Bana gelen bütçelerin birkaçında aynı desen vardı: elde tek satırlık bir m² bandı, ruhsat dosyası açılınca komunalije, proje ve revizyon bedeli, teknik denetim, ruhsat harçları ve KDV'nin listede hiç olmadığı ortaya çıkıyor. Piyasada dolaşan tek satırlık m² bandı bir yapım teklifidir; ruhsat dosyası ise beş kalem daha ister.
Karadağ'da m² başına inşaat maliyeti altı kalemin toplamıdır: kaba yapı, ince yapı, komunalije (naknada za građenje), glavni projekat ile revizija, stručni nadzor ve ruhsat harçları. Üzerine yatırımcının statüsüne göre %21 KDV gelir. Aşağıda her kalemin hangi kanundan doğduğunu ve hangi metrekare üzerinden hesaplandığını yazdım. Kendi ücretimi yazmıyorum; bu sayfa mevzuat ve resmî istatistik üzerinedir.
"m² fiyatı" derken hangi metrekareyi kastediyorsunuz
Bütçelerin çoğunda ilk hata rakamda değil, metrekarenin tanımında oluyor. Türkiye'de alıştığımız "inşaat alanı" ile Karadağ belgelerindeki alanlar aynı şey değil.
Ruhsat zincirinin başındaki UTU (urbanističko-tehnički uslovi, parsele özgü imar-teknik koşullar) belgesi; parselin kullanım amacını, građevinska ve regulaciona linija'yı, azami kat sayısını, bruto građevinska površina'yı (brüt inşaat alanı), indeks izgrađenosti ve indeks zauzetosti'yi, otopark ve enerji verimliliği şartlarını içermek zorunda. Bu içerik, 2025 tarihli Zakon o uređenju prostora'nın (Sl. list CG 019/25, 4 Mart 2025, yürürlük 5 Mart 2025; düzeltmeler 028/25 ve 049/25) UTU'ya yüklediği yük; madde numarasını yürürlükteki metinden doğrulamadığım için burada yalnız kanunu anıyorum. UTU'nun satır satır nasıl okunacağını imar durumu ve UTU/DUP okuma rehberinde yazdım.
Neden önemli: komunalije brüt alan üzerinden hesaplanıyor, yüklenici teklifi çoğu zaman brüt alan üzerinden geliyor, MONSTAT'ın yayımladığı fiyatlar ise satılan dairenin metrekaresine göre. Üç farklı metrekare aynı tabloya konunca bütçe kendiliğinden yanlış çıkıyor.
Bir de yetki eşiği var. Zakon o izgradnji objekata'nın 32. maddesinin 2. fıkrasına göre (Sl. list CG 019/25, 092/25, 160/25; 26 Ağustos 2026'da konsolide metinden okundu) brüt inşaat alanı 3.000 m²'nin altındaki yapılarda ruhsatı yerel idare, 3.000 m² ve üzeri yapılarla dört ve beş yıldızlı otel, turističko naselje ve turistički rizort projelerinde Bakanlık veriyor. Eşik brüt alan üzerinden çalışıyor; 2.950 m² ile 3.050 m² arasındaki fark bütçede değil, muhatap olacağınız idarede çıkıyor.
Karadağ inşaat fiyatları 2026: emlakçı bandı yerine resmî istatistik
Yüklenicilerin "anahtar teslim şu kadar" bandını yazmıyorum; teklif olmadan anlamsız ve her ay değişiyor. Bunun yerine MONSTAT'ın (Uprava za statistiku) yeni konut fiyat araştırmasını kullanıyorum, çünkü aynı seri Karadağ mevzuatında matrah olarak da kullanılıyor ve yatırımcının kendi teklifini kıyaslayabileceği tek kamusal referans bu.
| Gösterge | Değer | Dönem | Kaynak |
|---|---|---|---|
| Yeni konut satış fiyatı, ülke ortalaması | 2.200 €/m² | 2025 yılı ortalaması | MONSTAT yıllık bülteni; investitor.me aktarımı, 21 Şubat 2026 |
| Aynı seri, bölgeler | Podgorica 2.127 €, kıyı 2.412 €, orta 1.202 €, kuzey 1.533 € | 2025 yılı ortalaması | Aynı bülten |
| Yapım bedeli bileşeni (cijena građenja) | 1.724 €/m², kıyıda 2.081 €/m² | 2025 dördüncü çeyrek | MONSTAT 2025 Q4; 18 Ağustos 2026'da okundu |
| Satış fiyatının ayrışması | 2.557 €/m² toplamın 1.960 €'su yapım (%76,7), 342 €'su arsa donatımı (%13,4), 255 €'su diğer (%10) | Ağustos 2026'da yayımlanan en son çeyrek | MONSTAT; investitor.me aktarımı, 20 Ağustos 2026 |
| KDV genel oranı | %21 | 2026 | Zakon o porezu na dodatu vrijednost m.24 |
Tablodaki ilk iki satır satış fiyatı, üçüncü ve dördüncü satır ise o fiyatın yapım bileşeni. Bütçeye yazılacak taban, en son çeyreğin yapım bileşenidir; 2025 dördüncü çeyreğini yalnız karşılaştırma için bıraktım. Yüklenici teklifi de bu mantıkla yapım dışı kalemleri kapsamıyor, o yüzden aşağıdaki beş kalem teklifin dışında ayrıca bütçelenir.
Kaba yapıyı (temel, taşıyıcı sistem, çatı, dış duvar; "siva faza" ya da "roh-bau") ince yapıdan (tesisat, doğrama, sıva, döşeme, cephe) ayrı fiyatlayan teklif isterim. Sebebi hukuki: Zakon o obligacionim odnosima'nın 709. maddesine göre "ključ u ruke" (anahtar teslim) kaydı öngörülmeyen ve fazla işleri de kapsıyor; sabit fiyat kaydı yoksa aynı kanunun 705. maddesi süresinde ifa eden yükleniciye unsur fiyatlarındaki %2'yi aşan artışı isteme hakkı veriyor, "fiyat değişmeyecek" kaydında eşik %10 (706. madde; ZOO Sl. list CG 047/08, 004/11, 022/17; 26 Ağustos 2026'da okundu). Hangi kaydı seçtiğiniz kaba yapı bandını ne kadar koruyacağınızı belirliyor; ayrıntısı yüklenici sözleşmesi ve sabit fiyat yazısında.
İşçilik: ücret değil, işveren maliyeti
"Karadağ inşaat işçilik ücretleri" diye arayan yatırımcıya maaş rakamı vermiyorum; teklifte işçilik yüklenicinin içinde. Yüklenici olarak kendi ekibinizi getiriyorsanız işveren maliyetinin yapısı şöyle: Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica'nın 10. maddesi (Sl. list CG 160/25, 30 Aralık 2025; 1 Ocak 2026'dan uygulanıyor) aylık ücrette 700 €'ya kadar %0, 700,01–1.000 € arası %9, 1.000,01 € üzeri %15 gelir vergisi öngörüyor; emeklilik priminde işveren payı %0, çalışan payı %10; işsizlik primi %0,5 + %0,5; Fond rada %0,20 (1–2 Eylül 2026 tarihli okuma). Yabancı işçi izin zinciri ayrı bir kalem; bu sayfada işlemiyorum.
Komunalije: belediyeye ödenen donatım bedeli
Karadağ'da "komunalije" denen kalem, kanundaki adıyla naknada za građenje; inşaat arsasının temel komünal donanımı (yol, aydınlatma, su ve atık su bağlantısı) için yatırımcının belediyeye ödediği bedel. Dayanağı Zakon o uređenju prostora'nın 70. maddesinin 1. fıkrası (Sl. list CG 019/25; 26 Ağustos 2026'da iki nüshadan okundu). Arsa alırken bu kalemin satıcı tarafından ödenip ödenmediği ayrı bir risk; arsa alma rehberinde tutar ve devir vergisi tarafıyla birlikte anlattım.
Aynı maddenin 2. fıkrası muafiyet listesini sayıyor: genel yarar objeleri, beş yıldızlı oteller, engelli erişim yapıları, mevcut gabari içinde rekonstrüksiyon ve yatırımcısı belediye olan objeler. Dört yıldızlı otel muaf değil. Piyasada "4 ve üzeri yıldız muaf" cümlesi dolaşıyor; metin öyle demiyor. Beş yıldızlı otel kondo ya da karma modelde bireysel satılacak üniteler içeriyorsa ücret o ünitelerin net alanı ve otopark yeri üzerinden geri geliyor (70/4), tescil için ücretin düzenlendiğine dair belge gerekiyor (70/5), muafiyet hâlinde belediyenin lokasyonu donatma yükümü de düşüyor (70/3).
Villa yaptıran için asıl işe yarayan fıkra 70/6: belediye ücreti aile konutunda %50'ye, peşin ödemede %20'ye kadar indirebiliyor; iş bölgesi ve kamu projelerinde %100, sosyal konut ve yenilenebilir enerjide %60, korunan kültür varlığı rekonstrüksiyonunda %40, dinî objelerde %20 tavanları var; birden çok sebep varsa yatırımcıya en elverişlisi uygulanıyor (70/7). Listede otel yok. İndirim "yapabilir" kipinde; belediye kararına bakmadan bütçeye yazmıyorum.
Tutar belediye kararıyla, zona (bölge) ve yapı türüne göre belirleniyor ve brüt inşaat alanı ile çarpılıyor. Belediyelerin yayımladığı odluka'larda ortalama donatım maliyeti m² başına yazılı oluyor, ancak dosyaya koyduğum rakam her zaman ilgili belediyenin yürürlükteki kararından geliyor; yılı ve bölge katsayısı doğrulanmamış bir tutarı bu sayfaya yazmıyorum. Temmuz 2024'te, 019/25 yürürlüğe girmeden önceki rejimde Hükümet, yoğun inşaat faaliyeti olan belediyelerin ücreti %50'ye kadar artırmasını tavsiye etmiş ve Budva'yı 30 gün içinde yeni karar almaya çağırmıştı (RTCG, "Naknade za komunalno opremanje… veće i do 50 odsto"; RTV Budva). Bu tavsiyenin yeni kanun altındaki belediye kararına yansıyıp yansımadığı, yürürlükteki odluka'dan okunuyor.
Proje, revizyon, denetim ve ruhsat giderleri
Yapım dışı giderlerin ikinci kümesi teknik dokümantasyon ve idare.
Glavni projekat (ana proje), mesleki sorumluluk sigortası olan ve mühendislik odasına kayıtlı projecilerce hazırlanıyor; pratikte mimari, statik, elektrik, mekanik, jeoteknik elaborat ve yangın disiplinlerini kapsıyor. Disiplinlerin sayısı kanuni bir liste değil, dosya kapsamına göre değişiyor.
Revizija: ana proje bağımsız yetkili revizör (revident) tarafından inceleniyor; aile tipi müstakil konut dışındaki ticari, toplu konut ve turizm yapılarında olumlu revizyon raporu şart. Villa dosyasında da revizyonu bütçeye koyuyorum, çıkarsa kâr sayıyorum.
Stručni nadzor (teknik denetim): Zakon o izgradnji objekata'nın 50. maddesi, yatırımcının denetçinin inşaat fazlarına göre zorunlu hazır bulunmasını sağlamasını ve masrafını üstlenmesini söylüyor (Sl. list CG 019/25, 092/25; 26 Ağustos 2026'da okundu). Aynı kanunun 51. maddesine göre denetçi sapmayı yazılı bildiriyor, giderilmezse müfettişe ihbar ediyor. Bu kalem kanuni bir zorunluluk ve yüklenici teklifinin içinde olmuyor.
Kurum görüşleri: Zakon o izgradnji objekata'nın 8. maddesinin 8. fıkrası uyarınca altyapı kurumu teknik koşulları talebin tesliminden itibaren 15 gün içinde vermezse UTU'ya uygun görüş vermiş sayılıyor; UTU'nun kendisi aynı maddenin 5. fıkrasına göre Bakanlığın Geoportal'ından alınıyor. Her kurumun kendi bağlantı bedeli var, tutarlar kurum tarifesinden okunuyor.
Ruhsat harçları Zakon o administrativnim taksama tarifesinde; güncel tutarları belediye ve Bakanlık tarifesinden dosyaya koyuyorum. Ruhsat sürecinin adımları inşaat ruhsatı yazısında.
Ruhsattan sonra iki ayrı süre işliyor ve ikisi de bütçe kalemi. Zakon o izgradnji objekata'nın 35. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmazsa inşa hakkı sona eriyor. Aynı kanunun 43. maddesine göre yapı ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içinde tamamlanmalı; aşımda her başlanan yıl için revize ana projedeki tahmini yapı değeri üzerinden yıllık ücret ödeniyor ve şantiyeyi koruma yükümü doğuyor (27 Ağustos 2026 tarihli okuma).
KDV ve vergiler: %21 nerede var, nerede yok
KDV'nin genel oranı %21 (Zakon o porezu na dodatu vrijednost 24. madde; Sl. list CG 094/24'e kadar konsolide metin, 26 Ağustos 2026'da okundu). Kanun 6 Şubat 2026'da 012/26 ile değişti; bu katmanı birincil metinden okumadım, aşağıdaki arsa cümlesini o yüzden ikincil kaynak künyesiyle veriyorum. KDV mükellefi bir yüklenicinin faturası %21 KDV taşıyor; yap-sat yapan bir d.o.o. bunu indirim konusu yapıyor, kendi kullanımı için villa yaptıran gerçek kişi yapamıyor. Bütçeyi KDV'siz kuran yatırımcı ikinci durumda toplamın beşte birini unutmuş oluyor.
Arsa tarafı 2026'da değişti. Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nepokretnosti (Sl. list CG 033/26, 10 Mart 2026; Meclis 27 Şubat 2026) 1 Nisan 2026'dan itibaren 6. maddeye "i građevinskog zemljišta" ekledi: KDV ödenen ilk el inşaat arsası iktisabı devir vergisi kapsamı dışında; 11. maddedeki oranlara dokunulmadı (yayımlanan metin, 26 Ağustos 2026). KPMG'nin Mart 2026 bülteni de KDV Kanunu değişikliğinin ruhsat verilmiş inşaat arsası satışını 1 Nisan 2026'dan itibaren KDV'ye tabi kıldığını yazıyor ve arızi olarak ruhsatlı arsa devri yapan kişinin de KDV mükellefi tanımına girebileceğini kaydediyor; madde numarasını doğrulamadığım için burada künyesiyle anıyorum. Belirleyici olan satıcının mükellefiyet statüsü, sıfatı değil: arsa sözleşmesinden önce satıcının KDV statüsünü yazılı sordurun, çünkü arızi devir yapan gerçek kişi de mükellef sayılabiliyor. Devir vergisi dilimleri ve arsa alım vergisinin ayrıntısı arsa alma rehberinde.
Yapı bitince yıllık emlak vergisi başlıyor: Zakon o porezu na nepokretnosti 9. maddesine göre piyasa değerinin %0,25–1,00'i, tüzel kişi mülkiyetindeki konut her zaman ikincil sayıldığı için d.o.o. üzerinden tutulan villa %0,3–1,5 bandına giriyor (10. ve 11. madde; Sl. list CG 25/19, 49/22, 152/22, 118/25, 133/25; 29 Ağustos 2026'da okundu). Boş inşaat arsası için eskiden yazılan %0,3–5 bandı 118/25 ile silindi. Belediye matrahı hesaplarken MONSTAT'ın önceki yıl ortalama yeni konut fiyatını 0,10–2,00 katsayısıyla kullanabiliyor (6b maddesi); yukarıdaki MONSTAT serisinin bütçeye ikinci kez girdiği yer burası.
Toplam proje bütçesi: 2026 maliyet kalemleri tablosu
Aşağıdaki tablo bir teklif değil; hangi kalemin nereden doğduğunu ve kimin ödediğini gösteriyor. Tutar sütunu bilerek yok, her satır kendi kaynağından dolduruluyor.
| Kalem | Dayanak (2026) | Kim öder / kime | Bütçe notu |
|---|---|---|---|
| Kaba yapı (siva faza) | Yüklenici sözleşmesi; ZOO m.705–709 fiyat kayıtları | Yatırımcı, yükleniciye | Sabit fiyat mı, anahtar teslim mi: eşikler %2 / %10 |
| İnce yapı ve teknik donanım | Yüklenici sözleşmesi | Yatırımcı, yükleniciye | Ayrı keşif; malzeme kalitesi bandı burada açılır |
| Komunalije (naknada za građenje) | ZUP m.70; belediye odluka'sı, bölge ve yapı türü | Yatırımcı, belediyeye | Brüt m² üzerinden; aile konutu %50'ye, peşin %20'ye kadar indirim mümkün |
| Glavni projekat | Zakon o izgradnji objekata; ruhsat dosyası şartı | Yatırımcı, projeciye | Sigortalı ve odaya kayıtlı projeci; disiplin sayısı dosyaya göre |
| Revizija | Bağımsız revident raporu | Yatırımcı, revident'e | Aile konutu dışında şart; villa dosyasında da bütçeye koyun |
| Stručni nadzor | ZIO m.50–51 | Yatırımcı, denetçiye | Kanuni zorunluluk, yüklenici teklifinde yok |
| Kurum görüşleri ve bağlantı bedelleri | ZIO m.8/5, m.8/8 (15 gün) | Yatırımcı, kurumlara | Tarifeler kurumdan; kanunda tutar yok |
| Ruhsat harçları | Zakon o administrativnim taksama | Yatırımcı, idareye | Tutar yürürlükteki tarifeden |
| KDV %21 | ZPDV m.24 (094/24; 012/26 katmanı okunmadı) | Yatırımcı, fatura üzerinden | d.o.o. indirir, gerçek kişi indiremez |
| Arsa vergisi (KDV veya devir vergisi) | ZPPN m.6 ve m.11; 033/26, 1 Nisan 2026 | Alıcı | Satıcının KDV statüsü belirleyici |
| Süre aşımı ücreti | ZIO m.43 (5 yıl) | Yatırımcı, idareye | Her başlanan yıl için; oran revize projedeki yapı değerinden |
| Yıllık emlak vergisi | ZPN m.9–11; 118/25 sonrası | Malik | d.o.o. mülkiyetinde %0,3–1,5 bandı |
Hesap yöntemim dört adım. Önce UTU'daki brüt inşaat alanını alıyorum; komunalije ve yüklenici teklifi bu alan üzerinden konuşuluyor. Sonra yüklenici teklifini kaba ve ince yapı olarak iki satıra bölüyorum ve fiyat kaydının hangisi olduğunu sözleşmeye yazıyorum. Üçüncü adımda komunalije için belediyenin yürürlükteki odluka'sını, projeci ve revident için imzalı teklifleri, nadzor için ayrı sözleşmeyi koyuyorum. Son adımda KDV'yi yatırımcının statüsüne göre ekliyorum ya da eklemiyorum.
Bütçeyi patlatan beş yer
Aynı deseni birkaç dosyada gördüm; hiçbirinde kaynak okunmamıştı.
Birincisi, "4 yıldız da komunalije'den muaf" varsayımıyla otel bütçesi kurmak. Zakon o uređenju prostora'nın 70. maddesinin 2. fıkrası yalnız beş yıldızı sayıyor.
İkincisi, KDV'yi geliştirici gibi indirilebilir sanıp gerçek kişi olarak villa yaptırmak.
Üçüncüsü, sabit fiyat kaydı olmadan sözleşme imzalayıp malzeme artışını yüklenicinin üstlenmesini beklemek; ZOO'nun 705. maddesi %2'nin üstünü yükleniciye veriyor. Yüklenici kusurlu gecikmedeyse eşik %5'e çıkıyor (705/2), temerrütten sonra artış istenemiyor (705/4).
Dördüncüsü, ruhsatın beş yıllık tamamlama saatini unutup projeyi yarım bırakmak; yıllık ücret ve şantiyeyi koruma yükümü birlikte geliyor.
Beşincisi, ruhsatsız başlayıp sonra "legalizacija ile çözeriz" demek. Zakon o legalizaciji bespravnih objekata'nın 26. maddesi (Sl. list CG 91/25; 18/2026 ve 117/2026 ile değişik; 18 Ağustos 2026'da okundu), başvurusu olmayan, reddedilen ya da yıkım kararı verilen yapı için yıllık mekân kullanım ücreti öngörüyor: elaborat sunulmuşsa net m² başına MONSTAT'ın önceki yıl yeni konut inşaat fiyatının %0,5–2,0'si, sunulmamışsa brüt m² başına %1–3'ü. Kadastro kaydını başlatma süresinin 14 Ağustos 2027'ye uzatıldığı raporlanıyor (117/2026, 7 Ağustos 2026); gazete metnini kendim okumadım, güncel gazeteden doğrulatın.
Türk yatırımcı için millete özgü kalemler
Türkiye'den gelen yatırımcı için dört kalemi ayrıca kontrol ettim.
Belge tasdiki: Karadağ 1961 Lahey Apostil Sözleşmesi'ne halefiyetle 3 Haziran 2006'dan beri taraf; Türkiye ise sözleşmeyi 16 Eylül 1984 tarihli ve 18517 sayılı Resmî Gazete'de yayımlayıp 29 Eylül 1985'te yürürlüğe koydu (HCCH durum tablosu ve RG künyesi, 2 Eylül 2026 okuması). Şirket belgeleri, vekâletname ve imza sirküleri apostille geliyor, çeviriyi Karadağ'da yeminli tercüman (sudski tumač) yapıyor.
Sosyal güvenlik: Türkiye–Karadağ Sosyal Güvenlik Anlaşması 15 Mart 2012'de Ankara'da imzalandı, 27 Haziran 2013'te Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Aralık 2015'te yürürlüğe girdi; uygulama esasları SGK'nın 2020/14 sayılı Genelgesi'nde (PwC Türkiye bülteni, 2020; alomaliye.com, 13 Mayıs 2020). Kendi ekibinizi hizmet sözleşmesiyle görevlendiriyorsanız Karadağ tarafı TR/MNE 101 belgesini istiyor; Zakon o strancima'nın 73. maddesinin 3. fıkrasına göre izin bir yıla kadar veriliyor, işin bitimine kadar ve en çok iki yıla uzatılıyor (Sl. list CG 12/18 … 33/26; 15 Ağustos 2026 tarihli okuma).
Giriş rejimi: Uredba o izmjenama Uredbe o viznom režimu (Hükümet, 23 Temmuz 2026) uyarınca 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye vatandaşları Karadağ'a girişte vizeye tabi; Belarus, Çin, Rusya ve Suudi Arabistan da aynı tarihte (Euronews Türkçe, 28 Temmuz 2026; NTV). 31 Ekim 2026'ya kadar vizesiz giriş sürüyor. Vize giriş rejimini değiştiriyor, çalışma izni rejimini değil; şantiyeyi kendiniz yönetecekseniz kasım sonrası her ziyaret bir vize takvimi demek.
Çifte vergilendirme: Türkiye ile Sırbistan ve Karadağ arasındaki ÇVÖA 12 Ekim 2005'te imzalandı, 8 Ağustos 2007 tarihli ve 26607 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Ocak 2008'den itibaren uygulanıyor (GİB anlaşma listesi; TÜRMOB, 10 Aralık 2007). Anlaşmanın 5. maddesinin 3. fıkrasına göre şantiye 18 aydan uzun sürerse işyeri sayılıyor; Karadağ iç hukukunda ise Zakon o porezu na dobit pravnih lica'nın 4. maddesinin 4. fıkrası eşiği 6 ay koyuyor (088/24 konsolide, 1 Eylül 2026 okuması). Ayrı bir konu olarak, aynı kanunun 29a maddesi stopaj kapsamındaki ödemelerde anlaşma oranından yararlanmak için mukimlik belgesi ve gerçek lehdar ispatı arıyor; belge yoksa farkı ödeyen üstleniyor (ZPDPL m.29a/3). Türk müteahhit için 18 aylık şantiye eşiği bütçeye vergi statüsü olarak giriyor.
Karadağ'da inşa edecekseniz ya da arsanız varsa, UTU'yu, yüklenici teklifini ve belediyenin komunalije kararını bize gönderin; kalem kalem bütçe iskeletini ve ruhsat takvimini yazılı verelim. Kapsam için Karadağ inşaat ve proje danışmanlığı sayfasına, dosya göndermek için iletişim sayfasına bakabilirsiniz. Rakam vaat etmiyoruz; sürecin nerede kırıldığını gösteriyoruz.