvenli yol yoksa da sizi yanlış arsadan vazgeçiririm. Bazen en iyi hukuki hizmet, dosyayı kapatmaktır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; Karadağ'daki her arsa dosyası, özellikle yabancı mülkiyet kısıtı, plan statüsü, KDV/devir vergisi rejimi ve belediye komunalije kararları bakımından somut evrak üzerinden ayrıca doğrulanmalıdır.
