Karadağ'da arsa alan Türk yatırımcının dosyasında genellikle temiz bir list nepokretnosti bulunur: malik doğru, yüzölçümü yazılı, takyidat yok. Sorun, kâğıdın söylediği ile zeminin söylediğinin ayrıştığı yerde başlar — istinat duvarı üç metre içeride, komşunun deposu parselin köşesini kesiyor, ya da yıllar önce dikilmiş taş sınır işaretleri artık yok.
Bu noktada Türk alıcı, Türkiye'de öğrendiği iki refleksle hareket eder: "askı ilanı otuz gün, kaçırırsam da kadastrodan önceki sebeplere dayanarak on yıl içinde dava açarım." Karadağ'da bu refleksin her iki yarısı da yanlıştır — biri fazlasıyla iyimser olduğu için, diğeri ise yanlış davanın açılmasına yol açtığı için.
Bu sayfa, 1 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki iki kanunun metninden doğrulanmış madde numaralarıyla, sınır uyuşmazlığının Karadağ'daki gerçek takvimini ve doğru hukuki enstrümanını veriyor. Kullanılan metinler: Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti ("Sl. list RCG" 29/2007; "Sl. list CG" 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018). Bu zincirin üzerine 30.12.2025'te yayımlanan ve 31.12.2025'te yürürlüğe giren 160/2025 sayılı katman eklendi; bu katmanın tam metni kamuya açık kaynaklarda erişilebilir değil, bu nedenle aşağıdaki madde numaraları 17/2018'e kadar konsolide metinden doğrulanmıştır ve 160/2025'in bunlara dokunup dokunmadığı doğrulanamamıştır ve Zakon o svojinsko-pravnim odnosima ("Sl. list CG" 19/2009; 29/2025 değişikliği yabancıların edinimine ilişkin tek maddelik değişikliktir).
İki ülkenin sınır takvimi yan yana
Karadağ'da sınır verisi, izlaganje na javni uvid denen kamuya açık sergileme usulünde kesinleşir. Türkiye'deki askı ilanının işlevsel karşılığıdır — ama süreleri karşılığı değildir.
| Aşama | Türkiye (3402 s. Kadastro Kanunu) | Karadağ (katastar kanunu) |
|---|---|---|
| Önceden duyuru | Askı cetvelleri müdürlükte ve muhtarlıkta 30 gün ilan edilir (m. 11) | İlan, sergilemenin başlamasından en geç 30 gün önce ülke çapında yayımlanır (m. 62) |
| İtiraz penceresi | İlan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava (m. 11) | Rješenje'nin tebliğinden itibaren 8 gün prigovor (m. 68 st. 3) |
| Sürece katılmayanlar | 30 günlük ilan herkese şahsen tebliğ sayılır (m. 11) | Öğrenmeden itibaren 8 gün, en geç sergilemenin bitimine kadar (m. 68 st. 4) |
| İtirazın karara bağlanması | Kadastro mahkemesi | Komisyon, itirazın alınmasından itibaren 8 gün içinde (m. 68 st. 5) |
| Üst mercii | Genel yargı yolu | Bakanlığa 8 gün içinde žalba, sonrasında upravni spor (m. 69) |
| Kesinleşme sonrası | Kesinleşmeden itibaren 10 yıl; sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanılamaz (m. 12) | Tescil ancak konačno rješenje ile yapılır (m. 69 st. 2); katastar kanununda buna denk bir genel hak düşürücü süre yok |
| Gelmeyenin durumu | İlan tebliğ sayılır | Çağrıya uyulmazsa komisyon eldeki verilerle karar verir (m. 63 st. 6) |
Tablonun tek cümlelik özeti şudur: Türkiye'de kaçırılan pencerenin arkasında uzun bir ikinci şans vardır; Karadağ'da pencere sekiz gündür ve arkasında idari yargıdan başka bir şey yoktur.
Yokluk süreci durdurmuyor
Yurt dışında yaşayan malikin en pahalı varsayımı, "ben orada olmazsam işlem beklemek zorunda kalır" varsayımıdır. Katastar kanunu bunu açıkça reddediyor.
Madde 63, sergileme usulünde arazi kadastrosu verileriyle geçici list nepokretnosti verilerinin karşılaştırılacağını düzenliyor. Veriler uyuşuyor ve ilgili çağrıya uymamışsa, tescil doğrudan yapılır (st. 5). Veriler uyuşmuyor ve çağrılan kişiler yine gelmemişse, komisyon hakları arazi kadastrosu verileri ve mevcut diğer delillere göre tespit eder (st. 6).
Yani çelişki, sizin yokluğunuzda ve sizin lehinize olmayabilecek bir kayda göre çözülür. Karadağ'da mülkü olup Türkiye'de yaşayan malik için bunun pratik sonucu nettir: sergileme ilanının takibi bir vekâlet meselesidir, seyahat meselesi değil.
Sınırı işaretlemek malikin borcudur — işaretlenmezse tescil devlete geçer
Bu, sayfanın en sert hükmü ve Türk hukukunda doğrudan karşılığı olmayan tek kural.
Madde 36, ölçüm yapılan bölgede hak sahibinin, taşınmazın sınırlarını görünür ve kalıcı sınır işaretleriyle (međne biljege) ve kendi masrafıyla işaretlemekle yükümlü olduğunu söylüyor (st. 1). İdare veya jeodezi kuruluşu, hak sahiplerine bu çağrıyı ülke çapında erişilebilir en az bir mecrada yayımlamak zorunda (st. 2). Hak sahibi işaretlemez veya hatalı işaretlerse, idare işaretlemeyi hak sahibinin masrafına yapar; kimlik ise arazi kadastrosu verilerinden belirlenir (st. 3).
Kritik fıkra dördüncüsüdür: kanunda öngörülen işlemler yapıldığı ve delil usulü yürütüldüğü hâlde sınırların işaretlenmesi mümkün olmuyorsa veya hak sahibinin kimliği belirlenemiyorsa, idare taşınmaz üzerinde DEVLET MÜLKİYETİNİ tescil eder ve taşınmazın işaretsiz olduğuna dair bir şerh koyar.
Bu, göründüğü kadar mutlak değil. Beşinci fıkra şerhin hukuki etkisinin tescilden itibaren bir yıl geçmekle sona ereceğini söylüyor. Altıncı fıkra ise bu süre içinde hak sahibi ortaya çıkar, taşınmaz üzerindeki hakkını ispatlar ve sınırları kendi masrafıyla işaretlerse, idarenin tescili değiştireceğini ve şerhi sileceğini düzenliyor.
Doğru okuma şu: bu gerçek ama geri dönülebilir bir risktir; ve geri dönüş penceresi bir yıldır. İşaretlemenin hiç yapılmaması ayrıca kabahat oluşturuyor — madde 179, madde 36 st. 1'e aykırılığı yaptırıma bağlıyor ve yaptırım yalnız tüzel kişiye değil, st. 4 uyarınca gerçek kişi hak sahibine de uygulanıyor. Kanun para cezasını asgari ücretin katları biçiminde ifade ettiği için, güncel bir euro tutarı bu sayfada verilmiyor: asgari ücret Karadağ'da nitelik seviyesine göre ikiye ayrıldığından, çarpanın tabanı tek bir rakama indirgenemez.
Sınır davası mülkiyet davası değildir
Sergileme çoktan bitmiş ve uyuşmazlık komşuyla ikili bir mesele hâline gelmişse, enstrüman değişiyor.
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima madde 254, sınır işaretleri yok edilmiş, hasar görmüş veya kaydırılmışsa, komşu arazi maliklerinden her birinin sınırların anlaşmayla tespitini ve işaretlerin yeniden konulmasını isteyebileceğini söylüyor. Komşular anlaşamazsa, sınırın tespitini mahkeme çekişmesiz yargıda (vanparnični postupak) yapar.
Aynı maddenin üçüncü fıkrası, uygulamada en çok para kaybettiren cümledir: sınırların yeniden tespitine ilişkin mahkeme kararı, komşu taşınmazlar üzerindeki zilyetlik ve mülkiyet hakkı sorununun çözümünü etkilemez.
Bunun anlamı şudur: uyuşmazlığınız gerçekte bir şeridin kime ait olduğu ise, sınır tespiti usulü yanlış enstrümandır. Çekişmesiz yargıda alınan karar sınırı çizer ama mülkiyeti çözmez; mülkiyet için ayrı ve çekişmeli bir dava gerekir. Türk alıcı bu ayrımı çoğu zaman geç fark ediyor, çünkü Türkiye'de sınır ve mülkiyet iddiaları kadastro mahkemesinde sıklıkla birlikte görülür.
Enstrüman seçimi bu yüzden dosyanın ilk kararıdır: sorun işaretlerin kaybolması mı, yoksa kaydın kimi malik gösterdiği mi?
Komşunun binası sınırı geçtiğinde iyiniyet bir savunma değildir
Uyuşmazlık bir yapıdan kaynaklanıyorsa rejim yine farklı.
Madde 48, bina kendi arazisi üzerinde inşa edilmiş ama sınır aşılıp komşu parselin bir kısmı kaplanmışsa, komşu arazi malikinin tarafların iyiniyetine bakılmaksızın eski hâle iadeyi isteyebileceğini söylüyor. İki koşuldan biri yeterli: iade binanın kalan kısmına önemli zarar vermeden mümkünse, ya da sınır aşımı nedeniyle kaplanan arazinin malikine orantısız büyük zarar tehdidi varsa.
İyiniyetin savunma olmaması, Türk uygulamasına alışkın gözü şaşırtan noktadır. "Ruhsatına göre inşa etti, bilmiyordu" argümanı madde 48 karşısında iade talebini kendiliğinden durdurmuyor.
İade koşulları yoksa madde 49 devreye giriyor: mahkeme inşa edene ya uygun bir irtifak hakkı tanıyor ya da inşaatla kaplanan komşu arazi yüzeyinde mülkiyet hakkı tespit ediyor. Bu durumda kaplanan arazinin maliki, parselin azalan değeri veya kaplanan kısmın piyasa değeri ölçüsünde tazminata hak kazanıyor; ayrıca kalan kısım ekonomik amacını esaslı biçimde yitirmiş ya da kullanımı malik için elverişsiz veya önemli ölçüde güçleşmişse, inşa edenden kalan kısmı piyasa fiyatından satın almasını isteyebiliyor. Malikin zarar tazmini hakkı ayrıca saklı.
Pratik özet: sonradan ortaya çıkan bir tecavüz, çoğu zaman bir "haklı mıyım" meselesi değil, bedelli bir hak devri müzakeresidir — ve müzakerenin tarafları madde 48 ile 49 arasındaki eşikte konumlanır.
Satın almadan önce görülebilen tek erken uyarı
Bütün bu senaryolar alım sonrasına aitmiş gibi görünüyor. Alım öncesinde bakılabilecek bir sinyal var ve çoğu due diligence listesinde yer almıyor.
Madde 64, bina üzerinde hak sahibi olarak kimin tescil edileceğini düzenliyor: kanuna uygun inşa eden yapı sahibi, ya da bina için inşaat veya kullanma izni verilmiş olan yapı sahibi. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise şunu söylüyor: geçici nitelikteki yapı için, inşaat veya kullanma izni verilmemiş yapı için, birden çok parsel üzerinde ya da başkasının arazisi üzerinde inşa edilmiş yapı için, taşınmazın G listesine bir şerh (zabilježba) yazılır.
"Birden çok parsel üzerinde veya başkasının arazisinde inşa edilmiş" ifadesi, tam olarak bir sınır ihlalinin kayıttaki izidir. G listesindeki bu şerh, sözleşme imzalanmadan önce görülebilen ve pahalıya mal olan tek erken uyarıdır. Şerhin varlığı tek başına alımı engellemez; ama fiyatı, teminatı ve kapanış koşullarını değiştirmesi gereken bir bulgudur. Bu kontrol, Karadağ'da arsa almanın genel hukuki süreci içinde ayrı bir adım olarak ele alınmayı hak ediyor.
Ölçüm çoktan bitmişse: omeđavanje talebi
Bölgenizde sergileme tamamlanmış ve kayıt kesinleşmişse, sınırı yeniden tespit ettirmenin idari yolu kapanmış olmuyor.
Madde 137, katastar sicilinin održavanje (güncelleme) usulünü düzenliyor. Maddenin ikinci fıkrası, hak sahibinin talebi üzerine bu usul içinde katastar parsellerinin sınırlarının omeđavanje'si, parselin kimliklendirilmesi, hat işaretlemesi ve bilirkişilik gibi işlerin de yapılacağını söylüyor.
Madde 140, jeodezi kuruluşunun, başvurunun sunulmasından itibaren 30 gün içinde değişikliği tespit etmek ve arazide yapılan işlere ilişkin orijinal saha verileri elaboratını — omeđavanje ve parsel kimliklendirmesi usulünde ise yapılan keşfe ilişkin zapisnik'i — idareye iletmekle yükümlü olduğunu düzenliyor. Bu 30 günlük süre, işler bir sözleşme temelinde yürütülüyorsa uygulanmıyor.
Bu, komşuyla anlaşma sağlanabildiği hâllerde mahkemeye gitmeden önce denenecek yoldur; anlaşma yoksa madde 254'ün çekişmesiz yargı yolu devreye girer.
Dosyada hangi soruyu önce sormalı
Sınır dosyalarında sırayı belirleyen üç soru var ve üçü de hukuki nitelendirmeye ait:
- Bölgede sergileme (izlaganje) hâlen sürüyor mu, bitti mi? Sürüyorsa takvim sekiz günlük pencerelerle işliyor ve öncelik itiraz süresini korumaktır. Bittiyse yol madde 137 ya da madde 254 üzerinden gider.
- Uyuşmazlık işaretlerin kaybı mı, mülkiyetin kime ait olduğu mu? Madde 254 st. 3 gereği sınır kararı mülkiyeti çözmez; yanlış enstrümanla açılan dosya kazanılsa bile sorunu bırakır.
- Ortada sınırı aşan bir yapı var mı? Varsa dosya madde 48 ve 49 rejimine geçer ve tartışma iade ile bedelli devir arasında konumlanır.
Elinizde bir list nepokretnosti, bir ölçüm krokisi ya da komşudan gelmiş bir tebligat varsa, belgeyi imzalamadan veya süreye cevap vermeden önce bize gönderin: dosyanın hangi rejime girdiği ve hangi sürenin işlediği, çoğu zaman ilk incelemede belirlenebiliyor. Karadağ'daki gayrimenkul dosyalarında izlediğimiz genel çerçeve gayrimenkul yatırım danışmanlığı sayfasında, ekibin kapsamı ise Karadağ avukat ve hukuki danışmanlık sayfasında açıklanıyor. İnşaat tarafındaki ruhsat ve imar süreçleri için Karadağ inşaat ruhsatı rehberine, alım öncesi genel hukuki kontroller için Karadağ gayrimenkul yatırımı sayfasına bakabilirsiniz.