Küçük ölçekli yap-sat projesinde (bir ile beş villa) üç kural nakit akışını doğrudan belirliyor ve üçü de Türkiye'deki alışkanlıktan farklı. Birincisi: Karadağ'da zorunlu escrow yok — projeden satışta aldığınız taksitleri ayrı hesapta tutma ya da projeye tahsis etme yükümlülüğünüz bulunmuyor; bu, alıcının güvence talebini pazarlık konusu hâline getiriyor. İkincisi: kullanım izni alınmadan tamamlanmış yapı tescil edilemiyor, tescil edilmeyen bağımsız bölüm ipotek edilemiyor — yani kredili alıcı, izin çıkana kadar pazarınızın dışında. Üçüncüsü: teslimden sonra on yıl süren sağlamlık sorumluluğu sözleşmeyle kaldırılamıyor ve sonraki her alıcıya karşı işliyor.
Türk geliştiricinin Karadağ'a bakışı genelde şu: arsa ucuz, işçilik makul, alıcı yabancı. Üçü de doğru olabilir; ama projenin hukuki sırası Türkiye'dekiyle aynı değil ve fizibilite genellikle bu sıradan değil, m² fiyatından kuruluyor. Bu sayfa sırayı veriyor.
Maliyet kalemlerinin dökümü inşaat maliyeti sayfasında, kapanış adımı kullanım izni sayfasında ayrıca yazılı.
| Aşama | Kritik kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Arsa | Ruhsatlı arsa satışı 1 Nisan 2026'dan itibaren KDV kapsamında; ruhsatsız arsa kapsam dışı | ZPDV değişikliği (kaynak: KPMG, Mart 2026) |
| Devir vergisi | KDV uygulanan işlemde devir vergisi doğmaz | ZPPN m.6 (033/26) |
| İnşaat | Ruhsat satışın değil inşaatın ön koşulu; ruhsatsız inşaat yasak | ZIO m.31 |
| Süreler | 2 yıl içinde başlama, 5 yıl içinde tamamlama | m.35, m.43 |
| Denetim | Denetim mühendisi yatırımcının yükümlülüğü ve masrafı | m.50-52 |
| Projeden satış | Zorunlu escrow yok; noter deposu ancak taraflar anlaşırsa | CD: ZIO düzenlemiyor; Noterlik Kanunu m.68 |
| Alıcının koruması | Predbilježba G listesine girer, öncelik taşır, 30-60 günde haklılaştırılmalı | Kadastro Kanunu m.91-97 |
| Kullanım izni | Kullanımdan önce, nihai denetim raporundan 7 gün içinde başvuru | m.54 |
| Tescil | Yatırımcı iznin tebliğinden 7 gün içinde başvurmak zorunda | m.59 |
| Teslim | Kullanım izninden 60 gün içinde teslim ve kesin hesap | m.63 |
| Sorumluluk | Sağlamlıkta 10 yıl, sözleşmeyle kaldırılamaz, sonraki alıcıya karşı da işler | ZOO m.712 |
Arsa: fiyattan önce iki soru
Birinci soru imar. Kadastro sınıflandırması ne inşa edilebileceğini söylemez; parselin imar parametreleri söyler. Bunlar UTU ile alınır ve UTU Bakanlığın Geoportal'ından indirilir; ruhsat makamı ancak istisnai hâllerde düzenler. Altyapı tarafında da işleyen bir kural var: şebeke işletmecileri bağlantı koşullarını talepten itibaren 15 gün içinde iletmezse, görüşleri UTU'ya uygun sayılır.
İkinci soru vergi ve bu soru 2026'da değişti. 1 Nisan 2026'dan itibaren inşaat ruhsatı verilmiş arsanın satışı KDV kapsamına girdi; ruhsatı olmayan arsa kapsam dışı kalmaya devam ediyor. Bu değişikliği KPMG Karadağ'ın Mart 2026 vergi bülteni ve yerel ekonomi basını üzerinden aktarıyorum; KDV Kanunu'nun madde numarasını vermiyorum, çünkü birincil metni okuyamadım. Diğer taraf da önemli: devir vergisi kanununun 10 Mart 2026'da yayımlanan metni, KDV'ye tabi inşaat arsası işlemlerini vergiden açıkça istisna tutuyor — iki yük üst üste binmiyor.
Yap-sat modeli için bunun pratik anlamı şu: arsayı ruhsatlı mı ruhsatsız mı alacağınız ve ruhsatı almadan mı satacağınız, ticari olduğu kadar vergisel bir karar. Karar öncesinde muhasebecinizden yazılı görüş alın; bu kalem satış fiyatının beşte birini hareket ettiriyor.
Bir de yabancı gerçek kişi kısıtı var: tarım arazisi ve orman, üzerinde konut bulunan ve o konutun devir sözleşmesinin konusu olduğu 5.000 m²'ye kadarki istisna dışında yabancı gerçek kişiye kapalı. Karadağ'da kurulmuş şirket ise ortakların uyruğuna bakılmaksızın yerli tüzel kişidir — yap-sat modelinde zaten şirket kuracağınız için bu genellikle çözülmüş oluyor.
Ruhsat ve şantiye: satışın değil inşaatın ön koşulu
Bir cümleyi baştan netleştirmek gerekiyor, çünkü Türkiye'deki "ruhsatı alınca satarız" refleksi burada tersine işliyor: ruhsat, satışın değil inşaatın ön koşuludur. Ruhsatsız inşaat yasak (m.31). Ruhsattan sonra iki saat işliyor: iki yıl içinde işe başlama (m.35), beş yıl içinde tamamlama (m.43); beş yılı aşarsanız başlanan her yıl için revize projede takdir edilen değer üzerinden hesaplanan bir ücret doğuyor ve şantiyenin güvenliğe alınması gerekiyor. Bu ücretin oranını yazmıyorum: doğrulanmış bir kaynakta bulamadım.
Şantiyede denetim mühendisi (stručni nadzor) sizin atadığınız ve sizin ödediğiniz kişidir (m.50). Gözlemlerini şantiye defterine yazar, revize projeden sapmayı size gecikmeksizin yazılı bildirir ve giderilmezse inşaat müfettişine ihbar eder (m.51). Küçük ölçekli yap-sat projelerinde bu kalem sık sık "yüklenici hallediyor" diye atlanıyor; sonuç, teknik muayenede uygunluk sorunuyla karşılaşmak oluyor.
Projeden satış: escrow yok, o hâlde ne var
Karadağ'da off-plan satışta zorunlu escrow, ayrı hesap ya da ön satış gelirinin projeye tahsisi yükümlülüğü bulunmuyor; İnşaat Kanunu bunu düzenlemiyor ve emlak aracılığı mevzuatı da müşteri parası kuralı getirmiyor. Bu, geliştirici için nakit akışı avantajı gibi görünüyor — ta ki alıcı kendi avukatıyla gelene kadar.
Bilgili alıcının isteyeceği üç şey var ve üçüne de baştan hazırlıklı olmak satışı hızlandırıyor:
Noter deposu. Noterlik Kanunu m.68 noterin parayı depo olarak kabul etmesine izin veriyor; fonlar nakit değil banka üzerinden özel depo hesabına giriyor. Ama bu bir hak değil: yalnız siz kabul ederseniz kurulur. Pazarlık kalemi olarak görün.
Predbilježba. Off-plan alıcının sözleşmesel alacağı kadastroda zabilježba konusu olarak sayılmıyor; buna karşılık predbilježba (Kadastro Kanunu m.91-97) G listesine giriyor, öncelik taşıyor ve 30-60 gün içinde haklılaştırılması gerekiyor, dava açılırsa süre en çok bir yıl. Alıcıya "tapunuz var" diyemezsiniz; ama predbilježba'nın nasıl ve ne zaman konulacağını sözleşmeye yazabilirsiniz.
İpotek edilebilirlik. Mülkiyet İlişkileri Kanunu m.310 uyarınca kesin yapı onayı varsa inşaat hâlindeki bina ve henüz tamamlanmamış bağımsız bölüm ipotek edilebiliyor; m.349 cebri satışta yapı hakkının devrini ve ruhsatın alıcı adına yeniden düzenlenmesini öngörüyor. Kredili alıcıyla çalışacaksanız bankanın bakacağı hat bu.
Satış sözleşmesinde ayrıca teslim ve kusur bildirimi rejimini netleştirin: satış kurallarında alıcı görünür kusurları 8 gün içinde bildirmek zorunda ve her iki tarafın hazır bulunduğu muayenede itiraz derhal yapılmalı (m.489); tüketici sözleşmelerinde muayene zorunluluğu yok ve süre öğrenmeden itibaren en çok altı ay. Bu farkı bilmeden düzenlenen teslim tutanakları sonradan tartışma üretiyor.
Kullanım izni ve tescil: satışın önündeki gerçek kapı
Kaba inşaat bitince satışın açılacağı varsayımı Karadağ'da çalışmıyor. Kullanım izni verilmeden yapının kullanılması yasak (m.60); tamamlanmış yapı izin olmadan tescil edilemiyor; tescil edilmeyen bağımsız bölüm ipotek edilemiyor. Kredili alıcıların tamamı bu üç cümle yüzünden izin çıkana kadar pazarınızın dışında kalıyor.
Sıra şöyle: nihai denetim raporu → 7 gün içinde kullanım izni başvurusu (m.54) → başvurunun 3 gün içinde yayımlanması → teknik muayene → rapordan itibaren 7 gün içinde karar (m.59) → iznin tebliğinden itibaren 7 gün içinde kadastro tescil başvurusu — ve bu başvuru yatırımcının yükümlülüğü, alıcının değil.
m.53'ün bir cümlesi küçük yap-sat projelerinde işe yarıyor: kullanım izni bir faz için ya da bağımsız kullanılabilir teknik bütün oluşturan kısım için de verilebiliyor. Beş villalık bir projede iki villa bitmişse, bunların bağımsız kullanılabilir birim olarak tasarlanmış olması satışı öne çekiyor. Ama bu, ana projede kurulmuş olması gereken bir tasarım kararı.
Müteahhitle ilişkinizin kapanışı da izne bağlı: sözleşme aksini demiyorsa kullanım izninden itibaren 60 gün içinde teslim ve kesin hesap yapılır, bitirme işlerinin nihai teslimi garanti süresinin bitiminden 30 gün içinde olur; ve yatırımcı yapıyı teslimden önce kullanmaya başlarsa teslim yapılmış sayılır (m.63).
Alıcı kim olacak: hedef kitle projeyi de belirliyor
Yap-sat kararı yalnız arsa ve maliyetle değil, alıcı profiliyle kuruluyor — çünkü alıcının milliyeti ödeme yapısını, dolayısıyla sizin nakit akışınızı değiştiriyor.
Nakit alıcı (çoğunlukla bölge dışından, ikinci konut arayan) kullanım izninden önce de sözleşme imzalayabiliyor; onun sorduğu soru güvence, tapu değil. Bu grupta predbilježba ve noter deposu satışı kapatan araçlar hâline geliyor.
Kredili alıcı ise izin ve tescil tamamlanmadan tabloda yok. Projeksiyonunuzu bu iki grubun oranına göre kurun: satışların büyük kısmını kredili alıcıdan bekliyorsanız, kullanım izni tarihiniz aslında satış takviminiz demektir ve teknik muayeneyi inşaatla eşzamanlı yürütme imkânı (m.55-58) doğrudan nakit akışı kalemidir.
Üçüncü bir ihtimal de var: satmayıp işletmek. Villayı kısa dönem kiralamaya alacaksanız devreye ayrı bir ruhsat rejimi ve ayrı vergi tabanı giriyor; bu, satış fiyatına alternatif bir çıkış senaryosu olarak fizibiliteye baştan yazılabilir.
Sözleşmeler zinciri: üç metin, üç ayrı risk
Küçük ölçekli projelerde en sık gördüğüm eksiklik, üç ayrı sözleşmenin tek bir metne sıkıştırılması. Bunlar ayrı ayrı yazılmalı, çünkü riskleri farklı.
Yüklenici sözleşmesi. Fiyat rejimi (sabit fiyat kaydı var mı, yok mu), gecikme cezasının yazılı kararlaştırılması ve kabul anında çekince cümlesi, projeden sapmada yazılı onay şartı, şantiye defterine erişim ve on yıllık sorumluluğun sigorta/teminat karşılığı. Bu metnin ayrıntısı yüklenici sözleşmesi sayfasında.
Denetim sözleşmesi. Kanun denetimi size yüklediği için bu ayrı bir angajman: faz raporlarının ne zaman geleceği, nihai raporun tarihi (çünkü kullanım izni saatini o başlatıyor) ve hakediş onaylarının rapora bağlanması.
Alıcı sözleşmesi. Teslim tanımı, güvence aracı (predbilježba, varsa noter deposu), kusur bildirim rejimi ve — en çok atlanan kalem — kullanım izni gecikirse ne olacağı. Bu son maddeyi yazmayan geliştirici, gecikmenin bütün riskini üstlenmiş oluyor.
Satışta vergi ve on yıllık sorumluluk
Şirket tarafında kurumlar vergisi progresif: 100.000 €'ya kadar %9; 100.000,01–1.500.000 € arası 9.000 € + aşan kısmın %12'si; 1.500.000,01 € üzeri 177.000 € + aşan kısmın %15'i. "Karadağ'da vergi %9" cümlesi yalnız ilk dilim için doğru ve yap-sat projesinde ikinci dilime çıkmak zor değil.
KDV tarafında inşaat işleri %21 ile vergilendiriliyor ve KDV mükellefi değilseniz bu indirilecek değil, doğrudan maliyet kalemi. Yeni yapının ilk satışının ve ruhsatlı arsanın KDV kapsamına girdiği çerçeveyi yukarıda verdim; oranları ve mükellefiyet eşiğini projeye özgü olarak muhasebecinizle netleştirin.
Ve satıştan sonra da yaşayan asıl kalem: yüklenici, teslim ve kabulden itibaren on yıl içinde ortaya çıkan sağlamlık kusurlarından — zemin kaynaklı olanlar dâhil — sorumludur; kusur projeden geliyorsa projektant da sorumludur. Bu sorumluluk yapının sonraki her iktisap edenine karşı işler ve sözleşmeyle ne kaldırılabilir ne sınırlanabilir (ZOO m.712). Süreler kısa: kusuru öğrenmeden itibaren 6 ay içinde bildirim, bildirimden itibaren 1 yıl içinde talep; taşerona rücu için bildirimden itibaren 2 ay.
Yap-sat modelinde bunun anlamı açık: sattığınız villanın alıcısı, sizin müteahhidinize ve projektantınıza doğrudan gidebilir ve satış sözleşmenizdeki hiçbir sınırlama bu yolu kapatmaz. Yüklenici sözleşmenizi buna göre kurmak — sigorta, teminat, rücu süresi — projenin en ucuz sigortası.
Villa segmentinin alıcı tarafındaki beklentileri lüks konut ve villa sayfasında, satmayıp kiralama modeline geçerseniz ruhsat rejimi Airbnb ve kiralama rehberinde yazılı.
Projeniz varsa arsanın tapu belgesini, parsel numarasını ve kadastro belediyesini, planladığınız villa sayısını ve satış modelinizi (projeden mi, anahtar teslim mi) inşaat ve proje danışmanlığı sayfası üzerinden gönderin. 3 iş günü içinde yazılı bir okuma alırsınız: hangi vergi rejimi hangi adımda doğuyor, projeden satışta alıcıya ne verebilirsiniz, fazlı izin mümkün mü ve sözleşmelerinizde hangi boşluk var — sonuç taahhüdü olmadan.