Karadağ'da Airbnb Ruhsatı: Türk Yatırımcı İçin Eksiksiz Hukuki Rehber (2026)

Karadağ'da Airbnb yapmak yasal mı? Kısa cevap: evet — ama kuralsız değil

Karadağ'da yabancı mülk sahibi olarak Airbnb, Booking.com veya Vrbo üzerinden kısa dönemli kiralama yapmak yasal — ancak yalnızca belediye kategorizasyonu, misafir kayıt bildirimi ve vergi mükellefiyetinin tamamlanmış olması koşuluyla. 2018 tarihli Turizm ve Konaklama Kanunu (Zakon o turizmu i ugostiteljstvu) bireysel mülk sahiplerine (fizičko lice) şirket kurmadan konaklama hizmeti sunma hakkı tanıyor; ancak ruhsatsız faaliyet yürütenlere 200 ila 2.000 EUR arasında idari para cezası, tekrarlayan ihlallerde 6 aya kadar faaliyet yasağı uygulanıyor.

Bu rehber, Karadağ Airbnb ruhsatı almak isteyen Türk yatırımcılar için 2026 itibarıyla geçerli olan tüm hukuki, vergisel ve idari zorunlulukları tek bir belgede topluyor. Budva'da turizm müfettişliği denetimlerinin yoğunlaştığı, kayıt dışı kiralama ekonomisinin yıllık 86 milyon EUR'yu aştığının tahmin edildiği bir dönemde, doğru bilgiyle hareket etmek yalnızca cezadan korunma değil; yatırımınızın kârlılığını korumanın da ön koşulu.

Karadağ'da ev satın alma sürecini tamamladıysanız veya tamamlamayı planlıyorsanız, mülkünüzü gelir getiren bir varlığa dönüştürmek için aşağıdaki adımların tamamını bilmeniz gerekiyor.

İlgili rehberler: Karadağ'da ev almak, DOO şirket kuruluşu, vergi mukimliği ve DTA, oturma izni ve vatandaşlık. Hizmetler: gayrimenkul yatırımı, şirket kuruluşu, uluslararası vergi. İlk temas: iletişim.

Turizm ve Konaklama Kanunu: Yabancı mülk sahibi ne yapabilir, ne yapamaz?

Karadağ'da kısa dönemli kiralamanın hukuki çerçevesini belirleyen temel düzenleme, Službeni list Crne Gore (Karadağ Resmi Gazetesi) 2/2018 sayılı Turizm ve Konaklama Kanunu'dur. Kanun 2019, 2020 ve en son Eylül 2024'te (84/2024 sayılı değişiklik — denetim yetkisi yeniden düzenlemesi) olmak üzere dört kez değişikliğe uğradı. Haziran 2025'te tamamen yeni bir kanun taslağı (Nacrt Zakona) kamuoyu görüşüne açıldı; ancak Nisan 2026 itibarıyla bu taslağın Parlamento'dan geçip geçmediği resmi olarak teyit edilemedi. Dolayısıyla 2018 kanununun 2024 değişiklikleriyle birlikte yürürlükte olduğunu kabul ediyoruz.

Kanunun en kritik hükmü şudur: Gerçek kişiler (fizičko lice), mülklerinin sahibi veya ortak sahibi olmak koşuluyla, en fazla 7 yatak odası ve/veya 15 yatak kapasitesiyle konaklama hizmeti sunabilir. Bu eşiğin altında kaldığınız sürece şirket (DOO) kurma zorunluluğunuz yok. Yabancı uyruklu bireyler de dahil olmak üzere, mülk tapusuna (List nepokretnosti) sahip herkes bu haktan yararlanabiliyor.

Kanunun 8. maddesi ise dijital platformlardaki reklamları açıkça kapsıyor: Yalnızca Merkezi Turizm Sicili'ne (Centralni turistički registar / CTR) kayıtlı mülkler Airbnb, Booking.com veya herhangi bir dijital kanalda ilan verebilir. Ruhsatsız mülk ilanı veren kişiye ayrıca ceza uygulanabileceği gibi, 6 aya kadar faaliyet yasağı da söz konusu.

Kanun, Karadağ'da kısa dönemli kiralama için herhangi bir minimum konaklama süresi veya yıllık maksimum gece sınırı öngörmüyor. Paris'teki 90 gece kuralı veya bazı AB ülkelerindeki kısıtlamalardan farklı olarak, Karadağ'da yılın 365 günü kiralama yapabilirsiniz.

Kategorizasyon süreci: Yıldız plaketi olmadan ilan vermek yasak

Karadağ'da Airbnb yasal mı sorusunun pratikteki karşılığı kategorizasyon belgesidir. Pravilnik o vrstama, minimalno-tehničkim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata (Konaklama Tesisleri Türleri, Asgari Teknik Şartları ve Kategorizasyon Yönetmeliği) kapsamında her kısa dönemli kiralama mülkü belediye düzeyinde sınıflandırılmalı ve yıldız derecesi almalıdır.

Bireysel mülk sahibi olarak başvurabileceğiniz kategoriler şunlardır:

• Soba (Oda): Yatak odası, giriş holü ve banyo — en basit yapı
• Apartman: Giriş, oturma alanı, bir veya daha fazla yatak odası, mutfak ve banyo
• Studio apartman: Giriş, birleşik yaşam/uyku alanı, yemek hazırlama bölümü ve banyo
• Kuća za iznajmljivanje turistima (Turist kiralık ev): Bahçeli, müstakil yapı — bütün olarak kiralanır
• Stan za iznajmljivanje turistima (Turist kiralık daire): Bir binanın parçası olarak dönemsel kiralanan ünite

Başvuru süreci ve gerekli belgeler

Başvuru, mülkün bulunduğu belediyenin Turizm ve Ekonomi Sekreterliği'ne (Sekretarijat za turizam veya Sekretarijat za finansije i razvoj) yapılır. Gerekli belgeler:

• List nepokretnosti (LN): Tapu Sicil Müdürlüğü'nden alınan mülkiyet belgesi (~8 EUR)
• Upotrebna dozvola (kullanım izni) veya eski yapılar için Atest (elektrik güvenlik sertifikası, yetkili mühendisten ~50-70 EUR)
• Başvuru formu — belediye Građanski biro'dan (halkla ilişkiler bürosu) alınır

Harçlar toplamda yaklaşık 30-35 EUR tutarındadır. Başvuru sonrasında belediye ekspertiz heyeti 15 gün içinde mülkü yerinde inceler ve yıldız derecesini belirler. Pratikte toplam süreç 2-3 hafta sürmektedir.

Kategorizasyon onaylandığında size verilen üç şey vardır: kapıya asılacak yıldız plaketi, misafir bilgilerini kaydedeceğiniz Knjiga gostiju (Misafir Defteri — pembe kapak, ~8 EUR) ve misafirlerin şikâyet yazabileceği Knjiga prigovora (Şikâyet Defteri — mavi kapak, ~8 EUR). Her iki defter belediyece mühürlenir. Kategorizasyon belgesi 3 yıl geçerlidir ve süre sonunda yenilenmesi gerekir.

Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi, Bar ve Ulcinj belediyeleri arasında Yönetmelik'ten kaynaklanan bir farklılık yoktur; ulusal standartlar uygulanır. Ancak bazı belediyelerin dijital misafir kayıt uygulamaları farklıdır: Tivat'ta Lotos Tourist, Kotor'da eBoravak, Bar'da RegistracijaBoravka mobil uygulaması kullanılmaktadır.

Misafir kayıt sistemi: "eTurist" aslında Karadağ'ın değil, Sırbistan'ın sistemi

Sıkça karşılaştığımız bir yanılgıyı düzeltelim: "eTurist" (eturista.gov.rs) Sırbistan'ın elektronik misafir kayıt sistemidir. Karadağ'da bu isimde resmi bir platform bulunmamaktadır. Karadağ, Nisan 2015'ten bu yana İçişleri Bakanlığı (Ministarstvo unutrašnjih poslova / MUP) bünyesindeki merkeziyetsiz bir elektronik kayıt sistemi kullanmaktadır.

Konaklama sağlayıcısı olarak her misafirin gelişini 12 saat içinde, ayrılışını ise 24 saat içinde yerel Turizm Örgütü'ne (Turistička organizacija) veya polis birimine bildirmeniz zorunludur. Elektronik bildirim için Pošta Crne Gore'dan (Karadağ Posta İdaresi) dijital sertifika almanız gerekir; bu sertifikanın maliyeti yaklaşık 30 EUR olup 3 yıl geçerlidir. Sertifika, Posta şubeleri, Crnogorski Telekom ofisleri veya CoreIT bürolarından temin edilebilir.

Alternatif olarak, "Oblak" gibi üçüncü parti yazılımlar (smjestaj.oblak.online — aylık ~10 EUR) fiskalizasyon, misafir kaydı, rezervasyon yönetimi ve konaklama vergisi hesaplamasını tek platformdan yönetmenizi sağlar. Yabancı mülk sahibi olarak bu tür bir yazılım kullanmak, dijital sertifika sürecini de kolaylaştıracaktır.

Bildirimi yapmayan konaklama sağlayıcısına 150-500 EUR, kayıtsız yakalanan yabancı misafire ise 60-600 EUR ceza uygulanır.

Turistik konaklama vergisi: 2026'da tüm sahil belediyeleri 1 EUR/gece

Zakon o boravišnoj taksi (Konaklama Vergisi Kanunu) kapsamında, her konaklayan misafir adına günlük turistik vergi (boravišna taksa / turistička taksa) tahsil etmek ve belediyeye aktarmak ev sahibinin yükümlülüğüdür.

2026 itibarıyla kıyı belediyelerinin tamamında oran 1,00 EUR/gece/yetişkin olarak eşitlenmiştir. Herceg Novi daha önce 0,90 EUR uyguluyordu; ancak güncellemeyle 1,00 EUR'ya yükseltildi. İç bölgelerde Nikšić gibi belediyelerde oran 0,60 EUR düzeyinde kalabilmektedir.

Muafiyet ve indirimler konusunda önemli bir düzeltme: Karadağ mevzuatında çocuk yaş eşikleri bazı Türkçe kaynaklarda yanlış aktarılmaktadır. Gerçek durum şöyledir:

• 12 yaş altı çocuklar: Tamamen muaf (vergi ödenmez)
• 12-18 yaş arası: %50 indirimli oran (0,50 EUR/gece)
• Aynı yerde 30 günden fazla konaklayan misafirler: Muaf
• Mülk sahipleri: Tapu belgesi ibraz edildiğinde kendileri ve birinci derece aile üyeleri muaf

Konaklama vergisini her 15 günlük dönem sonrasında 5 gün içinde belediyenin belirlediği banka hesabına yatırmanız gerekir. Faturada ayrı kalem olarak gösterilmelidir. Tahsil etmeyen ev sahibi, tahsil edilmemiş vergiyi kendi cebinden ödemek zorundadır. Konaklama vergisi ihlali ayrı bir yaptırım doğurur: bireyler için 150-500 EUR, tüzel kişiler için 500-10.000 EUR.

Vergi mükellefiyeti ve KDV: %7,5 efektif oran Karadağ'ın en büyük avantajı

Gelir vergisi

Karadağ'da kısa dönemli kira geliri sabit %15 oranında kişisel gelir vergisine tabidir. Ancak mevzuat, turizm amaçlı kısa dönemli kiralamalarda %50 matrah indirimi (standart gider) tanımaktadır. Lisanslı seyahat acentesi aracılığıyla yapılan kiralamalarda bu indirim %70'e çıkar. Sonuç olarak kısa dönemli turizm kiralaması (Airbnb/Booking) için %50 matrah indirimiyle efektif oran %7,5; lisanslı acente aracılığıyla yapılan kiralamalarda %70 indirimle %4,5; uzun dönemli kiralamada ise %30 indirimle yaklaşık %10,5 seviyesindedir.

Bunun üzerine belediye ek vergisi (prirez) uygulanır: Budva, Kotor, Tivat gibi belediyelerde %13, Podgorica ve Cetinje'de %15 oranında, hesaplanan gelir vergisi üzerinden alınır. Yani Budva'da efektif oran yaklaşık %8,5 düzeyine ulaşır.

Yıllık gelir vergisi beyannamesi (GPP-FL) bir sonraki yılın 30 Nisan'ına kadar Vergi İdaresi'ne (Poreska uprava) sunulmalıdır.

KDV (PDV) — Kritik 2025 değişikliği

Karadağ'da standart KDV oranı %21 olarak kalmıştır; iddia edilen %22'ye artış gerçekleşmemiştir. Ancak 1 Ocak 2025'ten itibaren konaklama hizmetlerindeki indirimli KDV oranı %7'den %15'e yükseltilmiştir (Sl. list CG 88/2024 ve 94/2024). Bu değişiklik, KDV mükellefi olan kısa dönemli kiralama işletmecilerini doğrudan etkilemektedir.

KDV kayıt eşiği yıllık 30.000 EUR olarak 2026'da da geçerliliğini korumaktadır. Bu eşiğin altında kalan bireysel mülk sahiplerinin KDV kaydı yaptırması gerekmez. Ancak eşiği aştığınızda kayıt zorunlu hale gelir ve en az 3 yıl KDV mükellefi kalırsınız.

PIB ve yabancı mükellef kaydı

Yabancı mülk sahibi olarak Vergi İdaresi'nden PIB (poreski identifikacioni broj / vergi kimlik numarası) almanız zorunludur. Genellikle mülk satın alma sürecinde noter veya avukatınız aracılığıyla bu kayıt tamamlanır. Karadağ'da mukim olmayan vergi mükellefi (nerezidentni poreski obveznik) olarak yalnızca Karadağ kaynaklı geliriniz üzerinden vergilendirilirsiniz. Karadağ bankasında hesap açmak yasal zorunluluk olmamakla birlikte, vergi ödemesi, konaklama vergisi aktarımı ve günlük işletme ihtiyaçları açısından pratik bir zorunluluktur.

Cezalar ve müfettişlik denetimleri: Ruhsatsız kiralama artık "pahalı bir kumar"

Güncel ceza tarifesi

Karadağ'da ruhsatsız kiralama yapmanın bedeli, aynı anda birden fazla kanun kapsamında ayrı ayrı yaptırıma tabi olmasıdır. Karadağ turizm müfettişliği ceza uygulamasında tek bir denetimde tespit edilen her ihlal bağımsız bir kabahat (prekršaj) oluşturur. Cezalar birikimli (kümülatif) uygulanır. Ruhsatsız kiralama yapan bir bireyin tek denetimde karşılaşabileceği toplam yaptırım 1.170 ila 9.700 EUR arasında değişebilir. Haziran 2025'te kamuoyuna sunulan yeni kanun taslağında, ruhsatsız faaliyetin kabahat değil suç olarak tanımlanması ve ceza davası açılması öngörülmektedir; bu taslak yasalaşırsa risk çarpıcı biçimde artacaktır.

Turizm müfettişliği operasyonları yoğunlaşıyor

Karadağ Müfettişlik İşleri İdaresi (Uprava za inspekcijske poslove), habersiz denetim yetkisine sahiptir. Müfettişler Airbnb ve Booking.com ilanlarının ekran görüntülerini, misafir ifadelerini ve Merkezi Turizm Sicili verilerini çapraz kontrol ederek kanıt toplar. Mülk sahibi kapıyı açmayı reddederse, müfettiş kabahat hakiminden arama emri talep edebilir.

2025 yılında denetimlerde belirgin bir yoğunlaşma yaşandı. Baş Turizm Müfettişi Maja Pešić, yaz sezonu için gece yarısı sonrası denetimlerin planlandığını açıkladı. Podgorica'da 92 kayıt dışı konaklama sağlayıcısı denetimlerle sisteme dahil edildi. Budva'da 2025 yılının ilk çeyreğinde 210 yeni kategorizasyon başvurusu yapıldı — ancak yetkililer hâlâ "yasal olandan fazla yasadışı dairenin" bulunduğunu kabul ediyor. Karadağ genelinde kayıt dışı kısa dönemli kiralama ekonomisinden devletin yıllık kaybı 20-30 milyon EUR olarak tahmin ediliyor.

Denetim tutanağına (zapisnik) itiraz süresi, idari işlemin türüne göre 8 veya 15 gündür. Nihai idari karara karşı Karadağ İdare Mahkemesi'nde (Upravni sud Crne Gore) dava açma hakkınız bulunmaktadır.

Apartman yönetimi ve komşu hakları: Airbnb yasağı koyabilirler mi?

Karadağ'da kat mülkiyeti ilişkileri Zakon o održavanju stambenih zgrada (Konut Binalarının Bakımı Kanunu, Sl. list CG 41/2016, 84/2018 değişikliği) ile düzenleniyor. Kiracı olarak mülkünüzü kısa dönemli kiraya vermeye başladığınızda, bina yöneticisine (upravnik) 15 gün içinde yazılı bildirim yapmanız yasal zorunluluktur.

Ancak kritik soru şu: Kat malikleri genel kurulu (skupština etažnih vlasnika) Airbnb'yi yasaklayabilir mi? Karadağ mevzuatında buna imkân tanıyan açık bir hüküm bulunmamaktadır. Turizm Kanunu'nun 109. maddesi, mülk sahibi bireylerin konaklama hizmeti sunma hakkını ulusal düzeyde tanımladığından, bina düzeyinde alınan bir yasak kararı mülkiyet hakkı ihlali gerekçesiyle hukuki itiraz konusu yapılabilir.

Budva ve Kotor belediye meclislerinde Airbnb'ye yönelik herhangi bir yasak veya kısıtlama kararı 2024-2026 döneminde tespit edilememiştir. Komşu Hırvatistan'da apartmanizacija tartışması çok daha ileri bir aşamadadır; Karadağ henüz bu düzenleyici olgunluğa ulaşmamıştır.

Bununla birlikte, komşu şikâyeti halinde izlenen süreç şöyledir: Önce bina yöneticisine başvuru → Belediye Toplumsal Denetim (komunalna inspekcija) şikâyeti → Mülk kayıtsızsa Turizm Müfettişliği bildirimi → Gürültü, hasar gibi konularda hukuk davası. Komşu şikâyeti, müfettişlik denetimini tetikleyen en yaygın mekanizmalardan biridir.

Bireysel mi kalmalı, DOO mu kurmalı? Karar eşikleri

Karadağ mevzuatında "X mülk sahibiyseniz şirket kurun" diyen keskin bir yasal eşik yoktur. Karar; gelir düzeyi, mülk sayısı, sorumluluk tercihi ve oturma izni planlamasının birleşimiyle şekillenir.

Bireysel (fizičko lice) kalmak mantıklı olan durumlar: Bir veya iki mülk, yıllık brüt gelir 30.000 EUR'nun altında, KDV kaydı gerektirmeyen ölçek. İdari yük minimumdur; kira gelirinde %7,5 efektif vergi oranı oldukça caziptir.

DOO'ya geçişin güçlü biçimde tavsiye edildiği durumlar: Üç veya daha fazla mülk, yıllık cironun 30.000 EUR'ya yaklaşması (KDV eşiği), sınırlı sorumluluk ihtiyacı, Karadağ oturma izni planı. DOO kuruluşunda asgari sermaye sembolik 1 EUR'dur; devlet harçları toplamda 150-570 EUR, profesyonel hizmetle birlikte 800-2.000 EUR arasındadır. Süreç yaklaşık 7 iş günüdür ve vekâletnameyle uzaktan tamamlanabilir.

DOO'nun vergi yapısı farklıdır: Kurumlar vergisi 100.000 EUR'ya kadar %9, 100.000-1.500.000 EUR arasında %12, üzeri %15'tir. Kârı dağıtmadan şirket bünyesinde tutarak yeniden yatırıma yönlendirmek vergisel açıdan avantajlıdır. Ancak kâr dağıtımında ek %15 temettü vergisi uygulandığından, tam dağıtımda toplam efektif oran ~%22,6'ya yükselir. Detaylı karşılaştırma için Karadağ'da şirket kurma rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Platform sorumlulukları: Airbnb verilerinizi Karadağ ile paylaşıyor mu?

Karadağ, AB üyesi olmadığından DAC7 Direktifi (dijital platformların ev sahibi gelir verilerini vergi idarelerine otomatik raporlaması zorunluluğu) doğrudan uygulanmamaktadır. Ayrıca OECD MRDP (Dijital Platformlar İçin Model Raporlama Kuralları) da Karadağ tarafından henüz benimsenmemiştir.

Bu, pratikte şu anlama gelir: Airbnb, Booking.com veya Vrbo, Karadağ Vergi İdaresi'ne otomatik veri aktarımı yapmamaktadır. Karadağ yetkilileri platform verilerine ancak ikili vergi anlaşmaları veya adli süreçler yoluyla, vaka bazında erişebilir. Bu durum, AB ülkelerindeki ev sahiplerine kıyasla daha düşük bir otomatik tespit riski yaratmaktadır.

Ancak bu "güvenli alan" daralmaktadır. Karadağ, AB'ye en ileri aday ülke konumundadır; üyelik gerçekleştiğinde DAC7 otomatik olarak uygulanacaktır. Ayrıca Karadağ CRS (Ortak Raporlama Standardı) katılımcısıdır — bankalar arası finansal hesap bilgileri otomatik paylaşılır. Airbnb'den Karadağ banka hesabınıza düşen ödemeler bu yolla tespit edilebilir. Ve elbette, yerel turizm müfettişliği Airbnb ilanlarınızı doğrudan görüp CTR kaydıyla çapraz kontrol edebilir — bunun için DAC7'ye ihtiyaç yoktur.

Türkiye'deki vergi yükümlülüğünüz: Karadağ kira gelirini GİB'den gizleyemezsiniz

Türk tam mükellefi (GVK Madde 3) olarak, Karadağ'da elde ettiğiniz kira gelirini Türkiye'de yıllık gelir vergisi beyannamesinde beyan etmeniz yasal zorunluluktur. Bu gelir, GVK Madde 70 kapsamında gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak sınıflandırılır. Danıştay 3. Dairesi'nin 2025 tarihli emsal kararı, otel tipi organizasyon (kahvaltı, günlük temizlik, resepsiyon) içermeyen bireysel Airbnb kiralama gelirinin GMSİ niteliğinde olduğunu, ticari kazanç sayılmayacağını teyit etmiştir.

Çifte Vergilendirme Anlaşması ve mahsup

Türkiye ile Karadağ (dönemin Sırbistan-Karadağ'ı) arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması 12 Ekim 2005'te imzalanmış, 1 Ocak 2008'den itibaren yürürlüğe girmiştir ve 2026 itibarıyla geçerliliğini korumaktadır.

Anlaşmanın 6. maddesi gayrimenkul gelirlerini düzenler: Mülkün bulunduğu ülke (Karadağ) vergilendirme hakkına sahiptir. 24. madde ise çifte vergilendirmenin önlenmesinde mahsup yöntemini öngörür: Karadağ'da ödediğiniz gelir vergisini, Türkiye'deki verginizden düşebilirsiniz. Yani Karadağ'da ödenen %7,5 efektif vergi, Türk gelir vergisinden mahsup edilir. GVK 123. madde de aynı mekanizmayı düzenler; mahsup edilecek tutar, o gelire isabet eden Türk vergisini aşamaz.

2026 beyan eşikleri

Mesken kira istisnasının (GVK Md. 21) 2026 tutarı 58.000 TL olup, bu istisnanın Airbnb tipi turizm kiralamasına uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır; zira istisna "mesken olarak" kiraya vermeyi kapsar, turistik konaklama bu tanıma girmeyebilir. Tevkifatsız GMSİ beyan sınırı (GVK Md. 86/1-d) 22.000 TL, gelir vergisi 1. dilim tavanı 190.000 TL'dir. Beyanname dönemi 1-31 Mart 2027'dir.

Yurt dışı kira gelirinde götürü gider (brüt gelirin %15'i belgeleme gerektirmeden) veya gerçek gider (belgelenmiş bakım, temizlik, platform komisyonu, Karadağ vergileri dahil tüm giderler) yöntemlerinden birini seçebilirsiniz. Götürü gider seçimi yapıldığında 2 yıl boyunca gerçek gidere geçiş mümkün değildir.

Beyan etmemenin bedeli ağırdır: Vergi ziyaı cezası (tespit edilen verginin 1 katı, kasıtlı kaçırma halinde 3 katı) + aylık %3,70 gecikme faizi + istisnanın kaybı.

Türkiye'deki oturma izni ve vatandaşlık süreçleriyle birlikte planlama yapmak, hem Karadağ hem Türkiye tarafındaki vergi yükümlülüklerinizi optimize etmenin anahtarıdır.

Üç gerçekçi senaryo: Budva'dan denetim masasına, Tivat'tan DOO'ya

Senaryo 1 — Ruhsatsız Airbnb: Emre Bey, Budva'da "İlan Verdim, Sorun Olmaz" Dedi

Emre Bey, 2024 yazında Budva'da satın aldığı stüdyo daireyi hiçbir kategorizasyon işlemi yapmadan Airbnb'ye koydu. Temmuz 2025'te gece yarısı sonrası yapılan denetimde Turizm Müfettişliği, Airbnb ilan ekran görüntüsünü CTR kaydıyla çapraz kontrol etti ve dairede konaklayan İtalyan çift de dahil misafir kayıt bildiriminin yapılmadığını tespit etti.

Kesilen cezalar: Ruhsatsız konaklama faaliyeti (1.500 EUR), misafir kayıt bildirimi eksikliği (300 EUR), konaklama vergisi tahsil etmeme (250 EUR), fiskalizasyon kaydı bulunmaması hakkında ayrı işlem. Toplam: 2.050+ EUR tek seferde. Emre Bey'e ayrıca 6 ay içinde aynı ihlali tekrarlaması halinde faaliyet yasağı uygulanacağı tebliğ edildi. İdari karara 15 gün içinde itiraz etme hakkı kullandı; ancak müfettişlik kanıtları (ilan ekran görüntüsü + misafir ifadesi) karşısında itiraz reddedildi.

Sonuç: Emre Bey, cezaları ödedikten sonra RoNa Legal aracılığıyla 3 hafta içinde kategorizasyon, misafir kayıt sertifikası ve vergi kaydını tamamladı. "Cezaların toplamı, avukatlık ücretinin birkaç katıydı. Baştan profesyonel destek alsaydım hem paradan hem zamandan tasarruf ederdim" dedi.

Senaryo 2 — Büyüme Sancısı: Ayşe Hanım, Tivat'ta 3 Daireden DOO'ya Geçiş

Ayşe Hanım, Porto Montenegro çevresinde üç daireyi bireysel olarak kısa dönemli kiraya veriyordu. 2025 yılı cirosu 28.000 EUR'ya ulaştığında hem KDV eşiğine yaklaştığını hem de üç ayrı dairenin misafir kayıt, vergi beyanı ve bakım yönetiminin kontrolden çıktığını fark etti.

RoNa Legal ile yaptığı planlama sonucunda tek bir DOO kuruldu (sermaye: 1 EUR, toplam kuruluş maliyeti profesyonel hizmetle ~1.200 EUR, süre: 10 gün). Üç daire şirket altına alınarak tek noktadan yönetim sağlandı. Ayşe Hanım kendini müdür olarak atayarak geçici oturma izni başvurusu da yaptı.

Vergisel etki: Bireysel %7,5 efektif oran yerine, DOO bünyesinde %9 kurumlar vergisi uygulandı. Ancak kârı dağıtmak yerine yeni mülk alımına yönlendirdiğinden fiili vergi yükü düşük kaldı. Üstelik DOO olarak tüm giderleri gerçek belgeyle düşebildi ve input KDV iadesinden yararlanma imkânı doğdu.

Senaryo 3 — Doğru Başlangıç: Mehmet Bey, Kotor'da Satın Alma Öncesi Planlama

Mehmet Bey, Kotor eski şehir yakınında bir villa satın almayı planlıyordu. Henüz alım sürecindeyken RoNa Legal'e danışarak kısa dönemli kiralama planını hukuki çerçeveye oturttu.

Alım öncesi yapılanlar: (1) Villanın upotrebna dozvola durumu kontrol edildi — yapı eski olduğundan Atest sertifikası gerektiği belirlendi; (2) Ağustos 2025'te yürürlüğe giren Yetkisiz Yapılar Yasallaştırma Kanunu kapsamında yapının durumu araştırıldı; (3) Bina kat malikleri yönetim kararları incelenerek kısa dönemli kiralama konusunda herhangi bir kısıtlayıcı karar olmadığı teyit edildi; (4) Vergi planlaması yapıldı: yıllık gelir tahmini 15.000 EUR olduğundan bireysel mükellef olarak başlaması, ileride ikinci mülk alınması halinde DOO'ya geçiş planı çizildi.

Sonuç: Mehmet Bey mülk alımını tamamladıktan 4 hafta içinde — Kotor belediyesinden kategorizasyon belgesi, misafir kayıt dijital sertifikası, PIB kaydı, Türkiye tarafında GİB beyan planı dahil — tüm süreçleri tamamlamış olarak Booking.com'da ilk ilanını verdi. Toplam hukuki yapılandırma maliyeti, potansiyel cezaların onda biri düzeyindeydi.

Sonuç: Karadağ kısa dönemli kiralamada "bilmiyordum" artık mazeret değil

Karadağ'da turizm müfettişliği, Airbnb ekran görüntülerini CTR veritabanıyla çapraz kontrol ettiği, gece yarısı denetimleri planladığı ve kayıt dışı ekonomiyle mücadele için cezai sorumluluk öngören yeni yasa taslağı hazırladığı bir dönemde, ruhsatsız kısa dönemli kiralama hem mali hem hukuki açıdan savunulamaz bir risktir.

Öte yandan, doğru yapılandırılmış bir Karadağ Airbnb ruhsatı ile %7,5 efektif vergi oranı, şirket kurulmadan bireysel faaliyet imkânı, yıl boyunca gece sınırı olmaksızın kiralama hakkı ve Çifte Vergilendirme Anlaşması sayesinde Türkiye'de mükerrer vergilendirmeden korunma — Karadağ, Akdeniz genelinde en yatırımcı dostu kısa dönemli kiralama rejimlerinden birini sunuyor.

Kritik olan nokta başlangıçtır: Kategorizasyon, misafir kayıt altyapısı, vergi kaydı ve Türkiye beyan planlamasının mülk alımıyla eş zamanlı tamamlanması, ileride karşılaşılabilecek binlerce Euro'luk ceza riskini ortadan kaldırır.

Karadağ'da mülk sahibi olarak kısa dönemli kiralama planınızı hukuki zemine oturtmak, mevcut ruhsatsız faaliyetinizi yasallaştırmak veya çoklu mülk yapılanması için DOO planlaması yapmak istiyorsanız — durumunuza özel değerlendirme ve fiyatlama için WhatsApp üzerinden bizimle iletişime geçin. RoNa Legal olarak Budva merkezli, Türkçe-Karadağca-İngilizce hizmet veren ekibimizle tüm süreci uçtan uca yönetiyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Karadağ'da Airbnb yasal mı?

Evet. Yabancı mülk sahipleri dahil bireyler, belediye kategorizasyonu ve Merkezi Turizm Sicili kaydı tamamlandığında kısa dönemli kiralama yapabilir. Ruhsatsız faaliyet 200-2.000 EUR arası cezaya tabidir.

Karadağ turizm ruhsatı almak ne kadar sürer?

Belediyeye başvuru sonrasında ekspertiz heyeti 15 gün içinde mülkü inceler. Belge hazırlığı dahil toplam süreç ortalama 2-3 haftadır. Gerekli belgeler: tapu (List nepokretnosti), kullanım izni veya Atest sertifikası.

Karadağ'da kısa dönemli kiralama gelirinden ne kadar vergi ödenir?

Turizm amaçlı kısa dönemli kiralamada efektif gelir vergisi oranı %7,5'tir (%50 matrah indirimi sonrası %15 üzerinden). Yıllık 30.000 EUR ciro aşılmadığında KDV kaydı gerekmez.

Karadağ'da Airbnb geliri için şirket kurmak zorunlu mu?

Hayır, 7 yatak odası/15 yatak kapasitesinin altında ve tek-iki mülk için bireysel faaliyet mümkündür. Ancak üç veya daha fazla mülk, 30.000 EUR'ya yaklaşan ciro veya sınırlı sorumluluk ihtiyacı durumunda DOO kurulması tavsiye edilir.

Karadağ'da konaklama vergisi (turistička taksa) 2026'da ne kadar?

Tüm kıyı belediyelerinde (Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi, Bar, Ulcinj) kişi başı gece başına 1,00 EUR'dur. 12 yaş altı muaf, 12-18 yaş %50 indirimlidir.

Karadağ'daki Airbnb gelirimi Türkiye'de beyan etmem gerekiyor mu?

Evet. Türk tam mükellefi olarak dünya genelindeki tüm gelirlerinizi beyan etmekle yükümlüsünüz. Türkiye-Karadağ Çifte Vergilendirme Anlaşması kapsamında Karadağ'da ödenen vergi Türk vergisinden mahsup edilir.

Airbnb, verilerimi Karadağ Vergi İdaresi ile paylaşır mı?

Karadağ AB üyesi olmadığından DAC7 kapsamında otomatik veri aktarımı yoktur. Ancak yerel müfettişler Airbnb ilanlarınızı doğrudan görerek denetim başlatabilir ve CRS kapsamında banka bilgileri otomatik paylaşılır.

Karadağ'da ruhsatsız Airbnb yaparsam ne olur?

Tek denetimde ruhsatsız faaliyet (200-2.000 EUR), misafir kayıt eksikliği (150-500 EUR), konaklama vergisi ihlali (150-500 EUR) ve vergi kaydı eksikliği (670-6.700 EUR) ayrı ayrı ceza uygulanır. 12 ay içinde tekrarda 6 aya kadar faaliyet yasağı eklenir.

Karadağ kategorizasyon belgesi kaç yıl geçerli?

3 yıl geçerlidir. Süre sonunda yenileme başvurusu yapılması gerekir.

Profesyonel destek almak isteyen mülk sahipleri için

Kısa dönemli kiralama yapılanması, mülk sayısı, yıllık ciro, kategorizasyon detayları, ortaklık yapısı ve Türkiye tarafındaki vergi konumuna göre farklılaşır. Bu yazıdaki genel bilgiler, bireysel durumunuza doğrudan uygulanamayabilir.

RoNa Legal olarak Karadağ'da mülk sahibi olan Türk müvekkillerimize "Airbnb / Kısa Dönemli Kiralama Ön Değerlendirme Görüşmesi" sunuyoruz:

Paket içeriği (€500)

• 60 dakikalık birebir hukuki danışmanlık görüşmesi (online veya Budva ofisinde yüz yüze)
• Mülkünüzün kategorizasyon durumu, mevcut ilan riski ve kayıt gerekliliklerinin analizi
• Bireysel mükelleflik mi DOO mu karar matrisi ve vergi senaryo karşılaştırması
• 7 sayfalık kişiselleştirilmiş yazılı analiz raporu — kategorizasyon, misafir kayıt, vergi kaydı ve Türkiye beyanı için adım planı
• Mahsup klozu: Bu görüşme bedeli, sonraki hukuki hizmet paketinize (kategorizasyon, DOO kurulumu, uyum düzenlemesi vb.) tam olarak mahsup edilir.

Randevu için: info@ronalegal.com | +90 530 277 08 45 | ronalegal.com

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her mülk sahibinin durumu kendine özgü koşullara bağlıdır. Kişisel durumunuz için mutlaka uzman bir avukat ve/veya mali müşavire danışınız. Yazıdaki mevzuat bilgileri 18 Nisan 2026 tarihi itibarıyla günceldir; mevzuat değişiklikleri nedeniyle bilgilerin geçerliliği zaman içinde değişebilir.

Son güncelleme: 18 Nisan 2026